如今做地产的，没哪个日子好过，全部缩起脑壳、夹到尾巴熬日子。靠文旅地产吃饭的华侨城也好不到哪儿去，这两年真的遭惨了。前两年公司刚大换血，新班子一上任就撞上行业寒冬，明眼人都晓得，这完全是接了个烫手山芋。
新老总跑断腿，账面烂账硬是松不到
董事长吴秉琪板凳都还没坐热，就天南海北到处跑。成都、西安、海口、山东、福建来回飞，天天跟各地政府好生沟通、磨嘴皮子，说白了就一件事：把公司手头囤起的土地、压起的闲置项目盘活变现。好在地方政府也懂得起，晓得它难处，专门组建工作组、出政策帮忙，一起把这些死资产盘活。
但是外头跑得再热闹，账上的窟窿半点填不上。去年华侨城资产减值差点百亿，比前年暴增一大截，直接把全年利润亏出个大洞。说到底就是 2020 年前后太冒进，拿地拿得疯、摊子铺得大，一点后路都不留。结果后面楼市直接垮杆，房子卖不动，一大堆土地死死捏在自己手里，成了甩都甩不脱的累赘，把公司业绩拖得稀烂。
去年底总资产缩到 2800 多亿，比往年少了一成多；有息负债压到 1185 亿，看着债务数字降了点，其实隐患特别大。最大的问题是：资产缩水的速度，远远快于还债的速度，所以负债率死活降不下来。管理层自己也承认，就是 “以售定投” 惹的毛病 —— 全靠卖项目回款过日子，钱来得零散，根本没法稳稳当当还债，债务包袱一直甩不脱。
投资者喊话学中交甩包袱，公司咬死不拆双主业
股市里头的投资者早就慌安逸了，去年股东大会上大家轮番提问，句句戳痛点：公司以后咋个走？囤了几年的积压项目好久清得完？身上的重债还要扛多久？
所有人最疑惑的就是：为啥子不学中交地产？别个干脆把地产业务剥离，一身轻松，短短七个月就完成重组，负债率降下来了，净资产也转正，日子过得巴巴适适。一比之下，华侨城的处境简直遭不住。
但华侨城嘴巴咬得死紧，说啥都不拆分双主业，文旅加地产的模式坚决不改。管理层翻来覆去就一套说法：两个业务本来就是互相帮衬、互相兜底。地产修文旅配套，文旅做起来又能抬高地价和项目价值，这是华侨城吃饭的看家本领。只要把存量地产处理干净，反过来还能养文旅板块。
这话听起没毛病，但行内人都心知肚明：不是不想减负，是根本拆不动。盘子铺得太大，几十年堆起的历史包袱盘根错节，哪里是简单拆分就能解决的。
盘活终于有点起色，文旅不再瞎搞大项目
虽说烂摊子一大堆，但这一年华侨城确实干出了点真东西。去年年底，六十多个囤了多年的积压项目全部理顺整合，文旅、商业、酒店、物业各做各的、分工清楚，再也不像以前那样乱糟糟揉成一团，管理清爽多了。
现金流也终于缓过来了，去年经营性现金流净额冲到 125 亿，比前年直接翻番。这份成绩真的不容易，全靠公司勒紧裤腰带过日子、以收定支，再加上不断处置闲置项目回款，硬生生把资金链稳住了，没出大问题。
另外，文旅以前那种瞎扩张、吹大牛的歪风气彻底刹住了。早些年动不动就签千亿大单、到处跑马圈地，整些华而不实的大盘，现在这套老打法彻底作废。吴秉琪上台过后思路完全变了，不再贪大求多，专心精细运营，全力推进文旅基建 REITs（大白话就是拿园区资产做证券化，多找一条融资路子）。
文旅 REITs 是他现在最看重的突破口，专门跑到成都欢乐谷实地蹲点调研，亲自盯材料、跑流程，全力推进落地。东部华侨城那个超级大盘，也组建了专项工作组，慢慢打磨方案，定的是 2026 年下半年先启动大峡谷片区的开发和升级改造。
针对文旅多年的老毛病，公司也在认真整改：以前一到淡季，园区就冷冷清清、耍法单一，好多设备闲置起生锈浪费。现在准备做全年不打烊的主题活动，还专门盯上老年客源，就是为了补齐淡季没人、亏钱的短板，把闲置资源用起来。
内部管理更是下了狠手，今年 1 月直接出台《华侨城十戒》，定下十条碰都碰不得的硬规矩。贪腐、做假账、乱投资、泄密、虚假贸易，全部明令禁止，抓到就追责。说白了就是整治前几年野蛮扩张留下的漏洞，把公司规矩立起来、风气摆正。
夹缝里头走钢丝，四件事定生死
实话实说，现在的华侨城，完全是在夹缝里头走钢丝，步步都悬得很。前几年冲动拿地埋下的烂摊子，没得三五年根本啃不完；地产减值的窟窿持续扩大，一直啃公司利润；双主业捆死的模式，让它学不到中交那种轻松甩包袱的操作；文旅淡旺季差距大的老问题，短期也根治不了，资本市场的信心一时半会儿回不来。
但好在，自救的路子是走对了。跟地方政府联手盘活存量、现金流稳步变好、资产负债同步收缩、文旅转向轻资产和证券化，内部管理越来越严，所有高管全部下沉一线干活，全是实打实的动作，不是空吹牛皮、走形式。
以前那种大手大脚、到处铺摊子的野蛮时代彻底翻篇了。现在的华侨城没得捷径，只能在存量里头抠利润、在烂摊子里头找活路。这么多年堆下来的债务、闲地、烂项目，不可能一下清干净。
往后到底能爬出泥潭翻身，还是继续越陷越深，完全看四件事：存量土地能不能顺利脱手、REITs 项目能不能稳稳落地、负债能不能持续降下来、内部规矩能不能真正管事。这四关，一关都不好过，直接拿捏华侨城接下来的生死走向。
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