海作为全国楼市的风向标，是最早一批走出下跌、实现止跌回稳的城市
2026年楼市已经迎来小幅回暖，后续整体会平稳向上修复
不过这轮回暖绝不会普涨，内部分化会越来越明显
不少板块要迎来彻底洗牌，只要有市场重构，就一定会有房产沦为牺牲品
未来五年洗牌最猛的区域，大概率会落在北上海中环以内，尤其是一江一河沿线一带
这片区域里能正常交易的次新二手房原本就不多，粗略计算只有一万多套（参见《上海楼市风险最大的一片区域，即将迎来三重打击》）
平常挂牌房源只有几百套，房源很稀缺，2023年之前房价稳得很
2026年到2029年，区域内会有12562套限售二手房解禁入市，能买卖的次新二手房从一万套涨到两万多套
供需平衡被彻底打破，卖房竞争会空前激烈
这些房子五年不让卖，不代表房东五年没有卖房需求
生意亏损、定居外地、工作置换等刚需抛售人群不在少数
一旦限售到期，大批量房源会集中挂牌，抛盘压力会远超普通小区
上海两大限售房源集中片区：北上海一江一河、大虹桥，解禁房源都在一万套以上，但市场承受力差距很大
大虹桥主打五六百万刚需客群，购房基数大，一万多套冲击可以慢慢消化掉
北上海中环主打千万级改善买家，目标客群体量小得多，同样是一万多套冲击就猛烈得多
雪上加霜的是新房也来抢客户，甚至还发明了3.5代住宅
杨浦、虹口、新静安在售新房至少50个，仅杨浦就有26个之多
一千多万预算的客户，以后真的不够分了
供应量翻三倍多，杨浦、虹口人再有钱也买不完
更可怕的是拿得出一千多万买房的人还在减少，原因你懂的
供需关系迅速翻转，大量二手房小区都需要重新定价
不是你们小区品质不够好，是不需要那么多一千多万的房子了
一千多万预算的客户只能买走三分之一挂牌房源，剩下三分之二的房子都得降到一千万以内才有人买
价格规律就是这么残酷，所有行业都一样
各个地段排位也会洗牌，北上海最明星的板块瑞虹新城、新江湾、大宁，也可能受到冲击
影响范围实在太大，容我慢慢帮大家拆解分析
今天先带大家盘点，本轮楼市洗牌里，最先受到冲击的三类房产
新江湾中小户型
新江湾是一个高度个性化的社区，优点缺点非常鲜明
第一个缺点是实在太偏远
外环外的郊区，最热门的区域中有徐泾、浦江
徐泾刚开通的二号线终点站，到南京西路只有11站；浦江地铁8号线到人民广场也只有11站
新江湾在外环内，一直被认为是市区，地铁10号线到南京东路12站，比郊区还远
新江湾这个市区地段含金量真的不高
开车也不行，新江湾腹地没高架，去内环、中环都得堵在地面
第二个缺点是商业匮乏
好容易建个悠方商场还没运营好，空铺率一度达到40%；底商就更少了，环二一个客户说找个银行网店得去中原，蹭老破小的配套
最大的优点是生态环境好
虽然生态湿地基本都改成住宅用地了，但是街道绿化不错，整体容积率很低
国际社区的底子，到处都是品质小区，看起来社区很有质感。也没有底商，街道上不乱
第二个优点是学校好，复旦二附、上音实验、复旦科技园小学都不错
更重要的是房子好，曾经杨浦的好房子基本都在这
杨浦、虹口人区域归属感很强，大部分人不想主动离开本区，除非发财了去黄浦静安
在本区要买房子好、学校好的，只能选新江湾，别无二家
远一点、商业差点，也得硬着头皮买
还有不少宝山人买过来，宝山实在没什么好房子
这种高度个性化的社区，风险都很大
房子好、学校好的独家优势没了，买家人数就直线下滑
这几年杨浦、虹口、新静安连续上市几十个新房，好房子已经不稀缺
学校上暂时威胁不大，杨浦为了保住新江湾教育优势，在开发杨浦滨江时故意没给好学校
壁垒早晚打破。学区房核心是生源，杨浦滨江那么多中产扎堆，成绩早晚培养出来
如果杨浦滨江新房陷入滞销，顶不住压力了也可能给好学校
直接冲击新江湾的学区溢价
随着时间推移，大量客户被中环内新房、次新房截流，新江湾的二手房流动性陷入枯竭，尤其是中小套三房
解禁入市的二手房和在售新房，主力户型都是100-150平三房，直接冲击新江湾同类户型
新江湾130-160平的大三房，目前报价1300-1600万
现在的新房很多新规产品，120多平就能做到这种尺度，如果在中环附近可能只要1200多万
房龄新了十几年、地段更好，总价差不多，新房几乎就是单方面屠杀
新江湾这种86平小三房还能卖930万，房东偷着乐吧，后面集中跑路时会打大折扣
杨浦内环的保利天汇刚成交一套顶楼，100平三房两卫才卖了1063万
有了这些成交先例，是有多想不开会同样单价接盘新江湾
新江湾大户型相对好点，两三百平的，市区竞品比较好
这些房子面向追求舒适的中年人，人口多、要生活品质，工作又不是那么忙，那新江湾还是合适
市区竞品比较少
瑞虹新城大户型
虹口杨浦过去就两个地方有好房子，除了新江湾就是瑞虹
瑞虹地段更好，但是学校不行
过去十几年瑞虹新城、新江湾，收割了虹口、杨浦大部分有钱人
虹杨地区经济不太好，但是居民有钱，很多人想留在虹口
要地段好的只能选瑞虹，直接推到18万单价
瑞虹八期成交记录
170平左右三房曾经到过3000万，妥妥的豪宅价格
瑞虹七期成交记录
其实瑞虹新城槽点也多的，密度高、涂料外立面、学校一般、地段认同一般
一说瑞虹新城涂料外立面，业主就抬杠说翠湖天地一二期也是涂料
翠湖一二期都20年了，卖的本来就不是小区品质
瑞虹新城之前卖那么贵，靠的可全是品质溢价，主打一个稀缺
现在新房像下饺子一样上市，外滩瑞府、金茂璞园、绿城潮鸣外滩联合围剿
瑞虹新城2000万以上的二手房全部滞销，一套都卖不动
1500万以上的都很难卖
北外滩、东外滩还在商改住，新房会持续的上
新房的套路是用品质拔高房价，拔高地价，要靠有钱人贡献
不可能再让有钱人流入二手市场
瑞虹新城1500万以上的大户型，未来流动性会很差
2000万的客户直接避开，别碰了，未来有大量亮瞎眼的新房等着你
1500万以下的还卖得掉，配套优势还在，瑞虹的名声还在，不少虹口人搬到瑞虹就等于奋斗成功
黄兴公园二手房
杨浦的开发一路向北，鞍山、控江建好后，来到了黄兴公园
黄兴公园附近原来是棚户区，后来拆迁了1800户农村房、120家村镇小企业和仓库后
空地建成了建成了公园
1999年开始规划，2001年6月1号正式开园，改善了附近的城市环境
立即围绕公园商品房开发商品房，公园3000、文化佳园、佳龙花园、海上硕和城连续上市
可惜的是那个时代杨浦定位不高，房子建的一般，很多都是涂料外立面
整体品质不如同房龄的黄浦、徐汇、静安
好在也是杨浦为数不多的电梯商品房，来了不少有钱人定居
2007年新江湾登上舞台，黄兴公园的有钱人开始流失
现在中环内二手房、新房扎堆入市，黄兴公园购买力只能进一步外流
现在三房还要1000万左右，未来手握1000万的客户看都不会看一眼
几十个次新房等着我看，一个周末看5个小区也得看几个月了
什么时候轮到房龄20年的黄兴公园
杨浦这批20年前的房子，很多房东也到了置换时间
新房不断入市，本来就是刺激你们置换
买1000多万房子的客户多半是置换的，谁家里没事存800万现金
随着二手房供需关系恶化，不少次新房都会降到1000万以内
虹杨房龄20年的二手房，除了几个最核心的地段，未来会失去流动性
上海楼市正在变好，杨浦、虹口发展也越来越好
但是任何时代发展，都会有少数人做出牺牲
这次北上海楼市是全面洗牌，从上到下都会重新定价
各个区域也会明争暗斗，重新分个三六九等
我们会持续帮大家关注市场变化，欢迎随时交流
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