作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
卷得房率，划红线。
旧改新房被罚
广州一个新房，“偷面积”被罚了。
最近位于广州市荔湾区茶滘路的城中村改造项目力诚榕诚湾，未经许可，将装饰柱改建为结构柱，涉及面积近200平，罚款近10万元。
简单来说，就是开发商偷面积被罚将近10万元。
有网友打趣，花10w现在整个广州都知道了，10W投广告都没这个效果好。
这个项目2023年开售，主打85-168㎡江景户型，临近花地河和地铁1号，目前在售户型76-165㎡，还有大几百套房源未售。
市场上二手房挂盘价显示，约98.8平户型，东南向的低楼层，报价365万。
项目近距离相隔的保利花海湾，2020年—2021年的小区，今年5月成交单价在3万出头。
5月26日成交一套约128.59平中楼层户型，成交总价392万，折合单价约3.05万/平，而5月11日成交一套约101.43平低楼层户型，总价323万，折合单价约3.18万/平。
与项目一路之隔的力诚汾水花园，今年6月1日成交一套约69.06平的高楼层户型，总价167.5万，折合单价约2.43万/平，而5月29日，成交一套约68.98平户型，成交总价168万，折合单价约2.44万/平。
这些年，广州的新房有一个趋势，新房的得房率都朝着更高更卷去走。
得房率100%是普遍标签，个别项目得房率120%是新规住宅标签，到了第四代住宅阶段，甚至是140%的得房率标签。
似乎开发商有多大胆，得房率就有多大产。
卷得房率几乎是这两三年广州楼市的一个共识。
虽然力诚榕诚湾改建的面积不多，处罚的力度也不算大，不到10万元的处罚力度，对开发商而言，不过是挠痒痒。
但也透露出一个信号——广州的新房不能无底线地卷得房率了。
今年，广州就已经反复透露出这样的信号。
一是今年3月份，广州市规划和自然资源局和广州市住建局联合发布《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，明确住宅建筑除首层外，公共开放空间不计容⽐例不⼤于本栋建筑计算容积率中建筑⾯积的5%。
换句话说就是能“白嫖”不计容的公共空间，加起来的总面积，不能超过本栋楼计容总建筑面积的5%。
本质是防钻空子。
因为本意是鼓励多做业主公共配套，但如果不设上限，开发商就会打着“公共开放空间”的名义，无限制地做免费面积，甚至有可能偷偷改造成可使用的室内空间，变相突破容积率限制。
二是今年3月份广州规自局在春季土地推介会上也明确了新规新房卷面积的边界，结构柱按装饰柱报建以及前期压缩户内面积、后期通过改造阳台、花池、飘窗等方式变相提高得房率的行为，都列入违规行为，作为重点监管的部分。
刚好力诚榕诚湾就是触碰到这样的底线。
所以被作为典型，进行了处罚。
“卷”得房率踩刹车
为何对这种“偷面积”的行为进行监管？
原因很简单，过度的“偷面积”“卷得房率”，有可能会影响建筑安全。
力诚榕诚湾是装饰柱变更为结构柱，就意味着后期业主可通过改建，拆掉装饰柱增加室内使用空间。
但力诚榕诚湾在报建的时候，将本不能改建或者拆除的结构柱报成了装饰柱。
这样的做法，对开发商而言最大的动力就是通过“偷”结构柱的空间，拉高户型的可得使用率，使得项目在竞品中，显得具备更多的性价比。
因为装饰柱不计入容积，业主购买的时候，就不用额外掏钱，但又能获得开发商额外“赠送”的空间面积，大大有利于开发商在市场去化环境不佳的情况下，促进去化。
这属于是在监管以及规则的红线边缘试探。
若未被发现，顺利验收通过，交付给业主后，即使业主自行拆除装饰墙，也和开发商无关，这是业主们的自主行为。
但结构柱变成装饰柱，本质是破坏房屋主体承重结构的违规行为。
短期可能看不出明显异常，长期和极端情况下风险极高。
结构柱是建筑的竖向骨架负责承接楼板、梁体传递的整层乃至多层重量，同时抵抗地震、大风带来的水平推力，改成装饰柱后直接结构安全底线也会跟着下降。
时间久了，可能会出现楼板/梁体过载开裂，楼体不均匀沉降等。而楼层抗侧刚度直接下降，楼体的抗震能力也会被削弱。
如果墙体楼板因为受力重分布的问题，而出现变形，即使修补，过一段时间还是会重新开裂，而且越裂越宽、越裂越多，属于不可逆的结构损伤。
而结构柱的缺失，还有可能使楼板的实际跨度变大、刚度下降，人走上去会有明显的震动、晃动感。
这种做法，带来的隐性问题，有可能需要很长的时间才能表现出来。
所以，不是不让开发商“多送”面积，而是这样的“偷面积”行为，给楼体的使用寿命带来很大的安全隐患。
而楼栋的寿命缩短，对业主而言，未来的维护成本也会增加。
所以，并不是不让“送面积”了，而是卷得房率要有度。
如果继续过度“卷”得房率，或许接下来会看到严格的限制高得房率措施。
只是，眼下苦的是买了力诚榕诚湾的业主。
毕竟，罚款是小事，主要是验收过不了，产证或者其他手续可能也暂时办不了。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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