作者：周军律师.
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法律规定，购买商品房具备以下条件的，可排除另案债权的强制执行：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
那么，如果购买的是多次转让的工抵房，能否排除执行？
最高院在《中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、孔德彬等案外人执行异议之诉上诉案》中明确：
经开发商、工程承包人、后手买受人多次流转转让的工抵房，不属于法律禁止交易的房屋。后手终端购房者，只要在查封前形成完整合法交易链条、全款履约、实际居住，且无自身过错未过户，完全符合执行异议法定要件的，即便房源经过多重抵债、转手，依然可以依法排除法院强制执行。
本案争议焦点为：孔德彬是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，目的是确认双方之间交易商品房的真实意思表示，防止给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。
兰州二建在2016年3月26日就与华屹置业公司签订以房抵款协议书，约定华屹置业公司以9套房屋抵顶兰州二建的工程款，对该事实东方资产甘肃分公司亦予以认可。
之后华屹置业公司将案涉房屋抵顶给华升公司、华升公司又将该房屋抵顶给言信公司，最终由孔德彬母亲从言信公司股东刘钦涛处购得，
华屹置业公司与孔德彬之间签订了《商品房购买合同》。华屹置业公司为孔德彬出具的收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等事项与《商品房购买合同》约定的内容相吻合。
此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变孔德彬与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。因华屹置业公司出卖案涉房屋的时间早于被查封时间，在东方资产甘肃分公司未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，孔德彬的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。
其次，根据不动产登记信息查询结果(家庭住房状况)证明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已经办理了入住手续。
第三，孔德彬已经向刘钦涛支付了全部购房价款，有银行转账凭证以及收条证明。
综上，孔德彬对案涉房屋提出的执行异议满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，可以排除人民法院的执行。
周军律师提醒，入手二手流转工抵房时，务必完整溯源权属链条，留存开发商抵债协议、上家转让合同、全款转账凭证；完成房屋交接后固定入住证据（物业费、水电缴费记录）；及时催告开发商办理过户，留存催告记录，规避“自身原因未过户”的风险。遭遇查封后，可直接援引本案判例，依据四要件提起执行异议，依法保住房产。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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