文/上海进深 严明会
刚刚过去的周末，佳运川沙项目佳运·璟和ONE城市展厅正式开放。
这块地去年11月由本土房企佳运经过82轮激烈竞价拿下，历经近8个月筹备，终于揭开了面纱一角。
2025年11月24日，上海第九批次土拍现场，佳运置业董事长沈仁兴亲自到场坐镇、举牌加价。沈仁兴的执着最终让佳运以24.75亿元总价、15.76%溢价率拿下了这宗地块。
这次拿地之所以引发业内关注，一方面是因为在当下的土拍市场上，房企董事长亲自到场举牌已不多见；另一方面，佳运置业与川沙之间确实有一段历史渊源，公司1999年成立于浦东，首个项目佳运公寓就落在川沙。
时隔26年重回起点，沈仁兴亲自押阵、82轮鏖战不退，其决心不言自明。
这块地算是板块内近几年条件最好的一宗，但压力同样不小。
住宅售价需接近7万元/㎡才能覆盖成本。对以刚需为主的这一板块而言，烟火气虽足，离真正的改善仍有距离。
全域抬板创纪录
佳运·璟和ONE最突出的特征，是全域抬板。
作为“好房子”新政后浦东外环外首个全域抬板项目，佳运·璟和ONE的抬板高度达到6米，为全市最高。
叠墅首层离地6米，小高层首层更达9.75米，相当于常规住宅三层有余。
叠墅部分抬板后，直接改变了下叠产品的空间逻辑：告别传统叠墅地下室昏暗潮湿的暗室短板，下层被整体抬升到地面以上、自带采光，相当于把地下室变成了地上空间。
项目规划7幢15-17层住宅和5幢4层叠加，高低错落布局，配置下沉庭院、地下会所和主题架空层。除一栋高层外，其余首层均做架空处理。
高层户型以115㎡、128㎡、140㎡为主，叠墅162-185㎡，总计约480余套房源，其中叠墅约70套。
层高方面，全盘超新规3米标准，小高层达到3.1米，叠墅首层3.4米、二层3.2米、三至四层3.3米。
此外，项目打造了全可改造飘窗、川沙罕见的独立电梯厅、叠墅专属露台，全线户型的实得率都很可观。
以128㎡户型为例，独立电梯厅面宽2.8米，近9㎡的空间既可作入户收纳，也可布置休闲座椅。室内横厅设计，3房2卫格局，餐厅区域具备“X空间”改造弹性，家庭成员少时作餐厅或书房，未来人口增加可隔出一间小房间。全屋飘窗均可改造，每个房间的实际使用空间会进一步拓展。
不过有一个细节值得注意：为了做超低能耗住宅，阳台是全包进去的，算全面积。从户型图上也能看出，没有单独的阳台区域。这与当下流行的3.5代宅半赠送阳台面积有所差别。
除抬板外，项目亮点不少。社区规划了5600㎡下沉式庭院会所，涵盖恒温泳池、行政酒廊、私宴厅、瑜伽房、室内迷你高尔夫等功能。
下沉式庭院采用"半边山水半边城"理念，主要栽植生长慢、落叶少、品相好的高档树木，包括日本进口的造型罗汉松和羽毛枫、西班牙进口树龄超600年的油橄榄树，以及百年紫薇老桩等。
在住宅开发上，佳运置业素以稳健和产品力见长，尤重景观打造。沈仁兴从拿地起便介入选材，名贵树木多由其亲自挑选，这份对品质的偏执贯穿项目始终。
璟和ONE的设计阵容也堪称顶配：上海天华建筑设计院、CCD和维几、JTL（重庆）加特林联合操刀，与翠湖六期、鹏瑞壹号、潮鸣外滩等豪宅项目同源。
慢节奏开发
相比于市面上大多数高周转项目，佳运·璟和ONE的开发节奏偏慢。去年11月拿地，今年1月中旬规划方案公示，直到7月上旬才开放展厅，预计下半年入市。
项目方透露，工程在结构施工阶段主动放缓了节奏。一般每层7天的结构工期，很多开发商压缩到3到4天完成，而佳运拉长到8到10天一层，给混凝土足够的养护时间。这个说法的逻辑在于，混凝土养护到位能增强抗震性、避免开裂和渗水等常见问题。
不过，建设过程中的合规问题也不容回避。
今年2月11日，项目建设公司因“建设单位未取得施工许可证擅自施工”被处罚9.32万元；4月22日又因“施工图设计文件未经审查擅自施工”被罚款20万元。
此外，今年2月初规划公示期间，项目也曾收到周边居民关于地坪抬高、配电站设置等方面的异议，官方答复后逐一作出了符合规范的说明。
项目周边，南侧紧邻的华润置地观宸润府，目前已完成清盘。稍远处，陆家嘴锦绣云澜此前累计推售1064套房源，目前已售956套，网签去化率超89%，主要剩余140-168㎡大户型在售。此外，浦发·上品作为2号线凌空路站附近的实景现房，也在持续销售中。
相比于两年前华润观宸润府3.8万/㎡的纯宅地楼板价，售卖均价约6.35万/㎡，佳运虽然以2.9万/㎡的楼板价拿地，但背后隐藏的隐性成本较高，盈利空间有限。
地块中约25%的面积为商业办公，且必须自持酒店，折算下来，住宅部分楼板价约3.7万/㎡。
川沙作为浦东城市副中心，承接张江科学城东扩和国际旅游度假区辐射，市场基本面不错。但璟和ONE入市时面临的竞争格局已与观宸润府时期不同，叠加自身合规争议和偏慢的开发节奏，能否复制竞品此前的热度，仍需市场检验。
冷热不均
上一次佳运置业在上海土拍市场引起关注，还是在2022年。
当年6月，佳运在两周内连续拿下两宗地块：一是以12.701亿元竞得宝山区罗店镇老镇区地块，二是以底价6.8亿元摘得金山区金山新城地块。
紧接着12月，在第四批次集中供地中，佳运击败12家央国企，以20.8亿元拿下宝山顾村地块。
这三宗地块分别开发为佳运名邸、佳运汇龙府和佳运瑞璟湾，产品形态清一色为洋房社区。但从网签数据来看，很明显冷热不均。
位于宝山罗店的佳运名邸，2023年5月9日开盘推出315套房源，至今近三年时间，网上房地产显示仅网签63套，去化率约20%。
宝山顾村的佳运瑞璟湾，2023年7月和9月分两批推出495套住宅，目前已售453套，去化率约91.5%。
金山新城的佳运汇龙府，2023年5月和6月分两批推出286套住宅，目前已售262套，去化率约91.6%。
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