文/广州进深 严明会
老黄埔的中交四航·珠江春要推出小户型了。
最近，项目二期即将亮相的消息，不胫而走。
相较于一期，二期最大的看点就是有了100㎡以下的小户型。
据目前进深网了解到的信息，中交四航·珠江春二期主打建面约85㎡、100㎡和125㎡三至四房。
同时，延续新规产品高得房率标准，二期得房率依然在100%以上。
中交四航·珠江春已经开盘一年半。
项目面世之初，曾因捅破了老黄埔房价天花板而引爆整个片区市场，一时间热度拉满。
可热潮褪去后，开发商中交四航局很快看清现实：
再响亮的噱头，终究难以拉动实际去化。
如今二期户型直接85㎡起步。
与一期主打大尺度江景改善产品，形成了鲜明反差。
01
卖房有两大核心逻辑：
一是精准客群定位，二是精准定价。
中交四航·珠江春所在的老黄埔板块，是个以刚需、刚改为主的市场。
但它走得是高端改善路线，在老黄埔一众楼盘中独树一帜。
项目综合素质是很硬核的，拥有一线江景资源。
可以说是黄埔望江产品中地段最好的楼盘之一。
也正是这份得天独厚的资源，令中交四航局底气十足，铆足了劲儿要做个标杆出来。
好楼盘，身价都是不低的。
中交四航·珠江春首开时推出建面约130㎡-185㎡户型，最高价突破7万元/㎡，大户型总价超千万。
稀缺江景、高端定位带来的溢价，也让项目脱离了板块主流购买力，成交阻力随之而来。
项目2025年1月开盘，开盘当月只网签了7套，第二个月网签6套。
之后的一年时间，其月度成交基本都维持在个位数。
不得已，最终还是挂起了“降价”的招牌。
凭借降价，最近几个月项目成交明显上涨。
5月网签41套，6月网签32套……
上半年，中交四航·珠江春以7.76亿元的成绩，位列黄埔区住宅成交金额榜第八名。
目前，项目最新成交均价在4.3万元/㎡，对比首开时低了不少。
而二期推出小户型后，吹风价低至360万元，整体价格将进一步下探。
02
中交四航·珠江春，源自于珠江村旧改。
这也是中交四航局首个位于广州核心区域的旧改项目。
整个项目占地面积14万平，建筑面积约90万平，融资区总建面约32万平。
融资地块共9栋住宅，户数约1490户。
一期推出的是6、7、8栋。
二期在一期东侧，只隔了一条河涌，也是三栋住宅，为3、4、5栋。
位置上看，二期其实是不如一期的，做小户型也算是取舍之下的妥协。
纵观整个开发历程，中交四航・珠江春背后的珠江村旧改几经转手，十分具有故事性。
早在2020年10月，珠江村便对外开放展厅，全面推进拆迁签约。
彼时，项目合作主体为景业名邦联合体。
但行业下行周期叠加景业名邦自身资金承压，珠江村旧改也被按下暂停键。
2023年3月，珠江村旧村改造官方公众号公开释放信号，称将适时启动合作方变更、退出相关流程。
同年6月，景业名邦正式发布股权转让公告，对珠江村旧改开发主体——广州珠景房地产有限公司（下称“广州珠景”）进行转让，原有联合开发伙伴同步离场。
股权受让方，为科学城集团旗下广州科峻企业管理合伙企业（有限合伙），项目短暂迎来国资接手。
可仅仅一个月后，科学城集团就退出了持股。
历经两轮股权更迭后，项目最终由央企中交第四航务工程局有限公司（简称“中交四航局”）接棒，主导后续开发。
目前的股权结构显示，广州珠景由中交四航局持股49%，是其最大股东，该公司经理为吴浩。
剩下的，广州市黄埔区黄埔街下沙股份经济联合社，广州市黄埔区黄埔街下沙第一、第二、第三股份经济合作社分别持股12.75%。
中交四航局始创于1951年，总部位于广州，是中国交通建设集团旗下子公司，董事长为李惠明。
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