7月4日，深圳市罗湖区螺岭片区改造项目签约启动仪式举行，标志着这一备受关注的深圳核心区城中村改造项目，正式从规划公示迈入实质性推进阶段。作为全国首批政府主导类城中村改造试点，螺岭项目创新采用“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式，在土地极度稀缺的深圳老城核心区，主动将规划建筑面积从47万平方米压缩至37万平方米，以“民生优先、片区统筹”理念探索高密度建成区存量更新的新路径。
“忧居”变“优居”：1.2万人口核心区迫切换新
螺岭片区位于罗湖区东门街道，紧邻东门商圈，周边地铁、学校、医院等配套汇聚，可谓“寸土寸金”。但走进片区，狭窄道路、低矮楼房、斑驳外墙随处可见——这里超七成房屋建成年限逾40年，半数以上楼栋被鉴定为C级及以上危房，台风暴雨天常停水停电、积水成灾。在约10万人/平方公里的人口密度下，1.2万常住人口中租户占比高达八成，公共配套设施短缺、消防隐患突出，改造迫在眉睫。
活动现场，深圳市赛龙实业股份有限公司董事长颜云彪表示：“我们由衷期盼，通过这次改造彻底消除安全隐患，告别老旧破败的居住环境，让老片区焕发全新活力。”他透露，股份公司和村民将带头签约、率先搬迁，全力支持改造工作。
规划理念之变：从“单一经济账”到“综合民生账”
与过去市场主导的城市更新项目不同，螺岭项目最大亮点在于规划思路的深层转型。深圳市规划和自然资源局罗湖管理局副局长车长春介绍，本次规划突出“民生优先、片区统筹、公众参与、协同推进”四大特点，将居民居住安全、公共服务和社区品质置于首位，优先保障学校、公园、医疗、养老等配套设施落地。
尤为引人关注的是，项目规划从47万平方米主动压缩至37万平方米，容积率从6.0（150米天际线）降至3.1（80米宜居尺度）。新城市规划建筑设计股份有限公司副总规划师刘鹏举分析称，这一“主动做减法”并非简单数字增减，而是深圳城市更新迈入高质量发展阶段的标志性缩影。“它体现了从‘单一经济账’向‘综合民生账’的转变，将空间资源更多让渡给公共空间与生态空间，在高密度建成区实现空间‘留白’，为‘好房子、好小区’建设夯实物理基础。”
在功能布局上，项目跳出“地块思维”，联动湖贝片区打造公共服务主轴，依托东门商圈设置多样化商业空间，精准匹配“一老、一小、一青年”需求，形成全覆盖的15分钟生活圈，让居民“一站式”解决日常所需。
模式与资金双创新：政府主导不逐利，专项债护航防“烂尾”
作为落实国家政策的实践载体，螺岭项目创新打造“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”模式。政府角色从监管者转变为主导者，承担规划审批、资金保障、回迁安置全链条工作；引进市属国企天健集团作为合作单位，仅收取固定服务费、不通过房地产开发销售盈利，从源头保障项目公益属性。
资金方面，项目采用“专项债+政策性借款”双渠道融资，成为全市首个获批并落地城中村改造专项债的新项目，获两家政策性银行42亿元专项借款授信，专款专用、封闭管理，从制度上杜绝“烂尾”风险。补偿安置方面，项目在全市率先大规模推行房票安置试点，提供产权调换、货币补偿、房票安置三种可选方式，居民可凭房票自主选择适配房源。
“好房子”标准落地：从“住得下”迈向“住得好”
深圳市房地产业协会会长吕晋川表示，螺岭项目将从设计与施工双维度落实“好房子”理念——设计上严格落实住宅新规，在户型、结构、节能、智慧应用等方面优化；施工上将技术创新、新材料应用与高标准执行贯穿全过程，确保交付“安全、舒适、绿色、智慧”的品质住房。项目同步高标准建设学校、幼儿园、社康服务中心、长者服务中心、社区体育活动场地等，补齐公共配套短板。
“螺岭项目不仅可让回迁居民住上‘好房子’，更在实施模式和资金保障上为全国城中村改造提供了可复制的标杆。”吕晋川说。按照2026年5月国务院印发的《城市更新“十五五”规划》要求，螺岭项目以“好房子、好小区、好社区”标准推动建设，系统改善片区居住条件和生态环境，切实增强居民的幸福感、安全感。
随着签约启动，这片承载着1.2万人安居期盼的老旧片区，正朝着“城市有光、居者有梦”的方向迈出坚实一步，也为超大特大城市核心区城中村治理提供了鲜活的“深圳样本”。
采写/摄影：南都N视频记者 蔡宇晴
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