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为3.5代新规住宅，户型的优劣不能只放在户型图上来看，实际看完样板间后，是绿城悦海棠，这一波有点被舆论误伤……绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
随着样板间曝光，以及3个月后预计出实景，我仍然对绿城悦海棠充满了期待。
01改造后的空间效率仍然可观
绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】项目位于2号线蟠祥路站旁，步行可达，17号线蟠龙路站约700米，双轨交汇，目前开放了建面约106㎡和136㎡样板间。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
首先，绿城悦海棠作为新规户型，我们不能按原始尺寸去看待户型，原格局次卧确实尺度不够，但实际上，当阳台、花池和飘窗空间全部纳入室内之后，我们看到的是一个非常完整的客餐厅和南次卧。
以106㎡户型为例：
户型尺寸仅供参考，不作为交付标准，最终尺寸以实际为准
客厅和南向次卧之间，通过阳台形成了一段连续南向界面，现场的公共区感受会比户型图上更开。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】约1.5米进深的阳台，纳入次卧之后，整个进深来到了约3.7米，那么整个次卧的空间效率就已经完备了，可以作为正常卧室使用了。
绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】客厅也是同样的效果，纳入阳台之后，客餐厅进深可达到7.75米，这样的功能区，是足以支撑一家三口使用的。
而针对网上很多舆论提出的“阳台纳入客厅之后，家政空间怎么处理”，在现场，我了解到了两种解决方案：绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
第一种是像样板间一样，家政系统放在餐厅，通过柜门遮挡保证视觉统一。
目前改善客户最怕的是：洗衣机放阳台、烘干机放阳台、扫地机器人到处跑、拖把无处放。
这种思路反而是把家务系统集中管理，把生活阳台重新还给采光和景观。
而如果你不愿意把家政空间放在餐厅，那么第二种方案：
阳台也同样预留了上下水，这是根据个人喜好来提供选择的思路。
实际上，根据我的测算，这个户型的实得率仍然能保证到约88%以上，光凭这一点，就足以完胜徐泾之前的旧规产品了。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
功能性完备、产品有迭代，非常关键。
而在目前徐泾板块内，其他新规项目同样有106㎡户型产品，但区别则在于，绿城这套户型是飞机户型，而其他项目则是典型的动静分离格局：绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
徐泾其他新盘约106㎡户型尺寸
个人认为，在小面积产品里，动静分离格局是相对没必要的，整体空间不大的情况下，并不需要设置单独的通道动线去分割功能区与休息区，相反，单独设置的通道反而会造成面积的浪费——比如上图里，光一个过道就已经浪费了约3㎡左右的空间。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
飞机户型在200㎡以下的产品力，是更为合理的设计，实得率高固然很重要，但空间不是以量取胜，如今的附赠空间，应该是有用且好用的。
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02公区价值，稳坐徐泾第一梯队
实际上，绿城悦海棠这一次的设计思路是比较清晰的，项目的优势在于公区。
室内装修有审美周期：
今天觉得柜体普通，未来可以换。
今天觉得厨电不够顶，未来也有调整空间。
但一个小区的大门、园林、会所、架空层、归家动线、车库界面，业主个人改不了。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
交付时是什么底盘，未来二手市场大概率就沿着这个底盘生长。
这也是悦海棠最应该被重新评估的地方，也是我说项目被误伤的重要原因。
绿城悦海棠是一个抬板社区，而且项目的抬板，和市面上的不太一样：
普通抬板，更多是把地库抬高，板上做花园，解决人车分流和低楼层潮湿问题。
悦海棠这次是“两抬三降”。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
社区景观示意图，仅供参考
板上抬高约3.1米，最高形成约5.6米架空层。
住宅首层被整体抬起，低区住户不再贴着传统地面层生活。
项目设计过程稿，仅供参考
往下看，空间更有意思。
项目做了三重下沉。
第一重，下沉到约-2.1米，承接归家森林和中央车站。
第二重，下沉到约-5.2米，形成核心景观庭院，同时植入乒乓球室。
第三重，下探到约-10.2米，做层叠森谷和活力篮球空间。
从竖向剖面来看，上面是约300㎡无边际泳池，泳池四周用高大乔木围合，水面和树影连在一起，视觉上有一点度假酒店的感觉。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
项目设计过程稿，仅供参考
儿童浅水区水深控制在30cm以内，配小型滑梯和喷水装置。
旁边设置泳池卡座、水中吧台和休闲躺椅，同时承接成人游泳、亲子戏水和夏季社交。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
再往下，是下沉运动会所。
泳池下面继续下探，形成约10米挑高的阳光篮球场。
球场通过下沉庭院引入自然光，抬头能看到树影和天空，空间高度也给到了约10米。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
项目设计过程稿，仅供参考
它可以打标准篮球，也兼容羽毛球、匹克球，场边设置鞋柜、储物柜、饮水机和自助贩卖机。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
篮球场旁边还有乒乓球区和看台，乒乓球区规划4-6张专业球桌，可伸缩看台可以容纳约80-120人。
再往外扩，悦海棠还有约1000米活力运动环和约8000㎡C型多维社交绿链。
运动环解决日常慢跑、散步、儿童骑行和老人活动。
这是绿城悦海棠未来流入二手房市场之后，和其他产品不一样的地方，也就是我们所说的差异化竞争优势，室内可以二次调整，公区不能。
判断一套产品，真的不能只停留在一张户型图上，仍然推荐大家去现场看看，如果你看重的是新规改造后的空间效率、绿城社区、公区配置和后期二手差异，悦海棠值得你关注。绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】绿城悦海棠售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
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