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如果问海淀北下半年最受关注的新盘是那个，估计非上地0702莫属（没办法，案名还没出街，只能先这么叫）。
从去年年底海开以84.56亿摘地开始，这块地就被海淀的改善家庭盯上了——上地核心区、纯洋房社区、旁边就是101中学十二年制学校，每一个标签都精准踩中了海淀购房者的命门。
最近户型图终于出来了，98㎡到179㎡，五个面积段，从刚改到终极改善全覆盖。看完之后的整体感觉是，有惊喜，也有遗憾，有明显的诚意，也有藏不住的妥协。
01
BUFF叠满的0702
上地这个板块，在北京楼市里是个很特殊的存在。
它不像国贸那样光鲜亮丽，也不像万柳那样自带豪宅滤镜，但它有一个别人比不了的优势——产业密度太高了。中关村软件园、上地信息产业基地、西二旗，百度、腾讯、网易、小米、联想、华为……一圈数下来，全是年薪百万级别的程序员。
上地板块0702位置图
这些人有几个共同特点：收入高、学历高、对学区有执念、通勤半径极小。说白了，他们宁愿在上地买个老破小，也不愿意去昌平买个大别墅。
而上地的新房供应整体较少，二手房基本房龄都在10年以上，但挂牌价却能摸到10万+，学区稍微好点的小区，小户型单价甚至更贵。
这也是为什么去年和越望雲、和越玉鸣两兄弟一入市就博了个满堂彩，开盘1分钟认购上千套，年内去化超90%。这就证明，上地人民不缺钱，缺的是能匹配上他们需求的好房、新房。
所以0702地块一出来，大家对他也是寄予厚望。
再加上学区buff——地块北侧就是101中学承办的十二年制学校，规划72个班，幼儿园到高中全覆盖，预计2028年开学。虽然现在划片还没定，但一路之隔的物理距离，加上海淀“就近入学”的大原则，预期已经拉满了。
产业+学区+新房，三个稀缺性叠在一起，这个项目想不火都难。
但火归火，值不值得买，还是要拉出来遛遛。
02
30分钟通勤+低密洋房
0702地块的开发商是海开控股+北京建工，海淀本土国企+北京建工的组合。海开这几年在海淀做了颐海澐颂、圆明天颂等好几个项目，口碑已经立住了，国企开发也有保障，这点不用太担心。
这块地分成三块，18号和24号是纯住宅，23号是多功能用地（办公+商业+配套）。两个住宅地块加起来约719套房子，容积率2.2，限高30米，全部是10层以内的洋房。
这个容积率在海淀核心区是真的难得，毕竟周边全是二三十层的高层，突然冒出来一个纯洋房社区，居住密度一下就显出来了。
配套方面，距离13号线+昌平线换乘站的清河约1公里，往北1站西二旗，往南1站是上地，2站五道口，5站西直门，全都是半小时通勤圈，这个效率，哪个海淀码农看了能不心动？
商业方面，上地华联800米、清河万象汇3公里；医疗方面，上地医院1.5公里、积水潭医院新龙泽院区3公里，这些虽然算不上举步可达，但都在可接受的范围内，并且质量都很高，足够满足日常生活。
教育就更强了，北侧101十二年制学校是强势加分项，很多人也是冲这一点选择了等0702，除此之外，周边还有上地实验小学等，整体质量属于海淀头部。
地块东侧紧挨着90年代的老小区马连洼北路1号院，西侧是万德嘉园回迁房，南边有一块规划公园绿地。整体城市界面谈不上高端，属于“产业很强、生活很接地气”的典型上地风貌。
上地101学校规划
03
锚定三居四居改善家庭
根据网上的消息，0702地块一共五个面积段户型：98㎡三居、116㎡三居、139㎡四居、159㎡四居、179㎡四居。
主力户型是116和139，占比约65%，入门款98户型只有100套左右，最大的179户型更少，估计只有30套左右。
98㎡做成三居不稀奇，但做到南向三面宽+双卫生间+独立家政间（也可以说是800库），就有点东西了。
要知道，海淀前几年的新房，100㎡左右基本都是两面宽、一个卫生间的配置。这次0702直接把三面宽、双卫、家政间全塞进了98㎡里，说明海开的设计确实下功夫了。只不过受限于面积，每个空间都不算大，属于刚好够用的类型。
这个户型只在24地块最北侧的1、2号楼有，北边就是上地四街，临街有噪音，而且北面正对着101学校，上下学时段会比较吵、比较堵。但这些问题并不严重，而在数量只有100套左右，想买还不一定能买上。
116㎡是两个地块都有的主力户型，三面宽朝南，主卧是套房，客厅旁边有一个活动室，可以当书房、茶室、游戏区，也可以隔成单独的卧室。说白了就是可以做大两居，也可以做三居，灵活性很强。
这个户型已经升级到了子母双开门，有独立的800库储藏间，还有独立的家政间，功能性和品质感有了明显提升。
但客厅面宽只有3.8米，相对来说很一般；北向的卧室面积也不大，也是够用而已。
139㎡四居是四叶草结构，中间是客餐厅一体化空间，四个卧室各占一角，动静分区、空间独立；南侧三面宽，且面宽都得到升级，客厅面宽4.2米，主卧面宽3.6米，住起来更舒服一些。
但相比116的户型，139的户型反倒取消了北向独立家政间，又回到98户型的模式：将800库和家政间二合一，功能性有所降低，但毕竟多了一间卧室，从三居升到了四居，就看客户更需要哪个了。
而且还有一个亮点，就是南侧客厅多了一步阳台。并且从这个面积段往上，都有了一步阳台，这也是这个项目毕竟有代表性的地方之一。
159㎡是四居三卫，南向三面宽，主卧+客厅+次卧朝南，并且南向主卧和次卧都是套房，都有独立卫生间，只不过次卧的卫生间是暗卫；
这个户型是有独立电梯厅的，而且入户门朝北，有独立玄关，增强了私密性，也提升了入户区域的收纳能力；客厅面宽直接从上一个户型的4.2米跳到5.2米，整个客餐厅公共区域面积差不多45平米，相当不错。
北侧没有按照四叶草的结构把两个卧室放在两个角落，而是把厨房放在入户门一侧，把次卧和活动室放在一起，这样做的好处是，可以把这两个空间打通，合成一个大套房、书房、儿童房等等，功能更灵活。
179㎡四居整体格局和139保持一致，只不过是在139户型的基础上再放大，客厅面宽拉到了6.2米，南向双套房也相应放大，主卧卫生间能放下浴缸，另一间次卧也有了主卧的舒适度。
独立电梯停+入户玄关依然是这个户型的标配，并且多了北向独立家政间，这个家政间是可以和设备平台打通的，增加将近4平米的收纳空间。
北侧两个房间的进深都是3.4米，面宽分别是3米和2.9米，如果需要的话，可以做成两个独立卧室使用，二孩家庭比较合适。只不过这个户型数量不多，总价也要奔着2000万去了。
04
值不值得买？
最后聊价格之前，再说几个值得注意的点。
一个是社区的割裂感，因为0702其实是三块地，2个住宅+1个多功能用地，而且这块多用能用地是夹在两个住宅地块中间，这就导致整个小区被分成了东西两部分，互不连通，未来园林、会所如何规划？小区如何管理？目前还不清楚，需要等官方消息。
另一个就是楼栋排布，受地块方位影响，这个小区的楼栋只能斜向布局，大概是偏东南方向 15°左右，非正南北；并且楼间距较近，大多只有30多米，最少18米，最多50米，东西楼间距最窄处甚至不足3米，隐私与通风可能会受影响，这个在看具体楼栋时需要留意。
价格方面，目前官方价格还没出，市场预期大概在10.5-12万/㎡之间，均价估计11万上下。按这个算：
98㎡：约1000-1100万
116㎡：约1200-1300万
139㎡：约1450-1550万
159㎡：约1700-1800万
179㎡：约1900-2000万
这个价格贵不贵？可以和周边的房子对比一下。目前上地佳园的二手房10万左右；新房和樾望雲、和樾玉鸣均价10.5万左右，位置比0702稍偏，产品力也稍弱；永丰的几个盘均价8万上下，位置更远，不在一个层级。
海淀北二手房挂牌均价
所以0702的定价逻辑很清晰，比周边二手略贵，比同价位新房地段好、产品好。性价比不能说炸裂，但肯定在第一梯队，而且当下的开发商都比较务实，估计海开给出的开盘价应该会有一定吸引力。
最新消息是，7月中下旬样板间开放，预计9月开盘。
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