从满怀期待打新，到二手破发，不到2年时间，林家坝炒房客的财富梦，
彻底被打破了。
今天要分享的，正是成都次新市场一则典型的炒房样本。
对这群人而言，盲目跟风或许已不再是简单的投资失误，可能已成了他们人生中做过最错误的决定。
6月中旬，林家坝迎来了板块内首套二手成交：
西派交子，一套143㎡的套四，成交总价500万，成交单价34860元/㎡。
图源袋鼠小房圈
淘房君看了下，这套房源的成本，24年取证价格大概在620万左右，当时取证单价4.3万元/㎡左右。
不到两年时间，直接硬亏上百万。
图源成都购房通小程序
淘房君发现，其实在西派交子这套成交之前，林家坝次新二手的危机就已出现苗头。
今年3月中旬，林家坝板块的万科朗拾交子就有一套法拍在寂静之中被忽略而过。
一套113㎡的中楼层房源，起拍价365万，单价3.2万/㎡，结果0人报名，最后流拍。
图源网络
要知道，林家坝算是近两年成都最火的板块之一啊！
次新二手开局就秒崩，着实让人意外。
01
前两年的林家坝
有多火？
因为靠近“金三”，前两年的林家坝可谓是风光无限！
无论是土拍还是新房入市的热度，定是排在全城前列。
图源网络
淘房君大概捋了一下前两年林家坝的土拍情况，从中大家可以直观地看见，林家坝到底有多火：
23年4月，锦江区柳江街道潘家沟约74亩宅地一开拍迅速熔断，现场6家企业参与抽签，最终万科以中签价14900元/㎡竞得；
23年7月，能建拿下林家坝板块34亩地块，楼面地价17800元/㎡；
2024年成都解除土拍双限之后，林家坝随即又推出多宗地块，地价直接起飞。
24年3月，林家坝约31.2亩地块，经过50轮举牌，被中铁建以22400元/㎡的成交楼面价拿下，溢价32%;
4月19日，林家坝约28.26亩宅地，被润达丰滨江以23400元/㎡成交价竞得，溢价率33%；
4月23日，林家坝约52.46亩土地，被金茂以24500元/㎡成交价竞得，溢价率48.5%，成为彼时的成都“地王”；
11月15日，林家坝约33亩宗地，被润达丰滨江以26000元/㎡成交价竞得，溢价率44%，再次刷新林家坝地价。
到了25年，林家坝算是冷静下来，全年仅有1宗宅地成交，被润达丰滨江拿下，楼面价21500元/㎡。
可以说，从2022年底至2024年底，整个林家坝板块的成交楼面价一路高歌猛进。
不仅开发商愿意拿地，市场也愿意买单！
早期的像能建、中交、万科、中铁建、金茂等项目，开盘卖的都不错。
虽然大多还是顺销，但在套均5、600+万这个量级的产品中，去化的速度算是非常亮眼的了，基本都在一年多时间完成清盘了。
现在淘房君都还记得，当时套均超800万的金茂璞逸锦江连续两次开盘均售罄。
热度爆炸。
金茂开盘即罄
可能很多人就好奇了，其实在23、24年当时的楼市情况也不算很理想，
为什么林家坝就能火的如此离谱？
02
金三的“地缘魅力”
带火林家坝！
回过头来看，淘房君依旧认为：
当初点燃林家坝第一把的火的，并不是哪一场土拍，哪一个开发商拿地。
而是金三的第一个住宅，华润锦宸府。
当时华润锦宸府作为金融城三期（金三）的首个住宅项目入市，带着极高的市场预期。
取证的首开两栋，共84套套均超1200万房源，吸引了1565人参与摇号，中签率不到6%。
后期项目2套退出房源，还吸引了2608组客户参与摇号，摇中概率仅千分之0.7。
这离谱的疯抢，直接把“金三”的逼格拉到了顶点。
华润锦宸府摇号现场 图源网络
可以说当时业内普遍认为：
买到锦宸府，就是买到了下一个金融城。
那锦宸府房源只有这么多，还有这么多没买到的怎么办？
难道下一个金融城就没有他们的栖息之地了吗？
不慌。
“没摇到锦宸府，距离锦宸府XX米，开车几分钟到达的XXX项目，欢迎你”
“收留锦宸府心碎业主”
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这是当时林家坝大多数项目打出的宣传标语。
的确，从锦宸府到林家坝的物理距离，不算远。
即便是到林家坝最边缘的万科朗拾交子开车也要不到10分钟，一条锦江大道就杀到了。
图源百度地图
那些位置更靠里的项目距离金三就更近了。
就是这个物理距离，让林家坝成为“金三”的下位替代，成为市场的香饽饽。
但当市场冷静下来后，再回过头来看，这段10分钟的距离，已经成为了林家坝与金三不可逾越的鸿沟。
市场也不再为这份靠着“下位替代”得来的溢价买单了。
交子公园金融商务区锦江片区 图源克而瑞四川
03
多重因素
限制林家坝“上限”！
1）生研所拆迁搁置放缓
从地图上来看，目前林家坝整个板块受限最大因素就是区域内的老旧太难拆。
卡在金三与林家坝中间的生研所首当其冲。
左边，成都最贵的房子就在这里；
右边，成都“明星”板块。
你卡在中间，什么想法不言自明。
图源百度地图
原本规划里，金融城三期和林家坝是要通过交子绿廊实现生态、产业、人居无缝衔接的。
但拆迁一旦彻底落空，无法和真正的城市核心形成完整闭环，可以说林家坝上限就被锁死了。
官方在这件事也下足了功夫。
去年四月，模拟拆迁都弄出来了，征集意见啥的，进行了长达两个多月的动员、宣讲工作。
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响应的人寥寥无几。
最终，离进行下一步方案，同意率需到95%的标准，相差甚远，模拟拆迁终止。
原计划2025年底进场施工，2027年6月底完工并开放通行的交子绿廊及沿线道路，也不得不搁置延期。
2）公墓
板块内有一个比较大且显眼的公墓。
更要命的是，公墓位于整个板块的南边位置。
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你坐北朝南视野、采光好，就有可能看到公墓。
淘房君当时去看板块内一个项目时，妈的样板间阳台都能看到，我服了。
而根据官方的口吻，公墓目前也没有搬迁计划。
这个反正就仁者见仁吧。
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3）产品
24年集中拿地，快速取证，从现在地角度来看，当时板块内大多产品都属于老产品。
当然，也有个别产品放在现在也很能打。
不过需要注意的是，板块最近刚放出三块地，这三块地的住宅产品，后续入市必定是超级新规产品。
就看到时入市的具体面积段，会对之前哪些老产品造成影响了。
我感觉之前大多数都逃不过被背刺的命运。
除了上面几个比较主要的原因，淘房君认为，
当前成都市场像林家坝这类的全新外溢板块，因为配套呈现和人口流入放缓，前期基本都会面临次新破发的阵痛期。
毕竟成都整体二手房市场目前依然在深度调整，买方市场特征明显。
当市场上充斥着大量老金融城、攀成钢的优质二手房，且价格已经回调到极具性价比的区间时，林家坝这种动辄4、500万起步的次新房就显得很尴尬了。
要成熟的居住氛围不如老金融城，要性价比不如大源，仅仅依靠一个“新”字和“金三外溢”的概念，很难支撑起那么高的二手溢价。
你认为呢？
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