近两年楼市持续深度调整，行业盈利空间不断收窄，多数房企选择收缩投资、保守经营，优先保障现金流安全。但深耕广州的越秀地产走出了截然不同的发展路径。2025年公司毛利率仅7.8%，阶段性盈利表现疲软，早年高价拿地遗留的存量压力充分显现。然而进入2026年上半年，越秀并未顺势收缩，反而通过出清低效资产、联动母公司拿地，持续加码广州核心城区优质土储。盈利承压的现实底色，与逆势重仓核心资产的进取动作形成强烈反差，也引发市场热议：越秀此番逆势扩储，是立足城市价值的长期卡位，还是透支利润的周期博弈？
销售表现先抑后扬，广州基本盘扛住行业下行
即便行业整体行情持续偏弱，越秀地产依旧坚守全年千亿销售目标，凭借充沛的存量货值稳住经营基本盘。截至2025年末，公司可售货值高达2213亿元，按照行业五成左右的常规去化率测算，现有货值足以覆盖全年销售任务，能够有效对冲市场波动带来的业绩不确定性，筑牢经营安全垫。
复盘2026年上半年销售走势，越秀整体呈现先抑后扬、触底修复的态势。根据越秀地产7月6日港交所披露的未经审计数据，公司前五个月全口径签约销售额370.14亿元，同比下滑27%。此次数据回落并非项目去化乏力，而是2025年同期北京大型改善项目集中入市，拉高了对比基数。剔除这一特殊扰动因素，公司上半年前期成交整体平稳，未出现明显滑坡。
图源：越秀地产公告
5月起，市场回暖态势逐步明朗，越秀成交修复节奏显著提速。5月单月签约113亿元，同比增长18%；6月行情持续升温，单月销售额突破134亿元，同比涨幅接近25%，销售面积同比大涨67%。广州核心城区改善房源、优质地段项目成为成交主力，充分印证公司聚焦核心城市、深耕优质资产的战略韧性。
整体统计显示，2026年上半年越秀地产累计签约销售额505.06亿元，同比下降17.9%，销售面积同比逆势上涨16.2%。销售额降幅持续收窄、销量稳步增长，在行业整体降温的大环境中表现稳健，充分印证了公司聚焦核心城市、规避下沉市场风险的战略优势。
深耕多年的广州本土市场，是越秀穿越行业周期的核心底气。2026年上半年，公司在广州实现签约销售额211.7亿元，稳居本地房企销售榜单第二位。贴合本地人居习惯的改善型产品，以及天河、琶洲等核心板块的标杆项目，始终保持稳定去化，牢牢守住公司基本盘。
在城市布局层面，越秀早已全面退出低能级三四线城市，资源高度集中于一二线核心城市，目前一二线货值占比超90%。2025年，北上广等六大核心城市贡献了公司超七成销售额，依托核心城市稳固的自住与改善需求，有效对冲了全国楼市下行压力，抗风险能力大幅领先行业多数房企。
盈利跌入阶段性低谷，国资成本优势守住现金流底线
销售端稳步修复的背后，越秀的结构性盈利短板十分突出，阶段性利润压力难以回避。据2025年年报数据，公司全年营收864.6亿元，经营规模基本平稳，但利润端大幅缩水。期内归母净利润仅0.6亿元，同比暴跌94.7%，核心净利润2.6亿元，同比下滑83.5%，盈利下行幅度在行业内处于较高水平。
利润大幅收缩直接拉低公司盈利水平，2025年越秀地产毛利率仅7.8%，较2024年10.5%的水平明显回落，同时较当年行业11.8%的平均毛利率低4个百分点，盈利空间处于行业低位，利润增厚能力显著不足。
盈利低迷并非短期市场波动所致，而是长期结构性问题集中释放。一方面，2019至2021年行业上行周期获取的高价土地，在2025年集中交付结算，偏高的土地成本持续侵蚀项目利润，历史土储包袱全面显现；另一方面，公司早年为快速做大规模，广泛采用合作开发模式，该模式的弊端在行业下行周期彻底暴露。2025年少数股东收益占比高达96.9%，项目绝大部分利润由合作方分得，上市平台留存利润微薄，直接拖累归母盈利表现。
与疲软的盈利表现形成鲜明反差的是，越秀的现金流与偿债基本面保持稳健。2025年公司经营性现金流持续净流入，全年净流入规模突破百亿，自我造血能力稳定可靠。截至年末，公司账面现金储备超460亿元，对一年内到期债务的覆盖倍数达1.7倍，短期偿债安全边际充足。
投资端方面，越秀始终保持理性克制的节奏，2025年实际土地支出244亿元，低于300亿元的年度投资预算，主动放缓拿地节奏，避免大额资金沉淀。稳健的现金流表现与充足的流动性储备，也是国际评级机构惠誉持续给予其BBB-投资级评级及稳定展望的核心原因。
广州市属国资的股东背景，赋予越秀民营房企无法比拟的低成本融资优势，这也是其敢于在盈利低谷逆势布局的核心底气。2025年公司加权平均借贷利率降至3.05%，同比下降44个基点，融资成本持续优化。2026年5月，公司成功发行16亿元境外绿色票据，票面利率仅3.4%，同期境内公司债利率低至2.3%，融资成本优势持续巩固。
对比来看，境外民营房企美元债融资利率普遍维持在9%-12%，双方利差超800个基点，帮助越秀每年节约大额财务支出，有效对冲盈利端压力。当前国内信用债市场资源高度向央国企倾斜，国资房企占据94%的发行份额，越秀的信用壁垒持续夯实，低成本融资优势成为其穿越行业周期的核心保障。
剥离低效资产轻装上阵，母子公司联动重仓核心地块
为聚焦住宅开发主业、优化资产结构、盘活沉淀资金，2026年5月越秀地产完成一轮关键的内部资产整合。公司将回款周期长、长期占用运营资金的非核心资产，包括南沙产业园、异地酒店、培育期康养业务等，整体划转至越秀集团全资平台。
本次划转账面资产总值59亿元，为上市平台回笼经营性现金44.6亿元，同时实现1.08亿元账面收益。所有回笼资金均专项投入住宅开发主业，彻底出清低效资产、盘活存量资金，实现业务精准聚焦。
这是国资房企独有的资源整合优势。不同于民营房企在下行周期被动折价甩卖资产、纾困偿债的无奈操作，越秀依托万亿级母公司承接低周转、重资产属性的非核心业务，让上市平台顺利完成资产负债表瘦身，彻底剥离无效资金占用，将全部资源聚焦住宅开发主业，为后续重仓广州核心土储夯实基础。
完成资产瘦身、夯实现金流底盘后，越秀正式开启逆势囤地布局。公司创新采用母子公司分层运营模式，由母公司承接大额重资产项目，上市平台专注核心住宅开发，既规避了上市主体的资金压力与报表风险，又持续锁定广州核心城区稀缺土地资源。
2026年2月，越秀集团拿下年度重磅地块——广州珠江新城马场地块。经过243轮激烈竞价，该地块最终成交价236亿元，溢价率26.6%，住宅楼面价高达8.5万元/㎡，刷新近年广州住宅地价纪录，是广州核心城区极具稀缺性的优质地块。
为保护上市平台经营稳定性，该地块由母公司独立摘牌，高额地价与商业自持负债均不纳入上市公司报表，有效隔离了经营风险。按照集团规划，项目整体开发周期3至4年，计划在2027年开盘前，将估值约190亿元的住宅部分分批注入上市公司，21万㎡商业物业则由集团长期自持运营。不过超高的拿地成本，让项目未来收益高度依赖广州高端楼市走势，整体存在一定不确定性。
与此同时，上市平台2026年上半年持续补仓广州优质住宅用地，两宗核心地块信息均来自港交所官方披露。3月，公司通过旧改渠道斩获番禺住宅地块，权益占比51.39%，权益地价12.42亿元，可建面积14.62万㎡；6月，再度竞得海珠琶洲核心住宅地块，总价13.75亿元，权益地价13.13亿元，楼面价60706元/㎡，溢价率46.28%，地价水平位居广州市场前列。
整体来看，上市平台2026年上半年新增权益拿地金额25.55亿元，与集团236亿元马场地块投资分属独立财务主体、不同报表口径，两者不可合并统计。
除新增拿地外，越秀持续优化存量土储结构。2024年广州国土部门分三次收储公司闲置低效地块，累计补偿金额超135亿元，补偿款以土地票据为主、现金为辅，可直接抵扣土拍地价。依托这项政策红利，公司顺利出清闲置低效土地，完成存量土储迭代升级，进一步聚焦核心城区优质资产。
短期盈利难修复，核心土储能否打开长期增长空间？
短期来看，越秀的盈利修复存在明确刚性约束，难以快速回暖。其一，前期高价存量土储持续结算，惠誉预判2026年公司毛利率仍将低位运行，盈利基本面持续承压；其二，高比例合作开发带来的利润分流已成常态，短期难以调整，持续稀释上市平台归母利润；其三，马场、琶洲两大高价核心地块开发周期长、投入成本高，未来楼市价格波动、去化节奏变化，都会直接影响项目最终收益，布局风险客观存在。
拉长时间维度来看，越秀的逆势布局高度贴合楼市结构性分化的长期趋势，成长逻辑清晰稳固。低成本融资、持续正向的经营性现金流、充足的现金储备，叠加母公司资源兜底，构筑了厚实的经营安全垫，足以支撑公司穿越行业调整周期。同时，深耕广州多年的产品体系精准匹配本地改善需求，核心板块项目去化稳定、市场竞争力突出。2027年开始，马场、琶洲、番禺等新增优质土储将集中入市，有望成为后续业绩增长的核心增量。在核心城市韧性凸显、三四线市场持续疲软的行业格局下，越秀聚焦高能级城市的布局，精准契合行业长期发展主线。
楼市彻底告别普涨时代，行业迈入存量竞争新阶段，土储质量、核心区位价值与资金安全边际，成为房企穿越周期的核心竞争力。复盘越秀地产本轮系列操作，是地方国资房企典型的周期博弈思路：依托独有资源与融资优势，主动接纳阶段性低毛利、盈利承压的现状，以短期利润让步，换取广州核心城区稀缺土储的长期持有价值。
回到开篇的核心疑问，越秀此番重金囤地并非盲目赌市场全面回暖，而是精准押注一线核心城市楼市的抗跌韧性与长期增值潜力。短期来看，高价土储持续结算将继续压制毛利水平，盈利修复节奏或将放缓。但中长期视角下，随着2027年核心地块集中入市，依托广州高端改善市场的稳定需求，优质土储有望逐步兑现价值，扭转阶段性盈利颓势。这场舍短取长的周期布局，最终能否兑现预期、跑赢行业周期，仍有待市场检验。
热门跟贴