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二、重要声明
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近日，位于江宁滨江的中北三盛汝悦铭著成交了一套建面约89㎡三室户型，成交单价为10138元/㎡、总价90万，这是该小区成交的第一套二手房源。
令人意外的是，该套房源成交周期仅1天，从记录来看该套房源带看仅1次，“挂牌2天就成交了，这套在3楼，精装修送车位，目前还不满两年，价格相对高一点”，小区中介告诉我。
此外，中介直言，“小区第一套成交的价格算得上是最高价了，想卖趁早，未来小区房价很大可能还会下降”，目前小区挂牌在售的89平中间楼层最多也才85万，100平中间层送车位也就90万出头。
中北三盛汝悦铭著著位于江宁滨江板块，2019年中北盛业拿下No.2019G54（中北三盛汝悦铭著）地块，打造16-18层低密精装小区，户型建面约89-119平户型。
2022年6月中北三盛汝悦铭著迎来盛大交付，项目周边有中国铁建原香颂、盛江花苑等小区，板块居住人口众多，宁芜大道、金宝滨江农贸市场、石刻湖公园等生活配套齐全。
据了解，中北三盛汝悦铭著2020年6月迎来首开，销许均价直逼2万/平，项目目前还有部分新房房源在售，优惠后单价仅1.1万/平，89平总价约101万。
从二手房平台来看，中北三盛汝悦铭著挂牌均价为13026元/平，正在出售31套，近30天带看20次。
如今二手房成交价回落到1万/平左右，基本与新房在售价格持平，对于想要购入该小区的人而言可以有更多筛选机会。
江宁滨江楼市现状如何？新房、二手房摸底来了
众所周知，小区首套房成交价格往往具备了一定的参考意义。中北三盛汝悦铭著成交首套房源，其价格确实让不少业主和买房人惊讶，破万成交的背后也映射出业主和买房人对于该小区、该板块的认可与期待。
从二手房平台数据来看，江宁滨江4月成交均价为0.92万/平，较3月上涨17%，成交量为48套，较3月上涨41.2%，板块整体看房人为415人、看房量为1285次。
“价格受整体市场影响肯定是降得比较多，但100万不到买次新房还是很有吸引力的”，中介透露，“新房成交主要是靠打折优惠、房票安置，新二手房价格基本没有大差距”。
去年在南京全市整体平淡的市场情况下，江宁滨江商品房房票安置启动，鲁能硅谷公馆、中北三盛汝悦铭著、大华锦绣前程、新城云漾滨江经两轮房票安置商品房工作，共认购、成交商品房1054套，新房库存告急，去化流速、周期等均优于全市平均水平。
土地市场，已经近3年没有供地的江宁滨江，在去年9月份开始加大了供地量。目前板块内纯新盘共有7个（含3个定购项目），其中江宁滨江G138地块拟建5栋18层、4栋9层、2栋8层住宅楼、2栋配套用房及地下车库，由万科操盘！
整体来看，江宁滨江承接河西，雨花台，连接安徽马鞍山，紧邻黄金水道长江，是江苏实施沿江开发的第一站，具有对接长江经济带战略和长三角一体化战略的重要价值。
近年来，片区的建设进度不断更新，宁马城际加速建设中；南京市滨江新城学校为东山外国语学校分校，交通、教育等配套都在不断完善，对于刚需而言是个不错的置业板块。
成交占比超6成，南京100多万的刚需房源卖爆了
从我爱我家最新数据来看，4月300万以下价格段累计成交占比82.1%，仍是绝对主力，其中200万以内成交占比62.5%，环比3月提升4.5%，刚需比重进一步增加。
从面积段来看，90平以下中小户型成交占比66.6%，其中60平以下占比28%，环比增加4.4%，60-90平成交占比38.6%，环比基本持平，而90平以上面积段比重均有不同程度下滑，整体走势与价格段相匹配。
目前改善需求逐渐旺盛，许多开发商在新项目上打造大面积户型，总价自然也“水涨船高”，而刚需客群是这个社会发展中不可忽视的群体，同时也是非常庞大的客群。
聚焦江宁，从某二手房网站上看，江宁总价200万以下成交的房源高达2.3万多，约占江宁所有成交房源的一半，其中总价100万以下成交的房源有6919套，可见刚需群体在楼市中占比非常大。
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