重磅 | 2026年Q2中国住房租赁企业规模榜|住房租赁|保障房|存量|房源|租金

核心观点

政策导向：存量盘活从试点升级为全国性战略，扩大覆盖群体并优化服务体系，租售同权进一步深化
金融市场：融资成本持续走低，扩募成为公募REITs规模增长的主路径，租赁产品类型更加多样化
企业格局：国企提速，成为行业增长核心动力；国企加速市场化拓展与高端产品布局；房企系轻资产模式加速布局二线城市
市场表现：核心城市组合拳提升人才吸附力及留存率，稳定城市住房租赁市场需求基本盘；城市保租房筹集目标及土地供给收窄，未来供应聚集存量改造；上半年年后租房潮+毕业季推动下，租金降幅有所收窄，出租率延续高位运行走势，市场维稳发展。

政策分析

1、顶层基调

把保障房从增量建设任务，嵌入到去库存、稳楼市、扩内需的整体经济政策框架中，存量收购盘活从试点升级为全国性战略；扩大覆盖群体并优化服务体系，租售同权进一步深化

2、地方政策

上海存量转保提供示范样本，推进商改保/公转保/二手房转保；

一线政策环境：上海公保并轨落地，北京、广州强调存量改造转化，深圳筹集供应目标稳定，房源供给积极转向依托存量改造为主、新建补充的新格局；

二线政策环境：多城强调存量盘活，西安、成都出台市场规范细则；放宽准入标准和加大公积金支持力度。

融资环境

1、融资规模

上半年融资约94亿，融资成本持续走低，公募REITs与类REITs为主要渠道；扩募成为公募REITs规模增长的主路径，资产类型多元化

2、公募REITs市场

【首发与扩募REITs】保障房REITs通过“首发盘活存量、扩募优化资产”的双轮驱动，实现“资产盘活—扩容增值—持续运营”的可持续发展模式；

【上市REITs收入表现】核心经营指标压力凸显，同比虽实现不同幅度增长，其中北京保障房和华润有巢因扩募资产规模提升带动收入大幅增加，但环比有5单呈现环比下降趋势

3、大宗交易

租赁市场大宗交易仅2宗，均位于京沪一线，国寿资本6.29亿元收购上海两租赁项目，城璟租住拿下北京顺义保租房项目。

企业格局

中国住房租赁企业开业规模/管理规模榜单发布

需要特别说明的是在开业规模TOP30的企业中，其中有11家属于各地方国企平台公司租赁企业，这些国企租赁项目中存在部分项目交由第三方运营的情况，存在项目资产方与运营方不归属同一个主体的情况，在此次统计中采取双计原则，可能会提高整体TOP30租赁企业的开业规模，但由于双计房源量占比极低，对整体行业的开业规模不构成绝对影响因素。

1、规模变化

TOP30企业开业规模受国企持续规模扩张，同环比均上涨；但管理规模呈现环比下降趋势，受头部企业经营利润导向，关闭亏损门店影响

2026年Q2住房租赁开业规模TOP30中，合计规模141.3万套，同比提升10.9%，环比提升3.7%；国企系品牌如郑州城发安居、合肥安居、上海城方等提升明显；TOP30上榜门槛逼近1.8万间；2026年Q2住房租赁管理规模TOP30中，合计规模195.7万套，同比提升7.0%，环比下降0.2%；万科、瓴寓等头部规模放缓甚至开始规模负增长，企业精细化运营，低质素门店闭店较多导致，TOP30上榜门槛2.2万间。

2、格局变化

房企系份额小幅缩减，但仍为市场主导，国企提速，占比同比提升7.3个百分点头部租赁企业聚焦科技、服务与异业合作，国企加速市场化拓展与高端产品布局

2026年Q2住房租赁TOP30企业中，房企系以47.2%市占率稳居主导，同比微增、环比小幅回落；资管系市占30.1%，同环比明显下滑；国企系市占22.7%保持稳定，同比大幅提升7.3个百分点，成为行业规模增长核心动力；

住房租赁企业动作密集，国企开启市场化、服务式细分市场布局；资管系运营模式转变，轻资产品牌输出提速；房企系政企合作、异业合作，从服务、管理、福利等多方面提升居住体验。

3、发展变化

地方国企拓展高端领域，寻找第二增长线；拓展资产类型中存量类提升明显，布局城市像二线产业高聚集、文旅类城市倾斜

①产品线变化—地方国企平台积极布局高端服务式领域

从监测的典型新开项目来看，地方国企平台如郑州城发安居、济南城发成家、浦发有家、上海地产等地方国企平台均开始布局高端市场，且成功落地多个项目；高端服务式公寓产品线成为国企第二增长线。

②拓展资产变化—存量改造项目数占比超5成，提升约19个百分点

从新开项目类型来看，存量改造在2026年项目数占比首次提升至53%，较2025年34%提升19个百分点，预示着未来新建供应将越来越少，存量改造主导市场成型。

城家为例，企业二季度新开项目17个，合计房源2900间；管理房源新增6948间。其持续盘活大体量物业、文保楼宇、文旅潮汐资产、老旧办公楼等多元存量资产。典型项目如北京三里屯工体瑞贝庭公寓酒店，项目原为核心商圈大宗商业办公存量物业，经城家改造更新后，转型打造384间中高端服务式公寓。

②拓展模式变化—房企系轻资产运营提速，合作向二线城市下沉

以万科泊寓、华润有巢、瓴寓国际等为代表的房企系，积极拓展品牌输出业务，轻资产运营提速，且合作向重点二线城市下沉，主要瞄准省会城市和经济强市。如华润有巢二季度新增开业房源1281间，核心代表项目为有巢国际公寓社区亦庄经开区店，项目系有巢首个承接运营期存量项目，依托成熟轻资产运营输出体系，有巢自运营交割阶段起实现全流程深度介入，以标准化专业运营能力持续赋能项目长效稳定经营。万科泊寓2026年典型新开项目统计有9个，其中轻资产模式项目8个，占比约88.9%，重点布局城市包括昆明、济南、苏州等。

市场环境

1、需求分析

01、人口表现

15城常住人口总量稳步提升，流动人口规模分化，四个一线城市及成都/苏州/重庆/武汉流动人口规模均超400万，城市租赁活力凸显

02、高校&人才需求

二线城市西安、郑州省会虹吸效应强，高校毕业生及人才引进规模处于城市高位水平

2、供应分析

01、纯租/涉租土地供应

现阶段涉租土地供给以一线及核心二线城市主导，地方国企为拿地主力军，涉租土地供给持续收窄，未来新开项目逐步转向存量改造主导

02、集中式公寓供应

核心15城供应规模超205万套，整体保租房市占近6成，11城保租房占比超半，2026年核心一二线城市保租房筹集目标缩量，未来转向以需定购/定建

03、新开供应格局