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地块基础信息
区位：昌平北七家平西府、北清路南侧，西侧紧邻已交付北清橡树湾
拿地主体：华润置地+未来科学城联合体｜4.30土拍底价成交
成交总价：12.905亿｜楼面价≈2.01万/㎡
占地：3.59万㎡｜地上建面6.46万㎡｜容积率1.8（片区稀缺低密）
四至：东-平西府东路、西-平西府中路、南-平西府南路、北接北清快速路
【北清润府｜项目核心亮点】
北京首个落地 POD 全场景无界公园社区
北清科创走廊，区域内最具职住平衡属性的板块
区域在售新房唯一 1.8 容积率低密改善洋房社区
区域独有内外全场景一体化活力社区
区域首个会所、架空层立体交互社区，公区配套片区顶配
区域内首个做到双层架空产品项目
板块内最顶配智能化系统住区
北五环外同环线距离质价比最高
【双强联袂，打造区域品质标杆】
华润置地携手未来科学城置业，联手打造区域标杆产品。华润置地品牌底蕴叠加未来科学城本土产城运营经验，一方深耕昌平本土、执掌国家级科创高地，最懂城市产业发展与片区土地价值；一方深耕北京三十余载，深谙高知客群需求、精通高端改善产品打磨，两大国匠优势叠加，注定改写板块发展格局，重新定义北清科创人居高度。
【华润置地在北京第四座润府产品】
每一座润府，均是区域标杆：前三座润府分别落位亦庄、房山、顺义等城市重点发展板块，覆盖主城 TOD、大学城等不同人居场景，形成成熟的润系产品标准与市场口碑。第四座润府落地昌平，北清润府迭代润府高阶产品力，革新昌平科创人居标准。
中国的开发商可以分为三个档次。
第三档，能融资，能卖房，这是现金流型开发商。第二档，现金流不错的基础上，会做好产品，这是专业能力型开发商。第一档，不仅现金流充沛，能做好产品，还能给城市发展赋能。到了这个水准，就不该再叫开发商了，叫城市投资开发运营商更合适。
能配得上城市投资开发运营商的，全中国没有几个，华润置地就是其中之一。造城，是华润置地的专长。
要给城市赋能，永远要早走一步。
◉全北京在美国电影里找什么是Townhouse的时代，华润置地在北京大兴就开发了翡翠城。
◉当全市场觉得红砖学院风还是挂历里的欧洲风情时，华润置地在海淀清河做出了北京橡树湾。
◉就在北京开发商还在集体理解什么是“站城融合——生活圈”时，华润置地联合首开，用首开华润城把这种模式直接落地。
◉当地产界还对“科技新贵”们的购买力和生活方式懵懵懂懂时，华润置地在海淀北部做出了两座幸福里。
◉当业界还在踌躇丽泽商务区的价值时，在这个大板块，华润置地早已深耕布局，做出了北京瑞府、北京悦府。
◉当市场思索内城文脉价值如何实现焕新时，华润置地落子中轴三环，复刻中轴礼序，做出了中环悦府。
随着时代的发展，华润置地的开发视角也在随之迭新、升级。因循城市中产、高知阶层兼顾自住舒适、社区人文、资产稳健等宜居需求，在北京推出了京熙润府、璞瑅润府、北京润府等叫好又叫座的“润系产品”，引领着时代人居的变革。
7月7日，叫好叫座的润系再度更新迭代，“第四座润府面市”。最新一代润系，是为北清润府，脱胎于两个月前华润置地联手未来科学城以12.09亿价格拿下的平西府地块。
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这种总能与城市发展方向与趋势合拍的能力，或许来自于全产业业务结构带来的体感，更可能是源于强大的专业能力。不仅如此，华润置地的合作伙伴未来科学城，也不一般。
未来科学城，作为昌平区属国企，承担的是区域内土地一级开发、基础设施建设、运营职能。不仅资金、资信实力都强，论及对地块的了解熟悉程度，协调调配资源的能力，对区域功能的理解程度在昌平恐怕都无人能及。
近两年，未来科学城也拿地自行操盘，市场反馈也十分良好，可以说，对于产品、操盘、市场也有良好手感。
华润置地与未来科学城，双方相互支持，落好规划，做好产品，受益的是这个区域里人群。双强合力，为的是给他们提供更优质、更适配、更舒适的低密度居住环境和条件。
虽然频繁见诸媒体，新质生产力的价值到底有多大，细究起来，大部分人恐怕不明就里。资本市场比较形象，无论A股、港股还是美股，都划分成了两个泾渭分明的阵营，“老登”和“新贵”。
前者以白酒、地产为代表，“新贵”就是一众高科技及其上下游企业。太平洋那边的SpaceX，上市之后市值突破2万亿美元。大洋彼岸这边，香港上市没多长时间的智普（2513.HK），作为中国AI新贵，已突破万亿市值。我们粗略算了算，持股的人，平均每人身价都过亿。
身价显赫的新贵们，就是新质生产力。北清润府坐落在一条关键的链路上。北京北部的北清路，串联起了永丰、中关村软件园、大上地区域及至生命科学城、未来科学城。北京最核心的前沿技术研发、高技术制造，都集中在这一条链路上。
过去5年，围绕这条链路，医药产业、先进能源、先进制造三个产业营收分别突破1100亿元、2800亿元、1800亿元，分别增长60%、56%、15%。培育起了医疗器械、机器人、氢能、储能、能源互联网六个百亿级新兴产业集群，还形成了京北唯一的机器人产业园，合成生物制造企业数量占据全是半壁江山。这就是这条科创轴线的价值，粗略估算，至少价值5000亿元。
北清路创新轴线已聚集了一批在各自领域具有标杆意义的企业。在人工智能与“硬科技”领域，已吸引小马智行、滴滴自动驾驶、网易有道、华米科技、微纳星空等132家硬科技企业入驻，形成了涵盖AI大数据、算法、商业航天等全链条的产业生态，2023年园区总产值约200亿元。
此外，北分科技创新园汇聚了北京荣耀终端有限公司、新石器无人车、灵心巧手等二十余家高新技术企业，聚焦高端仪器装备与智能科技产业。在生物医药领域，轴线西翼的中关村生命科学园则聚集了百济神州、诺诚健华、万泰生物等600余家创新药企，诞生了泽布替尼、奥布替尼等重磅创新药。同时，E_ZIKOO智慧谷也引入了滴滴无人驾驶团队、联想VR团队等优质项目。
这条轴线上的企业聚集，带来了多重核心价值。
◉首先，它构建了高浓度的产业协同生态。
◉其次，北清路沿线享有强大的政策赋能，坐拥中关村国家自主创新示范区、中国（北京）自由贸易试验区、国家服务业扩大开放综合示范区以及中关村综合保税区的“四区”政策叠加优势，为新药研发、硬科技攻关等长周期、高投入领域提供了制度保障。
◉最后，产城融合的宜居宜业环境提升了区域对高端人才的吸引力，沿线不仅布局了北京大学国际医院等高水平公共服务设施，还配套了大量人才公寓，并通过规划引导促进职住平衡，使这条“创新动脉”成为吸引和留住全球顶尖科创人才的关键载体。
虽然有后厂村红利在先，但是新质生产力这一次所积聚的价值，恐怕远非移动互联网可比。就像在清河毛纺厂地王上，北京橡树湾预言了后厂村与中国移动互联网的时代红利。在平西府地块上，北清润府则判断到了又一大时代的发展趋势，华润置地看到了准确的趋势。
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北清润府的特殊，还不止于此，它还是个交汇点。北清路的产业链路与北中轴生态走廊交汇区域在北清润府区域十字交汇。如果说，北清路的新质生产力让平西府地块有了“产业芯”。那么，北中轴生态走廊一众大面积、高水准的城市级生态基础设施，就让平西府地块拥有了“生态芯”。
这条北中轴生态走廊，汇集奥北森林公园，半塔郊野公园、滨河森林公园、红枫湖高尔夫、秀水湖公园、平西府公园、白各庄生态湿地、沙河闸公园等城市公园群，形成了总计约63.8平方公里的植被覆盖面积。“生态绿芯”名副其实。
这个位置很特殊。它既处在北京北部产业发展的核心辐射范围内，又具备成熟居住板块的基础条件。产业资源与居住资源，在这里形成了直接连接。
北京楼市，多年以来，只要生态、产业，择其一，能坐实，便可大功告成。能集“双芯”于一身者，北清润府或是第一个——识别这样的价值，通过先走一步，给城市赋能。
“赋能城市”是宏大叙事，不免抽象。如果用最简单、最直观的理解来解释，就是“给一座城市先前之未有，赋一方水土未来之新机”。这一方水土，恰是海淀后花园所在，在没有POD的时代，这里便是海淀生态涵养的支撑。如今，POD的存在，让生态涵养的力度，又上了一个档次。
就像翡翠城、北京橡树湾、首开华润城一样，这一次，北清润府又拿出了一个“北京先前之未有”——POD，公园导向开发（Park- Oriented Development），这正是北清润府的“新机”所在。
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TOD比较熟悉，就是交通导向开发，但POD比较陌生，具体来说，它不是简单的公园，也不是社区旁边有大面积绿地。POD以公园作为空间核心，让建筑、景观、社区和生活场景围绕公园展开组织。这意味着，公园不再是附属资源，而成为整个住区的底层结构。社区内部的空间关系、公共场景和生活动线，都会围绕公园形成完整秩序。
具体到北清润府而言，就是形成一种“公园包裹住宅”的形态。平西府公园总计760亩绿地对地块形成包裹。住宅建筑相当于生长在公园之中，视线可及之处，基本都为公园占据。从规划角度而言，公园布局先行，住宅建筑穿插其中。这正是所谓“公园导向开发”的真意和本意。
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近年来，北京城市公园建设力度极大，但让住宅长在公园之中的凤毛麟角，北清润府甚至可以称之为现阶段的唯一。
北京楼市近几年讲求生态宜居，把公园做配套、当卖点的不少，但是，优先规划公园景观，再择址住宅，让住宅与公园在视觉、使用场景上直接匹配甚至融合的，几乎没有。北清润府在现阶段，也是唯一。
POD就是北清润府送给北京的又一份礼物，让北京终于有了一个公园导向开发的高品质宜居社区。
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这种环境底盘带来的第一个价值，是低密度居住。整体容积率控制在1.8。这意味着更舒展的楼间距、更低的人口密度，以及更稳定的社区环境。
北清润府设计内部园林时，也采用了内外贯通的理念和方式。通过立面抬升、打造峡谷会所、叠景等手法，创造多维立体交互感，在景观轴线，人流动线，场景排布等方面，与地块外公园界面协调衔接。
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园林与公园，内外交融一体，这正是“公园导向开发”中的“导向”价值所在。
双芯交汇，公园导向开发，在产业与生活之间求得的品质平衡，恰恰应对了这个区域之中居住需求的升级换代。这种变化的核心就是：改善。
实际上，新质生产力的产业结构，为这个区域的人口结构带来了很大变化。互联网从业者、IT技术人员、生物医药研发人员、科研院所人员、教育系统从业者，以及企业管理层，是主要构成。这些职业有一个共同点。他们普遍处在新质生产力相关产业链中，工作强度高，节奏快，对效率要求高。
至于年龄，多数处于30岁至45岁之间，正处于事业上升期，同时也处于家庭责任最重的阶段。孩子教育、家庭生活、父母照料，往往集中发生在这一时期。这决定了他们对居住功能需求十分全面。
工作场景中，他们追求效率、强度和产出。生活场景中，他们更关注舒适、松弛和陪伴。社区不再只是居住空间，也需要具备更多生活功能。儿童活动、阅读、社交、运动、休闲，也都要合理地嵌入到不同的居住场景中。
这种需求变化，这就是他们的改善居住需求，传统的居住环境已经不能匹配他们对生活品质的需求。而“双芯”，又以公园导向开发的北清润府，恰能兼顾他们在各个生命周期、各种生活场景下的生活需要。
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北清润府紧邻地铁8号线，这条轨道交通在北京有“换乘之王”称号，通勤效率不成问题，有这条线路在，可以高效通达北京的各个功能区。同时项目还有地铁13号线加持、北清路等快速路网，将海淀、未来科学城、生命科学城区域连接一体，形成良好的职住平衡条件。
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通勤只是一方面，高品质生活同样要被满足。北清润府不仅规划有商街，还利用定制的架空层、会所，满足生活中的各种场景需求。年轻、成长型的年龄结构，对运动健身有很强的需求。北清润府的会所，以运动功能为主导，涵盖篮球场、有羽毛球场。这样的配置，与区域内人群的年龄结构，生活习惯等十分适配。
这个年龄段同样有教育需求，尤其是在高强度工作环境中，学龄儿童的照护。北清润府定制了架空层，设计了专门空间，用于满足儿童课后学习需求。这一年龄段居民在各种生活场景中的痛点，北清润府都有了周全考虑。
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