南方财经 21世纪经济报道记者 张伟泽 香港报道

京东在香港房地产市场落下一子。

远东发展（00035.HK）7月6日公告称，京东集团旗下公司 JD Fabulous Development XI Limited 拟以初步购买价7.5亿港元，收购 Charter Joy Limited 全部已发行股份。目标公司主要持有一项位于香港油麻地的物业，该物业正由酒店客房改装为学生住宿单位，预计于2026年下半年完成全部改装。

根据协议，交易完成后，远东发展旗下管理公司 DHI Hotel Management HK Limited 将继续作为项目管理人，管理及运营该物业，将其用作学生宿舍，为期三年，并向目标公司提供每年4500万港元的保证收入。换言之，京东买下资产后，远东发展仍将在三年内负责运营，并给予买方最低收益承诺。据21世纪经济报道记者统计，以7.5亿港元的物业协议价值核算，该保证收入对应年化收益率约6%。

这笔交易的背后，是香港学生公寓市场供需缺口持续扩大。香港特区政府在2023年施政报告中提出，自2024/25学年起，政府资助专上院校非本地学生收生限额由20%提高至40%，并推动大学宿舍项目在2027年前累计新增约1.35万个宿位。此前21世纪经济报道援引香港教育局及仲量联行数据称，2024/25学年香港非本地学生规模已增至9.2万人，香港八大院校平均床位比约为2.55:1，对应宿位缺口约4万个；到2028年，香港高校宿位缺口或突破10万个。

在供需错配下，存量酒店、整幢住宅改造为学生宿舍，成为资本进入香港长租住宿市场的重要路径。21世纪经济报道此前统计，2025年至2026年一季度，香港涉及酒店及整幢住宅改作学生宿舍的成交约27宗，金额逾85亿港元。京东此次收购油麻地项目，也可被视为其布局香港学生宿舍市场的动作。

对于出售方远东发展而言，交易有助于公司资产盘活和降负债。公告显示，远东发展预计交易完成后录得约4.23亿港元收益，并将所得款项用于偿还相关物业约6.3亿港元的按揭贷款，余下约1.06亿港元作为一般营运资金。

远东发展2026财年（截至2026年3月底）业绩显示，公司收入同比下降31.0%至约66亿港元；年内通过出售非核心资产等方式锁定约25亿港元交易价值。截至2026年3月底，集团银行贷款、票据及债券总额降至约235亿港元，净债务约198亿港元，调整后净负债率为63.0%。在这一背景下，出售成熟物业并保留管理权，有助于公司回笼资金，同时延续住宿运营业务收益。

从京东角度看，此次收购学生宿舍物业，是其近年加码香港本地市场的又一步。过去几年，京东在香港的布局已不再局限于跨境电商和线上零售，而是逐步向本地实体商业和线下场景延伸。此前，京东已收购香港连锁食品超市佳宝，将其纳入本地零售体系；同时，京东亦在港布局线下体验业态，计划开设京东MALL等实体门店。

远东发展在公告中表示，交易将为集团提供与京东集团建立战略关系的机会，并探索包括香港学生住宿项目在内的进一步合作。交易完成后，京东将控制该物业业主公司，远东发展则继续以管理人身份参与项目运营。