01
富人60倍差距！澳洲代际住房不公引发热议
澳大利亚社会服务委员会（ACOSS）呼吁关注代际内部与跨代之间的财富鸿沟，此前参议院已就代际住房不公平问题展开调查。相关调查结果将于周四公布。
ACOSS表示，联邦政府必须将年龄与财富结合起来通盘考量，才能有效应对代际间日益扩大的财富鸿沟。数据显示，较年长的家庭持有全国大部分财富。
“这不仅仅是住房所有权的问题，我们需要将年龄与财富放在一起审视，”ACOSS的Jacqueline Phillips说。
据ACOSS统计，35岁以下人群仅拥有全国7%的财富，而最富有的10%家庭所拥有的财富平均是最贫困60%家庭的25倍。
Phillips表示，年轻群体内部的财富差距正在扩大，且程度超过以往任何一代。她说：“我们必须关注那些并非基于年龄的巨大住房不平等，并认识到代际内部存在的显著财富不平等——这在年轻一代中表现得最为突出。”
全国性租房倡导组织Better Renting认为，在澳洲，租房应被视为一项基本服务。首席执行官Angela Cartwright表示，多数社区成员认为房东应提供可负担、舒适且安全的住房。
但她指出，联邦政府宣布“租户新政”已过去三年，目前只有首都领地和维州对出租房实施了新的最低能效标准。
该政策原本包含制定全国统一的无理由驱逐规定、将租金上涨限制为每年一次，以及逐步引入出租房最低质量标准等内容。其中，维州的新能效标准涵盖改善天花板隔热、防风密封和制冷设施，同时升级了供暖、热水和淋浴喷头标准；首都领地则出台了天花板隔热方面的能效措施。
Cartwright认为，各辖区政府都未能满足社区对租房问题的期望。该组织呼吁联邦政府提供激励资金，鼓励房东达到最低能效标准，同时保护租户免遭驱逐和租金上涨。她还指出，证券投资委员会（ASIC）的贷款要求并未规定投资者必须承担维修和保养费用。
“这里‘不公平’（inequity）这个词至关重要，”她说，“它不仅指住房体系中的不平等，更说明这是一个系统性问题。解决问题是政府的责任，不公平是可以通过变革来纠正的。”
内容创作者Jack Toohey因一段关于过去几十年澳洲房价上涨的视频而走红。他向委员会表示，很多人对他提及的困境感同身受，那种觉得拥有住房越来越遥不可及的挣扎，正是当下年轻人的真实写照。
Toohey说，许多年轻人因为无法达到前几代人所实现的人生里程碑而感到羞耻。“我们一直向未来的澳洲人兜售‘澳洲梦’的概念，但同时却让它变得越来越难以企及，”他说，“我们真的将拥有住房作为积累财富的主要手段来押注——在拥有自己的住房之前，你就不被视为社会中的成功一员。”
悉尼大学专攻不平等问题的Martin Duck表示，在澳洲，35岁以下人群的财富不平等问题最为严峻。年轻澳人不仅要与投资者竞争，还要与同年龄段中获得家庭经济支持的人竞争。
“数据显示，富裕的年轻澳人平均而言并非通过储蓄和投资自己的收入来增加财富，”他说，“他们更有可能从‘父母银行’获得资金来购买房产。”
Duck表示，年长与年轻澳人之间的财富不平等，其根源在于住房所有权的分布不均。“这种情况很可能会加剧，因为在未来20年内，总计超过5万亿澳元的遗产将分配不均，”他说，“在现行政策框架下，这笔巨大的财富转移将完全免税。”
02
澳洲房产财富恐缩水1万亿！最新预测房价将暴跌8%
澳洲总理Anthony Albanese对民众追求财富的打压，正导致全国房价下跌，这一现象已不再局限于悉尼和墨尔本。
汇丰银行（HSBC）预测，未来一年全澳房价将下跌8%，这意味着澳洲房市总价值将蒸发超过1万亿澳元。
Albanese政府已经累积了1万亿澳元债务，如今又从澳洲房主的集体财富中抹去了同等数额的资金。
此前三次加息已经重创购房者的购买力，如今Albanese推出的大规模新税再度给了他们沉重一击。
政府始终未能拿出任何实例，证明其打压房价的举措让年轻买家或首次置业者受益。相反，随着所有人的房产价值普遍下跌，投资者纷纷完全撤离市场。
这意味着，无论是投资者还是自住业主，都遭受了同等程度的冲击。
但问题在于，投资者通常有现金流可以转投股票、加密货币、ETF、CFD或海外市场。
与此同时，自住业主却被套在住房这一非流动性资产上，只能日复一日地眼看着其价值缩水。
关注房产价值从来不是投资者的专属消遣——远非如此。长期以来，房地产一直是澳洲人最喜爱的财富积累方式。
看着自己人生中最大一笔购买——对99%的澳洲人而言也是最大一笔支出——价值不断攀升，这给房主带来了自豪感和财务安全感。
对那些退休金余额不多的人而言，卖房换小屋、补充退休金曾是一条现实出路，政府甚至还通过税收优惠鼓励这一策略。
因此，这次预算案打击的绝不只是所谓的贪婪房东（讽刺的是，总理本人也是一位房产投资者），而是澳洲每一户有房家庭的资产基础。
许多父母原本靠动用自住房净值帮子女踏上购房阶梯，如今这条路将变得更加艰难。
银行已开始调低房价预期，这将导致估价师压低估值，进而削弱借贷能力。
还有一大批人通过Albanese政府的5%首付计划购房，他们中许多人如今所欠贷款额，恐将超过房屋实际价值——这群人正陷入政府亲手设下的债务陷阱。
对负扣税和资本利得税优惠的改革，本应仅限于住房领域，并交由选民公投决定。
可Albanese却对澳洲人撒了谎，放手让财政部推行了一场全面税改。
这场税改导致市场信心崩溃，进而冲击了整个房地产市场。
随着选民逐渐意识到，Albanese政府给出的减税微不足道，却从他们的财富中拿走了数万澳元，他们完全有理由相信：自己不仅被骗了，还被“抢劫”了。
如果当初有机会就此事投票，房价下跌的责任本该由大家共同承担。但如今，这份责任只能完全归咎于Albanese一人。
倒霉的反对党党魁Angus Taylor能否借此在政治上得分，还是未知数。但一国党党魁韩森，无疑会。
03
单身族有救了？悉尼将推超紧凑公寓，带泳池健身房月租更省钱
在住房危机中挣扎的单身人士，如今有了新的希望。一项建房出租计划旨在提供一系列专为单人设计的可负担紧凑型住宅，目标正是那些难以租到独立住所的单身群体。
这种由建筑师设计的全新公寓类型名为City Starters和City Stayers，面积约30至35平方米，同一建筑内还设有面向夫妇和家庭的更大户型。
该方案将在悉尼率先试点，未来计划逐步推广至维州和昆州。
开发商Coronation Property城市改造负责人Aras Labutis表示，据他们观察，悉尼内城区有40%的家庭是单人家庭，这是澳洲增长最快的群体之一，却也是住房供应问题的最前沿承受者，负担能力更是其中的主要难题，目前市场上适合他们的公寓类型存在明显缺口。
“我们认为建房出租领域是解决这一问题的理想途径，”他说，“由于我们的项目配有游泳池、健身房、共享办公空间、休息室和屋顶烧烤区等丰富设施，单身人士即便租住面积更小的公寓，也不必整天困在四壁之中。”
对物理治疗师Claire Park来说，这一方案简直是天降甘霖。过去六周，她一直在寻找自己能负担得起的一居室出租公寓。
“真的太难了，每套你想租的公寓都会引发一场竞租战，你要不断加价才能拿下它，而对手往往是能分摊房租和额外费用的伴侣，”她说，“独自一人时，情况更是难上加难。每次看房大约有30个人来，唯一能脱颖而出的办法就是出更高的租金，但这很难负担得起。”
32岁的Park最终以每周765澳元的价格拿下了Waverley的一套单元房，但也因此严重超出预算。“我特别希望市场上能为单身人士提供更多选择，”她说，“这些在建的新公寓听起来是个好主意。”
根据Domain数据，截至今年3月，悉尼单元房中位租金为750澳元，墨尔本600澳元，布里斯班660澳元，珀斯695澳元。
这些新颖的单身公寓包含电力和WiFi等服务，将分布在悉尼内西区St Peters新开发项目Precinct 75的五栋公寓楼内。Coronation将与建房出租平台Nation合作，预计2027年底左右交付。
这一方案同样赢得了独立规划专家的青睐。新南威尔士大学城市未来研究中心荣誉教授Hal Pawson表示，业界早已长期讨论更小面积公寓的可能性。
“虽然我们此前关注的面积略大一些，但只要设计得当、拥有自然采光和通风，且不牺牲居住舒适度，我个人对这种模式没有任何批评，”他说，“事实上，过去许多新一代寄宿公寓单元的面积都在30平方米以下。”
“如果能在项目中兼顾可负担性与宜居性，同时提升更多单元房建设的经济可行性，那还有什么理由不喜欢它呢？”
澳洲规划学会政策与倡导高级主管Jo McClellan也持积极态度，认为这类单元房可能适合特定市场群体。
“住房供应危机的话题我们已经谈了很多年，从来没有一刀切的解决方案，”她说，“但配有共享设施的小户型公寓，能在人生的不同阶段为多元人口中的一部分人提供实实在在的便利。融入共享社区也自有好处，只是这始终需要良好管理。”
这些单身公寓由顶尖建筑师操刀设计，充分利用每一厘米空间，配备完整的厨房、洗衣和浴室设施，并提供全套家具与定制细木工制品。
COX Architecture总监、Precinct 75设计负责人Felipe Miranda表示：“这些为单身人士设计的公寓可谓精雕细琢，几乎像一个日式珠宝盒，所有东西都严丝合缝。”
“公寓设有小阳台，甚至连放无线吸尘器和挂自行车的位置都考虑到了，细节水平令人难以置信。也正是这样的面积设计，让房源变得非常可负担。”
目前租金尚未确定，但将包含水电等费用。项目共享设施包括健身房、泳池、水疗中心、休息室、播客室、酒吧、电影院、音乐室和共享办公空间。
这些住宅项目是大型混合用途综合体的一部分，超市IGA、共享办公品牌Regus以及健身房One Playground等运营商均已签订租约。
04
地产行业信心跌至五年新低 融资门槛提高导致供应收缩
随着市场预期疲弱经济增长与建筑活动下滑，澳洲房地产行业信心已经跌至五年最低。
Procore与房地产委员会（Property Council）联合发布的调查显示，行业信心指数自疫情高峰后首次转负，自联邦预算公布后该指数已经大降12点，跌至92点。
同时，房地产委员会联合城市土地开发研究所（UDIA）、澳洲住房工业协会（HIA）也警告联邦政府，资本利得税、负扣税及自管养老金（SMSF）投资规则，将减少住房供应、推高租金，拖慢澳洲住房交付进度。
UDIA全国主席斯坦利表示，全行业已经达成共识，认为该政策将抬高新住房融资门槛，最终直接导致供应收缩。
HIA行业与政策执行官克罗夫特表示，相关调整至少要保留自管养老金支持新住房供应的能力，这和扩供给的核心目标一致，政府已承认本次住房税改会压缩供应，未做公开影响评估就限制私人资本，是当前最值得担忧的问题。
这份覆盖606名从业者的调查显示，全澳各地行业乐观情绪普遍消退，开发商与投资者正为联邦政府税改后的市场放缓做准备。
房地产委员会姓曾总裁佐尔巴斯表示，调查显示在住房供给关键节点，行业投资意愿出现危险下滑，这不是好消息，当下正是为城市补充地产项目的关键阶段，行业动力却在明显减弱。
目前全澳对未来12个月全国经济增长预期普遍悲观，仅昆州和南澳对本地经济持正向判断，新税改让建筑商本就承压的处境进一步恶化，需要同时应对高材料成本、熟练工短缺、信贷难等多重问题。
这种成长势头减弱不仅限于住宅市场，大多数房地产领域的资本成长预期都在走弱，住宅供应缺口持续扩大，零售业资本增长预期回落，工业、办公楼领域整体承压，仅西澳和首都领地工业资本增长预期小幅上升，昆州对办公楼市场仍乐观，昆州与西澳的酒店文旅行业也保留正向增长预期。
佐尔巴斯说，地产行业靠新投资落地项目，投资全面收缩会直接让大量项目失去可行性，行业同时提醒，叠加高建造成本、高借贷成本与技工短缺，本次针对住宅投资者的税改，将进一步抬高居民住房负担门槛。
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