有人说，现在在上海拿500万买二手房，就像35岁进相亲市场，高不成低不就，很难如意。
看数据也确实是这么回事。
500万以内的房子，成交最好， 市面上八成二手成交都是这个价格段的。
对于刚需用户来说，只要总价合适，产品、地段、装修都不算事儿，自己能克服万难。
数据来源：克而瑞
为什么呢？
500万以下的上海二手房市场，本质上就是存量内卷。
这个价格段，几乎没有新房可选。
竞争对手，无非是同片区、同板块里房龄相近、硬件拉不开差距的邻居盘。
大家厮杀到最后，拼的只有卖房心态和报价底气，谁资金周转压力更大，谁愿意主动让利、率先降价，谁就能更快脱手。
500万以上的预算，现在要面对的是一群“开了挂”的新房。
尤其是新规落地之后，新房对老房子更是降维打击。
除了新房在产品力上的降维打击，置换链条没跟上，是另一个关键原因。
500万算得上是改善需求的起步线。买这个价格段房子的人，很少有全款到位的，绝大多数都依赖“卖一买一”。
理想的链条是低端卖掉去承接中端，中端卖掉再接高端，如此层层迭代。
但这个链条，被过去两年的房价下跌砸断了。
假设有人五年前花300万买了一套老房子，贷款210万。
按照房价一直上涨的轨迹，涨到350万，就能卖掉添一点钱换500万的改善房。
结果因为房价下行，这套房子现在只值180万。卖完房子手里一分钱没剩下，怎么置换呢？
更重要的是，现在的市场环境变了——买家都在拥抱确定性，所有的房子都在承压，还不如保持现状。
更有甚者，开始向下置换——
并且，这种反向置换，越来越司空见惯。
如果预算超过500万买房， 哪怕是看看，都建议你先去新房市场转一圈。
二手房，可能保养得很好。
但和现下的新房相比，代际差距是不可避免的。
次新实得率一般在67-72%，有独立电梯厅的大户型实得率也不过75%。
然而3.5代宅的实得率基本超过90%。
落位到具体数字，按照100平计算，新规前后的住宅相差差不多就有15平，次新尚且如此，和房龄二三十年的旧房，面积落差只会更大。
按单价5万测算，单户型价值差额就达到150万，再叠加二手房折旧损耗，实际差价更大。
如果是这个价格段的房东，一定要认清现状。
新房品质不断升级，必然带动存量旧房价值回落，有出售计划趁早出手更稳妥。
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