随着城市更新进入存量时代，深圳不少老旧小区迎来“中年危机”。电梯老化、物业失能、自治乏力等问题交织，成为基层治理一道难题。福田区梅林街道翰岭社区半山御景小区建成近20年，也曾陷入这一困局。如今，在党建引领下，小区不仅完成新旧物业零冲突、零纠纷交接，还重建业委会，引入智慧治理平台，实现从“骂声不断”到“掌声响起”的转变，成为老旧小区治理的又一实践样本。
困局：物业失能，业委会空窗
半山御景小区建于2007年，共6栋326户。曾是一个环境优美、邻里和睦的小区。然而，随着楼龄增长，小区逐渐陷入老旧社区普遍面临的治理困境。
体量小、营收少，原物业也长期“躺平”。账目公示得不清不楚，收多少钱、花哪里去，没人讲得明白；电梯老旧要更新加装，等了好久也等不来开工那天；消防系统基本瘫痪，存在重大安全隐患；监控设备缺失不足，业主丢失财物无法追溯线索；保洁更是一言难尽，垃圾清运不及时，夏天臭气熏天，业主路过都要捂鼻子快步走......
硬件不行也就罢了，更让业主寒心的是物业人员的态度。据多位业主反映，物业人员曾在业主群内发表不当言论，有居民提意见，物业便消极应对甚至将电梯维护，业委会换届等问题毫无逻辑归咎于社区不推进。“我交着物业费，还要被物业骂？这小区到底是谁的？”一位业主回忆起来仍愤愤不平。
与此同时，小区自治体系也陷入停摆。第一届业委会2018年成立，可2021年5月到期后，就再也“组不起来”了。为啥？业主们心凉了。能人怕惹事，不敢站出来；部分业主觉得“选了也没用”，懒得参与。每次开业主大会，连半数都凑不齐。小区陷入“物业越骂越差，业主越忍越气”的死循环。老住户张叔苦笑着说：“交着钱还要受气，好几个邻居跟我说，干脆卖房搬走算了。”
破局：党建引领，年轻人接棒
转机，就来自一路之隔的翰岭花园。那个曾深陷“五乱”困境的小区，在社区党委带领下，硬是靠“五有”工作法翻了身。环境整洁了，隐患清除了，设施健全了，矛盾化解了，公共收益晒在阳光下，物业费收缴率从不足70%跃升至98.3%，还办起了千人民族团结百家宴，承办了全省小区治理现场会。
半山御景的业主们看在眼里，心里像被点了把火：“翰岭花园能变好，我们小区怎么不能？”
小区党支部站了出来，带领群众服务队挨家挨户听意见、摸实情、攒共识。业主们半信半疑：“你们真能帮我们换物业？”“小区的电梯什么时候能换？”党员们掏出本子一一记下，把这些年积攒的怨气、期盼、建议，原原本本带给了社区党委。
社区党委随即启动业委会重建工作，党员、网格员、热心业主组成筹备组，逐户走访、摸清诉求、挖掘骨干力量，把一批年轻、有专业能力、有责任心的业主请出来。
2026年1月，经历五年空窗后，半山御景第二届业委会正式成立。更让人意外的是，站出来接过接力棒的，并不是大家印象中退休后“有时间、有资历”的老业主，而是一群平均年龄只有33岁的年轻人。他们来自互联网大厂、大型国有银行等不同领域，有的是产品经理，有的是项目负责人，有的是金融从业者。党员占比、硕士研究生学历占比均超过六成，在深圳的小区业委会中显得格外年轻。
“大家都说深圳是一座年轻的城市，我觉得，小区治理也应该有年轻人的样子。”业委会主任坦言，最初自己并没有打算竞选主任。“说没有压力是假的，一开始也觉得自己经验不足。”但在其他委员不断鼓励下，他最终站了出来。为了尽快进入角色，他不仅利用公司内部课程系统学习小区项目管理，还主动拜访周边成熟小区的业委会负责人，加入深圳业委会交流群，几乎每天都在学习小区治理经验。
“越了解越发现，原来业主真的可以把自己的家园建设得更好。”更让人动容的是，全体委员主动放弃补贴和报酬，将节省的每一分资金都用在小区建设上。
“深圳是一座年轻的城市，小区治理也应该有年轻人的样子。”业委会主任坦言，大家虽然缺少经验，却愿意学习、愿意投入。成立以来，委员们主动学习小区治理经验，放弃委员补贴，将节省下来的资金全部用于小区建设，希望真正把小区建设成共同的家园。
焕新：零纠纷更换物业
业委会成立后的第一件事，就是推动物业选聘。不同于简单“换一家物业”，这次更替更像一次系统性的治理重塑。
前期，业委会广泛征求居民意见，梳理最集中的问题，在社区党委指导下依法召开业主大会。最终，业主一致决定公开选聘新物业。
为了确保平稳过渡，梅林街道建立起“街道牵头、社区党委统筹、党支部落实、业委会执行、职能部门赋能、新旧物业配合”的协同机制。社区党委搭起“微治理”议事平台，组织新旧物业、业委会反复会商。前期怎么做、进场怎么接、后期怎么管，各自职责、协作流程、应急预案，全部聊透定死。费用标准、交接时间等关键事项，业主更是全程参与、全程知情。针对原物业人员安置、资料移交等敏感环节，街道提前介入，明确法律边界。
5月31日，新旧物业正式完成交接。从资料移交到现场接管，全程没有发生一起矛盾纠纷，实现了真正意义上的零冲突、零纠纷交接。
“终于换了个好物业！”老住户张叔站在阳台上，看着楼下忙而有序的交接场面，眼眶有点湿。对于居民而言，换掉的不只是物业，更是长期困扰小区的治理方式。
升级：智慧治理，激活社区自治
物业更替只是开始，更重要的是治理模式升级。
据小区业委会主任介绍，小区采用包干制收费模式，但约定物业公司8%的利润上限，即业主按固定标准缴纳物业费，盈亏由物业企业自行承担，但年底会统一计算收支账单，将物业利润超过8%的部分返还全体业主。这一模式的好处是业主缴费预期明确、便于监督，有助于激励物业公司在合理范围内提升服务投入。
而这一收费模式的实施前提，便是小区公共收支的透明化。此前，小区公共收益全部来源于停车费、物业费、广告收入，主要用作日常维护和人员工资支出，原物业账目混乱，从不公示结余，资金使用像“黑箱”，鲜有富余投入更新改造。
在党建引领下，新物业入驻后，小区全面接入“深i小区”平台，物业费、停车费、公共收益等资金流向一目了然，报事报修、意见反馈、议事协商也都搬到了线上，让“糊涂账”真正变成了“明白账”。
与此同时，年轻业委会还积极运用AI工具辅助整理会议纪要、起草公告、汇总居民意见，将更多精力投入到面对面沟通和社区治理中。
目前，小区消防设施、监控设备、环境卫生等问题正逐步整改，11部老旧电梯更新也已启动相关程序，居民看得见、摸得着的变化不断显现。
老旧小区治理，难在硬件，更难在人心。半山御景的变化证明，破解治理困局，关键不是更换一家物业，而是重建自治体系，激发居民参与，强化党建引领。从“五年空窗”到“零纠纷交接”，从“糊涂账”到“阳光账”，这个建成近20年的老旧小区，正以一次治理焕新，回答着新时代基层治理的命题。
采写：南都N视频记者 张小玲 通讯员 蒋蒙 王蕾
热门跟贴