“我觉得城市更新的‘十五五’规划出来，其实是一个标志。”近日，瑞安房地产（00272.HK）行政总裁、上海市人大代表王颖在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）专访时表示，“它很明确地标志着，中国城市的发展已经从过去粗放式的增量扩张，转为高质量的存量运营阶段。这对整个行业来说，是一次比较深层次的结构性变革。”

5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（下称《规划》），明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。

《规划》明确，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。

6月8日，国务院新闻办举行国务院政策例行吹风会，住房城乡建设部副部长秦海翔表示，《规划》明确了城市更新的时间表、任务书和路线图，提出了10项主要指标、23项重点任务、7个方面政策举措、14项重大工程和行动。

“好的保护，是持久地被使用”

作为上海市人大代表，王颖已经连续4年把提案的重心放在城市更新上。与此同时，从上海新天地、创智天地、瑞虹新天地到蟠龙新天地、鸿寿坊，一直以来，瑞安房地产早就在每一个项目中深入践行着城市更新的理念。

“文化保护这件事情对瑞安来讲，从我们开发的第一个项目开始，从来都觉得这是非常重要的事情。”王颖提到，以最早的上海新天地为例，公司就觉得石库门是上海一个非常有特色的、鲜明的，代表一个时代的上海的记忆。

“我们在这个过程中一直坚持的道路，我们叫‘开发性保护’。每一个保护都有选择，但不能一刀切。而我们公司更希望做的保护的模式在于保护和焕新。”王颖认为，真正好的保护不是“博物馆式”的保护，而是持久地被使用，“你看上海新天地的石库门，并不是完全原样保护。”王颖指出，老石库门是“鱼骨状”的肌理，弄堂窄、房间隔得细、窗也小，而要做现代商业空间，就要在保住历史肌理和风貌的前提下，对内部结构、动线、采光做必要的调整，把空间打开，“让它看上去还是历史的记忆，但能适应现在的使用方式。”

正因如此，瑞安房地产的每个项目几乎都成为了上海各个区域的城市名片，尤其是上海新天地，“老外来了觉得很中国，中国人觉得很洋气；年轻人觉得很时尚，老年人觉得很怀旧，大家都能找到自己的位置。”在王颖看来，这正是海派文化的底色之一，用新的表达方式呈现上海本土的在地文化。

“每个社区回应的是不同时代的命题”

“我们做所有的社区开发，必须配合这个区域、这座城市在这个阶段的发展要求，提供不同的解决方案。”被问及哪个项目最符合瑞安的理念时，王颖并没有给出一个唯一的答案，“因为我们的顶层逻辑是一样的，但每个社区回应的是不同时代的命题。”

比如上海新天地诞生于上海要呈现国际化大都市形象的语境下，要回答的是“如何让人认同上海是一座尊重历史、又融入国际现代生活的城市”；创智天地是在“科教兴市”背景下，创造校区、园区、社区一体的空间；蟠龙新天地则诞生在疫情之后，回应人们逃离城市、向往自然与松弛的需求，把一个古镇“城中村”改造成“江南会客厅”，成为“城市微度假”目的地。

在王颖看来，做城市更新虽然没有标准答案，但瑞安旗下项目所围绕的社区开发理念是一致的。“我们认为社区是城市活力的很重要的基本单元，但是社区一定不是单一功能构成的。”王颖说，过去人们理解的社区，往往是单一的住宅区，或者是流行一时的CBD、产业园区等，“但这种单一功能已经没有办法满足个人的需求”。

王颖认为，首先社区需要符合整个城市发展的需求，有每个地域的特色；其次，社区的功能一定是复合的；第三，社区能够持续去创造、能够让人产生链接，有很多内容创新的地方，而不是简单的物理空间。

“你说我们有哪个最符合？我只能说我们在不断地学习和精进。”王颖说，所以没法说“哪一个”最好，但一定是在当时的城市发展的需求下找到的最符合的解决方案，“未来我觉得也是这样，我们核心的价值创造的逻辑是一模一样的，就是超级复合和文化新生。”

“我们内部一直讲，要创造可生长的社区。”王颖指出，可生长意味着社区会随着时代和人的变化不停变化。“以新天地为例，它的商业内容、业态组合、活动运营、内容创生，随着时代一直在调整，它不是固定的。这也是我们一直强调的文化共情、空间共融、内容共创核心要素。社区只有能不断把握时代的脉搏、不断自我调整和生长，才能保持活力。”

这些理念，也成为了瑞安房地产的护城河之一：做精品、做地标，并且找到城市的脉搏来提供解决方案。

“长期主义”是护城河

瑞安房地产的第二条护城河是“长期主义”，但要坚持“长期主义”并不容易，这听上去美好，落到企业身上是实打实的压力。

“经济压力肯定会有，我们也经历过。”王颖以瑞虹新城为例：一个地块“动了七年都没有收尾”，沉淀在里面的资金有70多亿元，“而且当年的融资环境相对宽松，杠杆成本也比较低，资金的时间价值和现在也不一样。如果在那个时候我们选择高周转，就可以把资金去撬动更多项目。”王颖表示，短期承压是真实的，但从更长的周期看，长期价值的放大倍数高于短期回报，“这一类项目最终利润获取的水平可能更高。”

因此，瑞安房地产在选择合作伙伴时，将价值观的契合放在首位。“我们的合作伙伴有不少是国企。”王颖说，“因为国企对长期这件事并不抗拒，社会责任有时对他们更重要。如果能合作起来，把一个片区改造好、提升上来，创造更大的社会效益加上一定的经济效益，对国企来讲是更愿意选择的方向。价值观趋同，更容易与我们形成合力。”

不过，如今政府已经开始在制度上“慢慢朝长期主义的方向转”。在王颖看来，《规划》之于行业，有个很重要的点在于“预期”。

“城市更新过去是一件非常难做的事情，里面有很多壁垒，包括资金的壁垒、政策的壁垒。”王颖指出，过去市场主体面对城市更新常常犹疑，《规划》则是国家第一次在顶层做系统性部署，“未来的发展方向、政策的逻辑、资源的配置都会朝这个方向去倾斜，这就让市场主体有了很好的预期。”

王颖特别提到资金端的变化。她认为，城中村改造已有专项债等工具落地，“其实就是在解决城市更新当中资金的难题”。与此同时，公募REITs的放开、资产证券化等政策，也在引导企业把长期持有、长期运营的资产价值，最终在公开市场上实现。

在6月8日的国务院新闻办举行国务院政策例行吹风会上，国家发展改革委固定资产投资司负责人关鹏表示，2026年将安排中央预算内投资城市更新专项资金970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目，惠及居民约800万户。同时，在“两重”建设中安排超长期特别国债资金1600亿元，比上一年增加250亿元，支持城市燃气、排水、供水、供热等地下管网建设改造。

更深层的变化在于，城市更新对企业能力的要求，远高于过去的住宅开发。“以前做（房地产）开发为什么能高周转？因为拿到的是一块已经动迁完、可以马上开工的净地，只要把产品复制就行。”王颖说，过去中国城市发展的逻辑是“从0到1”，满足功能即可，“但现在已经不一样了，是高品质生活空间的要求，不仅是建造楼宇，你得满足很多很细小的需求。”

“《规划》强调了要有高品质的生活空间、要促进文化的传承和繁荣，这也让我们看到了未来在城市发展过程当中、房地产发展的过程中，有一个新的价值的赛道，就是房地产企业能不能是做好产业运营、社区营造、综合开发等，这一类的企业在未来的城市更新中是有很强的赛道力的，尤其是在历史风貌保护、绿色低碳建筑这些方面有核心竞争力的企业，机会就比较大一点。”王颖说。