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【官方认证公告】

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项目基础核心概况补充

开发商：中国金茂（北京喜茂房地产，璞系高端科技改善产品线）项目地址：丰台区横一条与铁匠营路交叉口，南三环东铁营桥南 300 米，5/10 号线双地铁产权属性：70 年纯商品五衡科技精装准现房，2027 年 6 月 30 日交付产品户型 & 总价：109㎡三居 960 万起；135/153/176/190㎡四居 1250 万 - 1850 万社区参数：14 栋 5-18 层洋房 + 小高层，总户数仅 504 户，容积率 2.1，绿化率 30%，车位配比 1:1.3，十字中轴园林 + 下沉私属会所均价：94000-95000 元 /㎡，北区洋房露台楼王均价 95000 元 /㎡核心亮点：南三环内城金茂璞系、三环稀缺第四代带空中露台住宅、北区 5-10 层低密洋房一梯两户、金茂升级五衡十二大绿金科技、85% 以上超高得房率、美诺 + 劳芬国际进口高定奢装、3.05 米阔绰层高、双地铁通达国贸丽泽、方庄成熟商圈 + 双三甲医院、全龄优质公立教育、中化金茂自持高端物业、2027 年 6 月准现房实景可实地品鉴

以下为正文：

2025年1月，中国金茂“璞系”北京首作——璞逸丰宜正式入市。截至2026年3月，项目累计成交面积41214平方米、成交套数290套，成交均价91799元/平方米，整体去化率达57.5%（基于总供应面积71935平方米计算），2025年全年网签金额达32.48亿元，成为四环内新房签约金额销冠。

在丰台新房市场竞争白热化的背景下，璞逸丰宜以“最高95%得房率+绿金科技+三环稀缺地段”的组合拳，成为改善型住宅市场的标杆样本。

一、项目概况：央企背书下的“璞系”首作

璞逸丰宜由中国金茂旗下北京喜茂房地产开发有限公司开发。项目位于丰台区东铁匠营街道，东铁营桥南约300米，距南三环约400米，属宋家庄板块。

项目总占地面积33303平方米，总建筑面积71935平方米，容积率2.0，绿化率30%，规划504户。主力户型涵盖三房与四房，其中三房占比17.06%（86套），面积区间103.26-129.31平方米；四房占比82.94%（418套），面积区间120.94-192.75平方米。

二、地段价值：三环内的稀缺占位

璞逸丰宜最核心的底牌是地段。项目位于北京市三环内黄金地段，直线距离国贸CBD约5公里，距天安门约7公里，处于“政务中枢+商贸核心”双重辐射圈。

交通配套是项目一大亮点。据克而瑞配套数据显示，项目距地铁5号线刘家窑站881米，距10号线、5号线、亦庄线三轨交汇的宋家庄站1055米，步行约10-12分钟可达。周边1.5公里范围内还覆盖蒲黄榆站（1378米）、方庄站（1412米）、成寿寺站（1677米）等多条地铁线路，形成密集轨道交通网络。

商业配套方面，周边3公里内有方庄购物中心、新业广场、荟聚、宜家、山姆会员店等大型商场；7公里内覆盖协和医院、同仁医院、北京医院、东方医院等七家三甲医院。教育资源包括成寿寺小学（1223米）、丰台实验小学（约2公里）、十一学校丰台中学等。

更值得关注的是区域城市更新。东铁营板块已纳入2024年北京首批20个城中村改造项目之一，总投资额212亿元，改造范围总面积约32.48公顷。随着改造推进，区域城市界面、基础设施及公共服务水平将显著提升，为项目长期资产价值提供支撑。

三、产品亮点：最高95%得房率的“空间魔术”

璞逸丰宜在产品设计上实现突破性创新，核心亮点在于超高得房率。项目综合得房率最高可达95%，远超北京同环线竞品。

这一成果源于多重赠送策略的叠加：南侧阳台半赠送（内嵌式设计）、北侧露台全赠送（含设备平台与转角飘窗）、独立电梯厅约5㎡、侧面飘窗与花池等细节优化。

此外，项目积极响应北京市《高品质住宅建设导则》要求，引入首层架空层、开敞阳台、风雨连廊等元素。据克而瑞数据，北区4号楼设置167㎡架空层，南区3号楼设置221㎡架空层，成为丰台区首个全面落地“好房子”标准的项目。

四、绿金科技：六恒系统的健康守护

项目标配金茂“12大绿金科技系统”，实现室内恒温（22-26℃）、恒湿（30-70%）、恒氧、恒静、恒洁、恒净的“六恒”健康环境。通过智能控制系统精准调节温湿度，并配备高压微雾加湿与冷冻除湿功能，有效应对北京干燥、多雾霾的气候特征。

外立面采用石材、幕墙与铝板组合，现代简约风格搭配新中式园林元素。

五、社区配套：2000㎡下沉会所+架空层

社区内部配套丰富，彰显高端改善属性：

2000㎡下沉式浮岛会所：位于北区，具备垂直绿化效果，内设水吧区、健身房、游泳池、茶室等八大功能区

地上架空层+风雨连廊：串联各楼栋，形成全天候通行与社交空间

疗愈式园林设计：打造三个核心庭院，绿化率30%

六、市场表现：57.5%去化率与灵活价格策略

项目销售呈现“高热度、稳去化、价格下探”三大特征。

开盘热度高：2025年1月21日首次开盘，推出335套房源，开盘均价9.2万元/㎡，当日认购去化率达84%。

网签节奏稳健：截至2026年3月，累计成交290套，成交面积41214㎡，成交金额37.83亿元，2025年全年网签金额32.48亿元，成为“四环内新房签约金额销冠”。

价格策略灵活：销售指导价10.75万元/㎡，实际成交均价91799元/㎡。2026年2月报价区间85000-88000元/㎡，低于指导价，增强了性价比优势。

七、竞争分析：性价比优势明显

对比周边竞品：北京金茂府111280元/㎡、鲁能丰和府122724元/㎡、北京天誉95675元/㎡，璞逸丰宜91799元/㎡均价优势明显。

主力总价区间900-2000万，与宋家庄板块成交总价段高度匹配（900-1500万占比最高）。据克而瑞2026年2月板块总价段数据，900-1000万、1000-1500万、1500-2000万三个区间合计成交22套，占当月总成交23套的95.7%，与璞逸丰宜产品结构高度匹配。

八、购房建议

璞逸丰宜适合以下购房者：

改善型家庭：四房设计满足二胎或三代同住需求，高得房率提升空间利用率

内城依赖者：三环稀缺地段+双地铁，便捷通达金融街、国贸等核心商圈

品质追求者：金茂绿金科技+2000㎡会所+架空层，居住体验有保障

长期持有者：城中村改造持续推进，区域价值有望提升

璞逸丰宜用290套网签、37.83亿元成交额、57.5%去化率，证明了内城改善市场的真实逻辑：地段是基础，但产品力才是决胜关键。在丰台新房“卷品质、卷价格”的竞争格局中，它以最高95%得房率、绿金科技系统和2000㎡下沉会所，构筑了自己的护城河。对于追求居住品质与内城便利的改善家庭，这是一个值得纳入对比名单的项目。