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去年6月28日，青龙寺板块保利·天瑞一期正式开盘。（备案名：天瑞瑞玺小区）
毫不夸张的说，西安人对这一片区、这一项目已经期待了十年时间。保利用TOP级天字系产品系中唯一的“中式”府院产品、全国第三座天瑞，作为首发作品。
单周超千组到访破纪录，首开超88%去化揽金5亿，加推再次劲销5亿，半年度热销20亿，助力保利登顶2025年西安房企销冠。
时隔一年，同样是在6月底，保利·天瑞二期正式价格公示。（备案名：天瑞瑞璟小区）
3栋楼、共计144套房源全部亮相。
值得关注的是：
相比于一期，二期在社区规划、配套、产品设计等层面全面升级价格端也延续了内卷市场“加量不加价”的特色。
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先说共性的部分
同样归属保利青龙寺超级大盘的一部分，项目一期、二期分属于不同地块，但距离并不远，地块之间则是约19.35亩中小学教育用地。
也因此，在配套资源层面高度重合。
紧邻曲江，坐拥乐游原丰厚的文脉、文旅资源，交大曲江校区、理工大曲江校区书香人文，地铁3号线＆5号线青龙寺站，曲江创意谷、龙湖天街、西北妇幼儿童医院等。
能够满足全系生活需求，都是现阶段所见即所得的配套。
与此同时，也共享板块发展红利。
作为主城为数不多可连片开发的板块，青龙寺片区是雁塔区2026年重点发展板块，而总规划约800亩的保利青龙寺大盘，涵盖多宗商务办公、商业、教育、公园用地。
未来全部兑现之后，片区面貌、配套浓度、价值都将全方位升级。
对业主来说，能够享受繁华的当下，也有可以期待更繁华、便捷的未来。主城地段比它好的不多，同时坐拥未来发展空间的更少之又少。
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重点莫过于二期的变化和升级
我认为有几个核心点，无疑是核心所在。
第一，容积率更低。
项目二期容积率只有约2.8，这在城改项目中其实并不多见。
更低的容积率，意味着同等条件下：更少的户数、更大的绿化面积、更舒适的居住环境。
第二，纯小高社区。
得益于低容积率，二期三栋楼在产品规划上带来了13F、16F、22F的小高层产品，共计144户，主城核心区纯小高层社区，这应该是目前主城区唯一一个。
相比于大高，小高层的优势其实有很多。
楼层低，建筑带来的密不透风的压迫感自然会大幅减轻；户数少，私密性和居住安静度更更高一些，也会带来更好的采光；电梯往返会更加便捷快速，尤其是上下班高峰期，不用等待太久；单元楼管服务时，响应也会更快。
更重要的是，在溢价层面也不是很明显。
第三，社区配套升级。
考虑到二期地块小的特质，保利此次在社区营造上，保持项目整体“大气唐风”基调，并在建筑立面、社区归家大堂、园林景观、单元入户大堂等部分，融入了“宋式美学”的精美和韵味。
比如园林，以南宋刘松年《四景山水图》为创作蓝本，更注重疏影留白、沉浸体验，让每一步都能带给你不同的山水景观体验。
从而打造一个庄重不失秀美，“小而美”的社区。
配套层面则强化了“实用性”。
三栋楼一层全部架空，按照业主不同生活年龄段需求打造书香雅集区、活力休闲区、亲子成长乐园三大主题架空层，分别对应邻里社交、健身娱乐、儿童成长。
硬核指标和规划配套，决定了保利·天瑞二期在居住舒适度上，会有更好的体验。
最后，则是约139㎡极致单品。
这一次在产品设计上保利也更加纯粹，全部为2T2、建面约139㎡户型。
户型设计也极为考究。
在一期建面约139㎡热销户型基础上，保利这次对户型再次做了优化升级：1.提供边厅、方厅两种户型设计，匹配不同生活方式需求；2.户户双空中院落，约3m超大进深，尺度能够满足更多场景；3.约139㎡实得面积达到约160-180㎡……
还有一点需要补充的是，作为罕见的“极致单品”，未来业主圈层也会更加纯粹。
整体来看，保利·天瑞二期可以用几个词总结——
更低密、更稀缺、更舒适、更纯粹。
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聊完板块、配套、产品细节。
我们再来说说二期的两个“隐藏彩蛋”，其实前面有提到。
第一，加量不加价。
虽然二期地块体量不大，但从居住角度看，无论是纯小高层产品规划，社区品质、配套上的细节打磨，还是户型设计的升级，都是实打实的利好。
再来看项目公示的备案价格：最低的2#楼，备案均价20224.32元/㎡，刚刚超过2万；3#楼备案均价21223.64元/㎡；而楼高只有13层1#楼，备案均价也只有21611.57元/㎡。
如果叠加上开盘优惠，还会更加惊喜。
第二，潜在利好。
都知道现在西安各大片区，都在纷纷引入名校资源落地。
而参照这两年西安比较热门的城改片区，幸福林带、团结村板块，优质教育几乎都是重要拼图，并且很多都是“前置兑现”，而位于项目一期、二期之间的教育用地，无疑就成了一个潜藏利好。
据说目前已经基本敲定，含金量很高，大家可以期待一下。
保利·天瑞二期，能否延续项目一直以来的高关注、高热度、热销流速，再次捍卫项目“雁塔第一红盘”的身位？答案应该是毋庸置疑的。
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