北京建邦东憬城市更新建设运营有限公司党支部书记张孟硕
不同于大拆大建的旧有路径，西总布项目选择了“针灸式”的有机更新，在精准的穴位上施针，激发街区的自我修复与再生能力。
中房报记者 苗野丨北京报道
站在北京西总布胡同向东望去，青砖灰瓦的四合院屋檐层层叠叠，视线尽头，中国尊的玻璃幕墙在阳光下熠熠生辉。古今同框的画面，让这里悄然成为社交平台上的“网红打卡地”，也被网友们称为“北京最有穿越感的胡同”。
改变从2021年开始。作为东城区首个以街区更新单元为单位一次性启动的申请式退租项目，北京建工旗下的北京建邦东憬城市更新建设运营有限公司，在这片40公顷的土地上，用五年时间做了一场“针灸式”手术：拆一处违建，打通一条断头路；修一座老院，引入一座美术馆；亮一面红墙，讲述一段百年往事。
7月5日，在以“焕新向实•共生共长”为主题的2026中国城市更新创新发展研讨交流会上，北京建邦东憬城市更新建设运营有限公司党支部书记张孟硕系统披露了西总布项目的全貌：107座院落、838户直管公房居民、2.3万平方米建筑规模，50年长周期运营……这组数字背后，是一场关于老城如何“活着”走向未来的探索。
就在上个月，西总布城市更新项目获得国际建筑师协会与联合国人居署联合颁发的UIA 2030 Award“参与式与集约包容的规划类大奖”。评语写道：“本项目立足于北京历史悠久的胡同肌理，为渐进式胡同社区更新提供了一种精致审慎的范例。”
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一次“不敢急于落笔”的更新
2021年7月，西总布街区直管公房申请式退租和恢复性修建项目正式启动。覆盖107座区属直管公房院落、涉及838户直管公房居民，这是北京东城区首个以街区更新单元为单位，一次性整体启动的项目。
但项目团队没有急于动工。张孟硕说：“改造之前我们就在想，这个项目不单单是建筑更新的单学科研究。”
项目团队与清华大学建筑设计研究院深度合作，由清华大学庄惟敏院士领衔，搭建了张杰、边兰春、朱小地等专家共同参与的规划设计团队。此外，清华大学公共关系管理、历史人文、数字智能等多学科团队也被请了进来，全程参与项目全周期的规划指引。
一个看似“微小”的胡同更新项目，配备的是“院士级”的规划阵容。这种审慎背后，是西总布独特的“家底”。
张孟硕用三个关键词概括了西总布的特征：稀缺性、独特性、紧迫性。
稀缺在于，这是东城区首个一次性启动的街区更新项目，没有分期，可以从街区综合运营的视角统筹规划。独特在于，从明清到新中国，这里融合了科学、医学、外交等多重文化基因。蔡元培曾在此居住，董希文在这里画下《开国大典》，费正清在此治学，伍连德在此行医。
专家们对西总布胡同的评价是：“这是少有的以传统四合院承载北京‘四个中心’文化特质的片区”。
然而，文化的厚重与现实的逼仄并存。经过背街小巷整治，胡同街面风貌有所提升，但院落内部私搭乱建严重、基础设施老化，最窄的通道不足半米，居民买了冰箱都搬不进屋。“很多居民跟我们提，你们能不能帮我们把违建拆了，这样至少能把冰箱搬进去。”张孟硕说。
正是在这样的背景下，西总布胡同本身也成了一个“意外的优势”。胡同全长近800米，站在特定角度，近处是四合院屋脊，远处是中国尊，这种“古今交融”的视觉张力让它成为网红打卡点。项目团队顺势将西总布胡同作为“一轴两区”布局中的核心轴线，东北侧落位文化产业，西南侧布局健康产业。
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老城更新不能只做“盆景”
面对产权碎片化的现状，项目团队定下一条原则：不做点状的“盆景式更新”。
“如果单单对这些院落进行更新，更多只是呈现盆景，不见园景的城市更新。”张孟硕说。
于是，项目团队提出从五个维度统筹推进：历史资源活化、交通环境优化、公共服务完善、院落风貌提升、开放空间织补。
西总布胡同7号院，是“共生”理念的试验田。这座院落北侧是私房，东、西、南三侧是退租后的直管公房。改造后，东、西厢房成为艺术展厅，南房变身为咖啡文创馆，北侧居民照常生活。
2024年7月，这座院子以“时空集美术馆”的新身份开门迎客，每三个月更换一次展览主题，周边两所小学和一所中学的课外活动常在这里举办。传统四合院的格局被完整保留，展厅内的梁木与当代展品相映成趣。
“我们现在自运营这座美术馆，每期展览契合不同的人群。”张孟硕说，艺术感和烟火气，在这里是可以共存的。
在西总布胡同45号院，项目将一进式四合院的违建拆除，正房保留纯大木结构，东西厢房采用木包钢的钢结构形式改造，兼顾耐久性与空间跨度。如今，这里引入了国际婚纱品牌旗舰店，契合核心区“双控四降”要求，人流适中、业态品质高。
从院内向东望去，恰好能拍到中国尊与四合院同框的画面，正是网友们争相打卡的“穿越机位”。
外交部街9号院的改造更显匠心。项目团队溯源乾隆时期的地图，将现状两排简陋的“牌子房”恢复为三进式院落形态。
在外交部街甲17号院，两栋多层住宅楼之间的违建被拆除，建筑本体和树木绿化亮出，形成了一座“口袋公园”，旁边六层楼的消防通道也一并打通。这个空间现已作为社区居委会使用，成为居民活动的公共客厅。
张孟硕认为，不同于大拆大建的旧有路径，西总布项目选择了“针灸式”的有机更新，在精准的穴位上施针，激发街区的自我修复与再生能力。
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50年的长周期答卷
申请式退租不同于棚改，实施主体需要通过后期50年的经营收益来弥补前期的腾退与改造投入。这对产业导入和长期运营提出了极高要求。
张孟硕直言，西总布片区历史文化资源对外经营利用率不足10%，大量资源处于闲置或低效利用状态。项目未来将采取三种方式活化：资源本体开放展示、就近空间展示、室外开放空间展示。
蔡元培故居周边增设了文化介绍和观赏性空间；董希文故居因属军产利用受限，便在相邻退租空间设置绘画展示节点；李鸿章祠堂仅剩一堵红墙，团队将其亮出并配以文化故事展示；费正清故居虽已无实物遗存，但通过文化展板和公共空间优化讲述故事。
项目的数据已初步显现成效：771户居民参与退租，退租面积约1.9万平方米；形成整院64座；累计启动45座院落方案设计，开工30座，面积超8000平方米，其中已有21座院落完成更新并陆续投入使用，9座院落的改造施工正在进行；完成十余座院落招商签约。2024年至2026年，项目连续三年入选北京市“3个100”重点工程。
更重的课题在50年的运营账本上。据张孟硕介绍，项目团队已启动探索建立智慧运营平台，将来既为政府公共空间治理提供决策参考，也为实施主体的业态调配提供可视化支撑。
“对于实施主体来讲，我们始终是谨慎的。”张孟硕认为，既要平衡历史风貌保护与现代功能需求，又要兼顾社会效益与经济效益。我们希望不单单是做西总布一个项目，更想为北京老城首都核心区的平房院落更新，探索出一种可复制、可参考的案例。
本次活动由中国房地产报社主办，中国城市与区域治理研究院提供学术支持，得到了北京房地产业协会、上海城市更新研究会、广州市房地产租赁协会、深圳城市更新协会的协办支持。
值班编委：苏志勇责任编辑：马琳 温红妹
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