万科黄埔新城又成焦点，这次是因为业主的联名信。
联名信中爆料，项目出于销售方面的考虑，在三期整片连通的公共绿地内，修建专属于5栋的“私家园林”。
这事到底是真是假，现场啥情况？话不多替大家跑一趟。
｜万科黄埔新城实拍
|广州楼市发布 摄
壹
咱们先来看联名信具体都写了啥。
信中提到，这次集体联名的是万科黄埔新城文芳花园（即三期中央公园组团）7栋的全体业主。
联名信指出，开发商出于销售方面的考虑，施工期间擅自在组团内的整片连通绿地内，修建专属于5栋的封闭式景观墙，利用墙体、水池及树木等造景外扩；
将部分业主共有的公共绿地圈划为所谓“5栋东庐私家园林”，造成物理分割、专属占用的实际效果，侵害了部分业主的合法权益、违反消防规范。
｜图源：社群
联名书省流版：项目在三期公共中央绿地，单独给5栋东庐修围墙、水池等“私家园林”。
现场到底咋样，代大家去求证了。
从实拍图可以看到，5栋大堂外面确实有一处水池，再往外是新修建的大门及围墙，形成了类似“院子”的空间。
楼市君到达时刚好是饭点（12点半左右），现场处于围蔽工地状态，未见有工人作业，水池、墙体等均未完工。
｜建设现场实拍
换个角度可以看到，门口两堵墙对称分布，部分区域还留有缺口，没有完全形成封闭式空间。
5栋门口还做了硬底化延伸到墙外，有些墙体比围挡还高，目测有2米左右，在围挡外面也能看到。
｜建设现场实拍
再来看墙体外面，还有几根立柱，暂时看不出具体用途。
不过这个角度刚好可以对比下，同个组团9栋楼下目前是没有墙体和立柱的，差别明显。
｜建设现场实拍
咱们再来看下，同组团已经交楼入住的部分楼栋，外面也没墙体、水景及立柱，花园共享。
｜三期已入住楼栋及花园实拍
|广州楼市发布 摄
综上，无论是对比在建楼栋，还是已入住楼栋，5栋东庐都显得有点“特殊”。
为了更严谨一点，咱们再来对比项目规划图及销售展示物料，看看有无出入？
先来看沙盘展示，组团内部中央公园确实如联名信中所说的是整片连通的公共绿地，5栋楼下未见围墙或者水池。
｜中央公园组团沙盘实拍
|广州楼市发布 摄
再来规划宣传图，5栋楼下是茂密的绿地和绿植，同样未显示有围墙、水景等。
总的来说，联名信中提到的围墙、水池等现场都拍到了，但项目沙盘、规划图物料暂未做具体展示，这也是争议的核心。
针对此事，楼市君现场也提问了5栋楼下是否有私家花园，销售表示：没有。事情越来越迷。
｜中央公园组团宣传物料
|广州楼市发布 摄
不过很多业主已经坐不住了。这次联名主要基于哪些法律依据？信中提到了几点：
1、根据《中华人民共和国民法典》第274条，建筑区划内的绿地属于业主共有。 包括项目沙盘、宣传物料等也有相应展示，应视为商品房买卖合同，项目未经法定程序，擅自变更可能构成违约。 2、项目在未书面告知、未取得业主同意及未取得规划变更批复下擅自施工围墙，程序不合法。 3、信中还指出，拟建景观墙紧邻3栋入户大堂，跟外墙距离不满足消防车登高操作场地的相关规范要求。（比如登高操作场地与建筑外墙边缘距离宜5m-10m、消防登高场地长宽不应小于20m*10m等。）。
｜3栋和5栋围墙实拍
|广州楼市发布 摄
目前，事件还在发酵中，项目方暂未公开回应。孰是孰非，咱们先不急着站队。
完整的事实到底是什么样子，后续如何，感兴趣的朋友可以点个关注等更新。
贰
大家有没有好奇，同一个组团，为何5栋如此特殊？
先跟大家交代下背景，项目三期中央公园共有9栋楼，其中1/2/3/6/7栋这5栋早已售罄，业主去年已经陆续收楼入住。
前面咱们也提到，这部分的园林基本是连通共享的。
｜中央公园组团规划图
|广州楼市发布 摄
而同个组团5栋、8-10栋目前仍在售，楼栋和园林均处于围蔽建设中。
现在整个组团，一半是居住区，一半是工地。
｜部分在售楼栋围蔽施工
|广州楼市发布 摄
而5栋最大的与众不同，在于它主打小区唯一200平以上大平层户型，也是全盘的“楼王”。
但这个组团有个明显的特点：户型跨度非常大。
200多平起步的5栋，被塞在和70多平、80多平的刚需户型同个组团。
而能买得起这个面积段的买家，又往往比较看重“圈层”和“隐私”。这点，和联名信中提到的“出于销售方面的考虑”，逻辑似乎闭合了。
｜广州楼市发布 制图
5栋东庐主打约217/280平两个户型，都有独立的入户电梯厅，专梯专户。
217平做双主套，横厅连通超大景观阳台非常抢镜。280平双套房，光是双厅就几乎占了整个户型1/3的空间，连通客厅的“大露台”也比较少见。
现场只有217平一个异地板房，看房需要验资200万。
说几个印象深刻的点：厨房旁的阳台打造了室内水景、超大阳台一侧打造成了阳光房，整体还是比较豪的。
｜东庐验资200万的板房实拍
|广州楼市发布 摄
据现场销售介绍，5栋东庐是类毛坯交付，预计明年年底交楼。
销售现场算了一套约217平13楼的价格，折后总价636万左右，单价约2.93万/平。
除了三期，黄埔新城四期（漫璟）还有部分户型（78/87/90.5/105/109平）在售。
以109平四房为例，12楼总价接近300万，单价约2.73万/平。
这个价格跟项目二期（观澄）的二手差不多户型相差5000元/平左右，观澄3月份成交的一套120平单价是2.25万/平。
｜图源：贝壳找房
值得一提的是，四期部分户型收楼可能要等3年左右，且是二次改造后再交付，买家需要额外交2.5万的装修费。
值不值得买，就见仁见智了。
这个旧改大盘，广州应该很多买家都不陌生，有不少人都是冲着它的高聚合配套（融德里商业街、青少年宫、文化馆、铁铮学校等）和多公园的好生态去的。
不过随着业主收楼入住，被曝出的问题也不少，比如此前的停车费、物业服务等，再到近期的业主联名书，备受争议。
此事后续走向如何？有最新进展再给大家更新。
如有知情的业主、朋友们，欢迎私信联系或者在评论区留言~
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