“过不了多久，我就可以推着你到楼下的青少年宫转转了。”75岁的蒋光群俯下身，对坐在轮椅上的老伴霍喜荣轻声说道。这句话，蒋光群等了整整6年。
在汉口解放大道与江汉路交会的繁华腹地，一座始建于1973年的老院子——原汽车工业总公司大院，正在悄然褪去半个世纪的风霜。
53年，45户居民，即将在不搬离故土的前提下，原地住进带电梯的新房。
“住团结户住伤了，
想改变一下子”
走进这片院子，墙皮剥落的楼道里，电线如蛛网般缠绕，阴暗狭小的厕所散发着异味。78岁的蒋开炳住在这里，他最深的感受是与邻居“共生”的窘迫——两家人挤在一套房子里，共用一个厕所、一个厨房，做饭、上厕所都得排队、抢时间。
李婆婆说得更直白：“洗个澡那一点地方，隔壁一来，洗澡还要排队。孙子解手来不及了，隔壁的还在里面，我说不要紧，拿个桶你先解手，再往厕所倒。（孙子）他说奶奶好不方便啊，所以也来的少了。住团结户住伤了，想改变一下子。 ”
预制板结构的房子，隔音极差。“晚上睡觉，大车从解放大道经过，感觉整栋楼都在摇。”在这里长大的王为虽已搬离，但回忆起来仍心有余悸。
更让人头疼的是漏水，“几乎家家都遇到过，外面下大雨、屋里下小雨，成天拿盆子接着，地板、衣柜发了霉。”一到梅雨季，楼道里的青苔滑得人站不稳，不少老人都在这里摔过跤。
对腿脚不便的老人来说，这里更像一座孤岛。51年党龄的老党员苏大同见证了院子的兴衰，他指着楼栋叹道：“我们45户全是老职工，年龄普遍在70岁以上。”很多老同志中风后只能困在方寸之间，看病只能请人抬或者呼叫120。
改善环境、提升品质，成为所有人晚年最迫切的愿望。
不搞大拆大建，
探索“原拆原建”新路子
转机出现在2025年。
当传统“大拆大建”退场，江岸区开始探索全新的危旧房自主更新改造路径——危旧房合作化改造。
居民自愿成立合作社，自发申请“原拆原建”。2025年12月25日，解放大道1427号（原汽车工业总公司大院）被正式列为试点。
江岸区住更局城市更新科负责人汤兰表示，解放大道1427号被鉴定为C级危房，居民常年共用厕所和厨房，改造意愿十分强烈。
不同过去“大拆大建”“政府全包”的征收模式，这个项目按 “居民出一点、政府补一点、企业投一点” 的原则推进。
居民不用搬离故土，只需出建设成本。蒋开炳算了一笔账：“我家60多平，交7万多一点。这个地段旁边房价两三万，用这点钱换一个独门独户的电梯房，太值了！ ”
政策的人性化设计，迅速点燃了居民的改造热情。短短不到三个月，45户产权主体的签约率便飙升至98% ，刷新了全市同类项目的推进速度。
40多稿方案打磨，
啃下“众口难调”硬骨头
然而，思想破冰只是第一步。
西马街道副主任张建民坦言，最大的难点在于签约阶段“民意统筹难”。“诉求不一致，各家各户都有自己情况，甚至很多想把原来分房不公通过此次改补回来。”
口头支持容易，落到纸上签字，各家各户的利益诉求便浮出水面：有人嫌面积小，有人纠结历史分房不公，还有人因继承纠纷僵持不下。
面对这盘“众口难调”的棋局，街道和合作社没有强行推进，而是将方案前前后后修改了20多次，优化了40余稿。专班人员挨家挨户算账：算经济账、生活账、长远账，把政策掰开揉碎讲通透。
最典型的是一户面临解放大道的商户，改造后门面从三档调为两档，商户坚决反对。专班没有硬来，而是请出老领导，从商业设计角度帮他分析：虽然门面数量少了，但层高从3.2米提升至4.8米，商业价值反而提升。最终，商户欣然签约。
面对一户兄妹四人因房产继承纠纷闹得不可开交，有人远在广东，沟通困难。街道组建了专项攻坚小组，联动外地亲属远程沟通，在保障产权不变、不影响施工进度的前提下，量身定制了协调方案。
张建民说：“我们街道办事处，第一是宣导，把原拆原建的案例和政策通过社区上门入户，三楼成立宣贯室，安排专人解读。第二算好经济账和生活账，通过公开征集意见，个别沟通意见，少数交流意见，进行汇集，融入改造方案和协议，争取得到全体认可。改造方案修改近40多稿，目前非常满意。 ”
“我有51年党龄，带头签约！”苏大同说。7月1日，项目现场成立了临时党支部，党旗高扬。老党员们不仅自己签名，还成了“宣讲员”。
国企长周期运营托底，
不到两年住新房
这场改造并非政府或居民的单方面投入。
国企湖北联投作为社会资本方，一次性投入数千万元用于建设。资金回收不靠卖房，而是依靠车位、保障房及养老设施的长期运营收益，预计需20年才能实现微利持平。
“项目通过居民出资、政府支持、市场主体投入建设并长期运营，实现微利平衡，破解了资金从哪来、民意怎么统、建好谁来管三大痛点。”汤兰如是概括解放大道1427号试点的核心突破。
拆除后拟新建5栋建筑，不仅实现居民安置，还完善了周边养老设施、保障房等公共配套。彻底消除安全风险，有效缓解低收入群体住房难题，高效盘活城市存量资产，优化片区整体风貌。“
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