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旗开得胜，再开再胜。
3个月前，首个独立操盘的星寰时代开盘火爆，网签数据可观，首战告捷。
3个月后，未来科学城趁势，在昌平再落一子：
6月11日，昌平朱辛庄新区CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地块挂牌竞价，仅有未来科学城一家报名并报价，最终未来科学城以9.09亿元底价竞得该宗地。
其中住宅部分起始价约7.6亿元，折合住宅楼面价约2.4万元/㎡。
不过，由于多功能用地回款盈利周期较长，若按照传统算法，由住宅分摊全部成本，起始楼面价将至2.86万元/㎡。
壹先看位置：
朱辛庄，是昌平的老网红了。
因驾车10公里、地铁2站直达西二旗，率先承接互联网大厂带来的超级购买力，曾是无数大厂人心中的“白月光”。
新房从万橡华府（定向小米）、万橡悦府（限竞房最高5w7）开始；
到龙湖云璟（限竞房最高6w3）、大华启宸府（指导价6w2）、越秀星樾（指导价6w2，现房部分6w5）鼎盛，基本都是开盘秒光；
而到中海寰宇未来（指导价6w6），已略显疲态，从期房卖到现房，网签价格也一路走低，目前还有尾房在售；
至2025年中海未来之境入市时，朱辛庄的人气，已经随着大行情，由盛转衰，截至2026年5月底，中海未来之境网签率刚刚过50%。
本次出让的0055、0057地块，位于中海未来之境东侧。
住宅与朱辛庄地铁站直线距离约200米，是目前朱辛庄板块，距离地铁最近的新房项目，且有0057多功能用地阻隔，不直接临路、不直接临铁，噪音能够得到缓冲，通勤党狂喜。
朱辛庄站是昌平线及8号线换乘站，向北可达沙河高教园，向南可去往西二旗，产业通达性极佳，再向南可与10号线换乘，前往中关村。
同时朱辛庄也是8号线首发站，连接回龙观、奥森、鸟巢、中国美术馆、王府井、前门大街等，是一条文娱线路。
自驾有北清快速路，前往未来科学城东区、望京等产业区，也是OK的。
不过也有朋友反馈，朱辛庄地铁现在早高峰已经挺挤了，未来这些新房都入住后，会更拥挤，在朱辛庄通勤的朋友可在评论区聊聊~
除了交通优势外，商业有万达广场、住总TBD、一站地外的超极合生汇，商业氛围还是非常浓厚的。
教育方面，板块内有2所北京一零一中学集团校，一所在住总万科TBD东侧——北京一零一中未来科学城学校，一所在领秀慧谷D区西侧——北京一零一中昌平实验学校，距离地块都在1.5公里范围内。
对了，在0055等地块转正当天，北侧的0060工业研发用地（100104/M4）也正式挂牌，将引入半导体研发与制造为主的先进制造业。
此外，家门口还有小米智慧产业园，石头科技大厦，家门口的工作机会也不少，小范围的职住平衡，也非常优秀。
贰回看地块本身：
地块总用地面积23468.53㎡，建筑控制规模 ≤ 53297.81㎡，包含31803.75㎡二类居住用地、及21494.06㎡其他类多功能用地。
其中住宅部分容积率2.5，限高80米，需与0028地块（大华启宸府）合计配建社区综合服务用房500㎡，启宸府已建350㎡，该地块需配建150㎡即可。
该地块总起始价9.09亿元，其中住宅部分起始价约7.6亿元，折合住宅楼面价约2.4万元/㎡。
不过，由于多功能用地回款盈利周期较长，若按照传统算法，由住宅分摊全部成本，起始楼面价将或将至2.86万元/㎡。
但对比历史数据，这个楼面价，依旧处于偏低水平：
2023年3月，大华集团以12.995亿元摘得朱辛庄0028地块，即大华启宸府，成交楼面价约3.55元/㎡。
2025年2月，中海&未来科学城以12.8亿元底价摘得朱辛庄0029地块，即中海未来之境，住宅楼面价约3.1万元/㎡。
同板块核心位置的住宅用地楼面价存在差异，这反映了土地出让条件的优化，以及市场对合理利润空间的回归。
目前，中海未来之境去年6月取证入市，共342套房源，目前网签157套，成交均价保持在6万/㎡以上，处于昌平房价前列。
若新地块未来售价维持在6万/㎡附近，考虑到其更低的土地成本，开发商有望在精装标准、园林景观或户型设计上做出更多升级，从而形成“同等价格、更高配置”的市场竞争力。
叁市场及前景：
据克而瑞数据分析，2024年1月至2026年5月昌平区新房（含普通住宅、别墅、酒店式公寓）月度成交套数与价格走势如下：
整体来看，昌平成交均价整体在3.6-5.1万元/㎡区间波动，2026年4月以来，随着星寰时代、国贤府PARK、龍樾海序开盘，价格及成交套数均明显提升，5月成交均价突破5.1万元/㎡，成交套数977套，创下近一年新高。
而具体到朱辛庄板块，成交均价从2025年5月的5.94万元/㎡持续回落至2026年3月的5.19万元/㎡，4月小幅回升至5.30万元/㎡，2026年5月进一步回升至5.31万元/㎡，价格初步呈现企稳态势。
且板块内新房仅有去年6月中海未来之境取证后，库存提升至607套，目前存量房源不到400套，0055地块入市后，预计能够提供约300-400套住宅，既能满足市场需求，又不会造成短期内的供应过剩。
不过，今年，昌平南还有华润 未来科学城的平西府0002地块，开盘不久的未来城·星寰时代（78-128㎡）、国贤府PARK（77-144㎡），以及东小口的北京城建龙樾海序（68-122㎡），也是非常热闹了。
这4个项目中，3个有未来科学城参股，妥妥的赢家。
梳理未来科学城近几年的新房项目，作为区域企业，未来科学城通过与知名度更大的国央企合作，扶持协作，为昌平贡献了不少优秀新房。
从做幕后英雄到独立操盘，未来科学城的成长路径也有迹可循。
首个独立操盘的星寰时代，开盘3个月，网签243套，网签量超37%，成绩不错。
这次独立拿下0055地块，可能再做一次“星寰时代”。
产品方面，星寰时代，一共15栋楼674户，78-128㎡三四居，上车门槛更低，边户270度采光，阳台、飘窗、设备平台赠送更高。
看隔壁中海未来之境，同样的2.5容积率与80米限高，其规划342户、6栋8-18层住宅楼，主推97-129㎡三至四居。
结合当前北京市场的需求结构，0055地块户型设计可能以80-120㎡的两居至三居为主，面向在海淀、西二旗、未来科学城工作的年轻家庭和改善型客群。
朱辛庄0055等地块的出现，不仅为朱辛庄板块注入了新的活力，也为购房者提供了一个重新审视该区域价值的窗口。
较低的起始楼面价、核心的地铁区位、成熟的商业医疗配套，使得这宗地块具备了成为下一个“爆款”项目的潜质。
对于开发商而言，如何在有限的土地上打造出超越竞品的产品力，将是赢得市场的关键；对于购房者而言，能否抓住这波“地价红利”带来的性价比机会，值得密切关注。
未来科学城这次，将带来怎样的产品惊喜，我们拭目以待。
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