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河东区 津铁格调罗宁花园
中环内 4.0住宅
架空层｜下沉庭院｜屋顶露台
地铁旁，2号线顺驰桥站
优质教育，九年一贯制实验＋七中分校
津铁格调罗宁花园，落位中环线以内。
中环内区域虽不足天津总面积的1%，却承载着全市约四分之一的人口。
地段能级之高，配套之成熟，由此可见一斑——全市约40%的三甲医院、近70%的大型商圈均集中于此。
正因如此，中环素来被称作“金腰带”。
近年来，随着城市发展，中环内土地供应愈发紧张，每一块土地的稀缺价值也愈发凸显。
【土拍回顾】
该地块位于河东区井冈山路与王串场一号路交口东南侧，四至范围为: 东至瑞金路，南至古田道，西至王串场一号路，北至井冈山路。
河东井冈山路城市更新项目地块，由天津轨道交通集团以总价3.31亿摘得，折合住宅地块楼面地价为4201元/㎡，不含土地成本。
该地块出让土地面积39271.1平方米，容积率为2.01，地上建筑面积为78800平方米，土地用途为城镇住宅、商服。
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【项目信息】
项目地址：河东区井冈山路三十二中南侧
项目体量：占地3.92万㎡，建面7.88万㎡
产品组成：规划为6栋18F小高，9栋7-10F洋房
户型面积：
小高建面约89/102㎡
洋房建面约107㎡/127㎡
梯户比：小高2T4；洋房1T2
出房率：89/102㎡出房率约85%；107㎡出房率约89%；127㎡出房率约92%
交房标准：毛坯交付
容积率：约2.0
绿地率：约35%
总户数：662户
车位比：1:1.39，共924个
物 业：格调物业
物业费：小高3.75元/月/㎡ 洋房3.78元/月/㎡
交房时间：2027年5月30日
【周边配套】
整个项目总面积约70万平方米，围绕顺驰桥地铁站展开，规划上做了“一站一心双环”的布局。
以地铁站为核心，搭配商业街区和生态公园形成“邻里中心”，再用瑞金路、王串场六号路这些街道把生活服务设施串成“生活服务环”，同时用真理道、红星路等补充商业和公交功能，形成“城市功能环”。
公共交通：中环线内立体交通网络，内环十一经路、新开路，中环红星路可快速通达市内各区，高架快速路进一步缩短通勤时间。紧邻地铁2号线顺驰桥站，东西横穿天津，途经天津站直达滨海国际机场，日常出行比较方便。
绿色生态：周边有河东公园、幸福公园、王串场体育公园，日常遛弯、锻炼不缺去处。
教育资源：河东三片，九年一贯制实验+七中分校。
商圈配套：开车十来分钟可到河东万达、爱琴海商圈、天河城、海信广场等。1公里范围内有红星集市、长征路菜市场、王串场社区菜市场、静江菜市场四家大型菜市场，外加多处果蔬超市，日常采买不用跑远。
周边医疗：3公里内覆盖天津市第三中心医院、中医药大学第二附属医院、天津市第二医院、南开大学附属第四中心医院等5家三甲医院。
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【社区建筑】
铝玻立面、独立小院、屋顶露台、可拓展的设备平台……这些年在住宅产品上能看到的新花样，基本都凑齐了。
另外做了约5.4米的架空设计，相当于把社区整体抬高了。这样一来，既有了点“悬浮”的视觉效果，也顺势做出了“零层”阳光车库、更丰富的归家动线，还能利用地势高差做立体景观。沿街面也顺势拉长，整体看着更通透，功能性也更落地一些。
整体给人的感觉是，开发商在这些细节上确实花了心思，不只是为了好看，居住体验上也算有实打实的提升。
【社区园林】
格调在园林这一块，确实是强项。这次延续了一贯的中式风格，把高山流水、叠水瀑布、空中观景亭这些经典元素都做了新的呈现。整体给人的感觉是既保留了之前的水准，又在形态上做了些调整。
走在里面，整个节奏是慢下来的，自然松弛的氛围挺明显。归家动线和立体景观也比以往更丰富一些，算是在原有基础上又往前走了一步。
【户型赏析】
项目一共15栋住宅，6栋小高、9栋洋房。小高18层，两梯四户，户型建面约89和102平米；洋房7到10层，一梯两户，户型建面约107和127平米。
户型方面，简单说一下两个小高户型。
建面约89㎡户型
动静分区，空间利用上比较紧凑。
南向三面宽，整体面宽约9.25米。
客餐厨一体化，动线还算顺。
主卧带衣帽间和独立卫生间，收纳够用。还配了两个卫生间，对于刚需或小家庭来说，功能性算到位了。
建面约102㎡户型
入口处做了独立玄关，归家有点仪式感，也能多些储藏空间。
客卫挨着入户门，进门先洗手这点设计得挺贴心。
南向三面宽，整体面宽约9.5米，客餐厨一字排开，U型厨房操作台面够用。
主卧套带转角窗，视野会开阔不少。衣帽间也有窗户，光线好，放个梳妆台用起来也舒服。
整体看下来，这个户型对于三口之家来说，尺度上基本够用了。
【洋房户型】
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