9月14日，决定“铺王”家族命运的日子|家族|房地产|物业|租金|邓成波|邓耀|铺王

已故香港“铺王”邓成波之子邓耀昇，近期因一笔逾1120万港元的欠债，在香港高等法院面临破产危机。法官接纳其以1.73亿港元出售西贡物业的还债方案，并给出“最后通牒”：须在9月14日前连本带利清还债项，否则将于9月21日直接颁令破产。

这一纸裁决，不仅关乎邓耀昇个人的财务存亡，更是昔日坐拥近800亿港元资产的“铺王”帝国，在褪去光环后，于债务深渊前挣扎的缩影。

9月14日前若不能清偿债务，“铺王”家族恐面临直接破产危机

邓成波小儿子、陞域有限公司主席邓耀昇

香港高等法院的法庭里，气氛凝重。陈静芬法官抬眼看了看席上的已故“铺王”之子、身兼陞域有限公司主席邓耀昇，这位昔日在商界叱咤风云的“铺王”接班人，此刻正面临一个冰冷的抉择。

法官的声音清晰而有力：9月14日前，必须连本带利清还逾1120万港元的债项，否则，9月21日的下一次聆讯将不再需要律师出席，破产令将直接下达。

这不是一宗普通的债务纠纷，而是一场持续数年的商业帝国崩塌戏码中的最新一幕。对于已故“铺王”邓成波家族而言，这千万级别的欠款，放在巅峰时期不过是一笔“零花钱”，如今却可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。利盛发展有限公司的律师在庭上直言，邓耀昇作为遗产受益人之一，其财务状况已捉襟见肘，而邓成波遗产旗下究竟还剩下多少“干货”，没人说得清楚。

邓成波、邓耀昇父子出席项目改造开幕“切烧猪”仪式

邓耀昇一方的答辩显得急促而诚恳：我们已在今年6月18日以1.73亿港元卖掉了BVI公司持有的西贡物业，请法庭再给一点时间，等交易完成、贷款到位，这笔钱一定还上。

他特意强调，借来的钱远不止覆盖这1120万，而且父亲留下的遗产里仍然有大量物业资产。这番话与其说是给法官听的，不如说是给市场、给债主、给那些仍在观望的潜在买家们听的——邓家还没有山穷水尽。

然而，市场并不买账。翻开邓成波家族近年来的资产处置清单，几乎每一笔都带着血腥味。

油麻地弥敦道525至543A号的底层商场，今年4月曾以约3亿港元被银主接管售出，而2014年邓成波回购此物业时的价格是8.3亿港元。十年时间，同一栋楼，价格打了个三六折。

观塘骏业街56号中海日升中心的5个铺位加12个车位，卖了1.72亿，成本却是4.938亿，账面蒸发3.2亿。湾仔道尚翘峰商业部分4300万港元出手，买家是海港饮食集团主席刘细和，据说是买来自用，而非投资。

邓成波、邓耀昇父子（中）2019年初出席荃湾悦品酒店开业仪式

据统计，邓成波家族已沽出超过80项物业，套现约230亿港元，但大部分都是蚀让离场，亏损幅度普遍在五成左右。这种“砍仓”速度与幅度，在香港工商铺市场历史上亦属罕见。更令人担忧的是，不少物业早已做了三按、四按，甚至以租金抵押作“租按”，承按银行从恒生、中银到南洋商业银行、大丰银行一应俱全。业内估算，仅利息开支一年就高达20亿港元。

有商界人士直言：如果一直以“举手投降输一半”的方式变卖资产，那近800亿遗产最终可能“资不抵债”，家族宣布“全面投降”或许只是时间问题。

站在这个时间节点回望，作为“铺王”二代邓耀昇的处境既令人唏嘘，又带着某种宿命论的色彩。

邓耀昇是邓成波第五子，他毕业于加拿大西安大略大学，获工商管理硕士学位，2013年用自己英文名注册陞域集团（Stan Group），正式接班管理家族业务。那时他踌躇满志，父亲邓成波更是全力支持，父子俩携手拓展婚庆、餐饮、酒店业务，入主上市公司，收购护老院，看起来一片欣欣向荣。

商业的残酷在于，它从不因你的出身或雄心而手下留情。2019年的社会事件和随后的三年疫情，让重仓酒店和零售业的邓家遭遇了黑天鹅的连环狙击，原本高杠杆运作的资金链骤然绷紧，而银行信贷的阀门也随之收紧。

从电灯学徒到一代“铺王”：“以快打慢”传奇与过度扩张的余波

“铺王”邓成波（1934-2021）

要理解这个家族今天的困境，必须回到邓成波本人的商业哲学。这位1934年生于广东佛山的“铺王”，人生本身就是一部香港草根逆袭史。

少年时，邓成波来港谋生，从霓虹灯店学徒干起，上世纪60年代靠积蓄买入物业赚得第一桶金。早年他曾在旺角经营二手车生意的“成功车行”，也许有过此段“成功”经历，他后来除了改名为成功集团有限公司之外，也用“成功”二字为自己写字楼项目命名。

人称“铺王”的邓成波，炒铺与别人不同，不追求短期倒手赚差价，而是擅长“活化”改造——把旧酒楼改成电脑城，把工厦申请改做酒店，通过重新定位来激发物业的最大价值。

1991年，他以6000万港元买入旺角奶路臣街的“豪门酒楼”，改造成三层楼的旺角电脑中心，最高峰月收租金280万港元，回报率8.5厘，这一役奠定了他在行业内的声望。

到1997年，邓成波已手握超过70亿港元物业，雄心勃勃计划打包上市，却被亚洲金融风暴迎面痛击，上市搁浅，一度负债数十亿。但波叔硬是凭借“有借有还”的商誉获得了银行信任，熬到2003年自由行政策实施，楼价租金如火箭般蹿升，他不仅翻身，还赚得盆满钵满。

“铺王”邓成波

此后他乘胜追击，趁政府推动活化工厦，以两亿港元买入葵涌成功中心，半年后转手卖出七亿；又以1.8亿购入观塘长江电子工业大厦，改划为The Wave综合项目后以约10亿卖出。这些操作堪称教科书级别的价值投资。

巅峰时期，邓成波持有超过200项工商铺物业，2021年初仍坐拥近800亿港元资产，以368亿身家登上福布斯香港富豪榜第19位。彼时的邓成波，是香港地产江湖里最后一个老派“大炒家”——决策爽快、行动迅猛、信誉卓著，看中的货品甚至开好支票递上去，不让对方有还价的机会。

但过度的扩张与对旅游业的过度押注，成了他晚年最大的败笔。2016至2017年间，他通过陞域集团斥资过百亿扫入酒店及商场，2019年更计划将旗下酒店品牌推向上市，将房间数从3500间扩充至5000间。

谁能料到，随之而来的社会动荡与疫情，让酒店入住率近乎归零，而商铺租金亦一落千丈。波叔生前已公开承认“银行都借到爆”，连私人财务贷款都要借，年息一度高达30厘。2021年5月14日，他在养和医院离世，临终前仍在听取业务汇报，反复叮嘱儿子们不要贱卖优质资产。

邓成波（右2）与三太徐玥（中）

这个遗愿，在现实中却越来越难以兑现。过去大半年，家族及相关公司不断被追债：被财务公司入禀追款近6900万，被戴德梁行追讨服务费约790万，多伙物业接连沦为银主盘。

市场甚至有传言，邓成波的三段婚姻、五位儿子之间的遗产分配与债务承担问题，可能比外界看到的更为复杂。他与元配育有三子，分别为长子邓耀宗、次子邓耀文、三子邓耀辉；与上世纪80年代相识的第二任妻子叶少萍，育有两子，为四子邓耀邦和第五子邓耀昇。而三太徐玥与波叔是在一间酒楼邂逅后，结为伴侣。

长房三子与二房两子之间是否存在利益博弈，遗产管理人是否面临被拖累申请破产的风险，这些问题眼下都没有明确答案。但有一点是确定的：当家族内部结构错综复杂，而外部债务又层层叠套时，解局的难度会呈几何级数增加。

邓耀昇此前被媒体问及是否可能破产时，曾回应：“到数月后就自然知道孰真孰假。”这句话如今听来，带着一种无奈的豁达。而法庭给定的9月14日这个期限，正无情地推动着时间的指针。如果届时西贡物业的交易未能完成，如果银行放贷出现任何延误，如果那个“远超过债项”的借款计划落空，那么“铺王”家族的第二代掌门人，将不得不面对个人破产的残酷现实。