房地产迎来根本性变化|一线城市|买房|全年二手房均价|房价|房地产|房租|租金

最近楼市的数据说实话，还是蛮不错的，超出我年前的预期了。

回暖的主要是成交量，跟去年同期比大多上涨了30%左右。

再看成交价的话，虽然表现没有成交量那么好，但是比之前也算不错了。大家主要看环比数据（因为同比数据主要是去年跌的，无法反映近期情况），很多城市已经开始小幅上涨了，特别是一线城市，表现明显是好于全国的，四大一线全部环比为正。而且一线内部也是有梯队的，如果大家比较关注房地产市场的话，就可以清晰感知到相对强度是：上海 > 北京 ≈ 深圳 > 广州。

很久没写房地产的文章了，但是今年的数据其实是有所变化的，一直想找个机会聊一聊，正好今天写一篇。

首先第一点，急跌期已经过去了。这是最超我预期的地方，老粉都知道我去年按照租金回报率+各国历史房地产泡沫破裂后走势来看，当时是预期可能还要急跌10%左右，然后再到缓跌期的。也就是说，我本来觉得2026年是急跌的最后一年，当年跌掉10%，然后2027年开始进入到每年平均跌3%的漫长缓跌期。

不过目前来看，这轮科技产业的发展是超出我预期的，能够给部分高知群体（主要聚集在一线）带来新的购买力。今年一线城市房租还能实现上涨，是我万万没想到的。如果一线的租金能够持续上涨，那么估值体系就完全变了。我就这么说吧，如果一线的房租之后每年能够保持上涨3%，那么现在的估值就不贵了。涨3%和跌3%，对估值体系影响是很大的。

然后是第二点，分化持续，这也是我一直以来的观点。别看现在一线房价是二线4倍，是三线10倍，看上去很大。但实际上，这个差距之后会越来越大。随着中国人口持续下滑，人口会越来越集中在几大都市圈，对中小城市的冲击是远大于大城市的。

我再说一个“暴论”，等房地产税出台之后，很多小城市的房价将会无限趋近于零，甚至少量地区的房子将成为负资产。到时候会有专门的不良房产处置公司出现，你把房子给公司，还要交钱给他们，帮你处理掉房子。这件事情日本已经发生过了，我在知识星球写过一篇文章，就是日本这类公司的运作模式。

那么问题来了，现在一二线城市的房子能买吗（三四线不用分析，任何时候都不能买）？

最重要的数据，就是租金回报率。

可能现在年轻人不知道，之前中国的租金回报率能够达到4%左右。那时候租金回报率高，租金又不断上涨，房价之后会持续上涨是肉眼可见的事情，简直是房地产的黄金时代。但是现在，租金回报率降到2%左右，房租啥时候企稳也是个问题，未来房价走势其实没有那么清晰（而且大概率还是跌）。