当前，城市发展已全面进入存量提质、减量增效新阶段，传统零碎化、自下而上的土地开发模式，已难以适配新质生产力发展需求。东莞市抢抓要素市场化配置综合改革、低效用地再开发双重试点机遇，于7月3日正式印发《东莞市关于以规划引领深化土地要素综合改革方案》。
本次改革紧扣“智创优品，和美宜居”城市战略，以空间重塑、成本压降、动能激活、效能提级四大方向为抓手，推出多项全国首创、全省率先的突破性举措，系统性破解存量土地利用难题，以制度创新激活城市动能，为大湾区乃至全国存量空间提质增效提供可复制、可推广的东莞实践。
优规划
率先推动开发模式变革，重塑城市空间新格局
本次改革推动土地开发模式转变，彻底告别“项目引领、零碎推进、自下而上”的粗放老路，创新构建“规划引领、全域统筹、分类治理”精细化新模式，推动城市发展实现四大变革：从增量扩张转向存量提质、从零散推进转向全域统筹、从单一功能转向复合利用、从空间保障转向综合资源保障。
依托试点优势，东莞实现三大规划制度创新：一是先行创建减量规划引领机制，不再盲目扩张建设用地，聚焦关键片区集中投放资源，在盘活低效用地的同时，持续扩容生态绿地，打造产城融合宜居样板；二是革新搭建四类功能社区精细化体系，划定生态、产业、居住、商务新型社区，实行市镇村三级管控、差异化配置，真正实现“一区一策、精准赋能”；三是创新设立全生命周期规划落地机制，打通“规划统筹—项目生成—实施推进—运营管理”全链条，市级统筹、挂图作战、专班推进，从根本上解决“重规划、轻落地”顽疾。
降成本
创新利益分配与补偿制度，减轻改造发展负担
针对存量改造投入大、补偿标准不统一、市场预期不稳等痛点，东莞推出利益分配与补偿制度创新，精准压降成本、稳定预期、释放红利。
一方面，在地价制度上创新突破。东莞打破传统增量用地核算规则，率先提出“先扣成本、后分收益”地价分配模式，土地出让收入优先扣除改造成本，再进行市镇收益分配，有效破解“投入大、收益失衡”难题；同时出台制造业减负政策，企业符合规划、不改变用途、不新增用地前提下，提高容积率增资扩产不再增收土地价款，精准支持实体经济做大做强。
另一方面，在补偿制度上创新破题。东莞统一拆迁补偿安置体系，整合自主拆迁、土地整备、“三旧”改造等路径，终结补偿标准不一、口径混乱历史。改革坚持统一原则、统一核算、统一底线，科学区分合法与历史遗留建筑，细化差异化补偿细则；严格遵循“原属性、原用途、原价值”，规范“一户一宅”，创新推广复建安置、物业返还、房票安置等多元模式，既坚守政策底线，又充分保障群众合法权益，让改造更公平、更顺畅、更安心。
增动能
创新动能重塑增长逻辑，激活城市发展新引擎
面对增量空间枯竭、传统模式失效瓶颈，东莞跳出土地依赖思维，以系统性制度创新，全面激活科创、品质、改造、资金四大核心动能，推动城市向“产业科创驱动”转型。
在激活科创动能方面，东莞构建市镇村三级产业社区体系，五年内布局229个产业社区，市级抓新兴产业、镇级强优势产业、村级补产业链配套，集聚产学研政金资源，培育企业集群、支持增资扩产与上市，打造产业人才互促生态，从“卖地收租”转向“科创赋能”。
洪梅镇水乡河西镇级产业社区效果图。
在激活品质动能方面，针对园区配套不足痛点，东莞创新土地混合利用与1.5级开发模式，集中建设产业邻里中心，一站式配齐住宿、餐饮、文体、托育等配套，高效盘活闲置土地，全面提升产城人居品质，以优质空间留住企业、集聚人才。
在激活改造动能方面，东莞构建全场景多元化改造体系，通过政府主导、市场参与、拆治兴并举，覆盖收储、自主改造、功能转换、微改造等全路径，放开改造限制、灵活实施路径，分类盘活低效用地，推动全域更新提质。
在激活资本动能方面，东莞打破财政单一投入模式，构建政府、社会资本、村集体三方联动机制，通过专项债、债贷联动、税费减免引导社会资本参与；重磅创新村集体赋能政策，支持村集体建邻里中心、自主改造自持、入股优质企业、市场化运营强村公司，推动村级从“租金收益”向“产业资本收益”升级，虎门白沙1500亩智能电缆产业基地，成为村级连片更新创新标杆。
虎门镇白沙村级产业社区效果图。
提效率
审批服务全面创新，项目落地再提速
为确保改革落地见效，东莞刀刃向内推进审批制度创新，破解环节多、链条长、落地慢问题。一方面，创新分类分级快速审批，针对四类功能社区实行差异化流程，为产业社区开通绿色通道，精简标准、压缩时限，适配产业快速落地需求。另一方面，推行并联审批改革，将串联审批改为多环节同步推进，依托数字化平台搭建“一张图”智慧管理体系，推行前置审查、简易控规调整等创新举措，重点优化工改工等高频流程，打通全链条提速通道，让项目早落地、早投产、早见效。
此次土地要素综合改革，是东莞立足存量时代、服务新质生产力的系统性、制度性、突破性创新，通过规划引领更科学、成本减负更精准、动能激活更强劲、审批服务更高效，全面提升土地资源配置效率，为东莞培育新质生产力、加快建设“智创优品、和美宜居”现代化新东莞筑牢坚实的土地资源支撑，以改革创新之笔，书写高质量发展新篇章。
采写：南都N视频记者 黄慧萍 通讯员 唐慧文
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