楼市半年报：三个没想到！|二手房成交|克而瑞研究中心|全年二手房均价|土地市场|楼市|楼面价

2026年上半年，全国超260个省市（县）落地稳楼市政策超560条，仅公积金领域调整便超过300条，覆盖激活需求、放开限制、发放补贴、支持“以旧换新”等多个方面。

从中央到地方，政策力度只增不减——《求是》杂志罕见四度刊文提及稳定房地产，2026年3月《政府工作报告》时隔十年再提“去库存”，《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章，2026年5月首部国家级《城市更新“十五五”规划》出台，安排2570亿元中央资金支持。政策不可谓不密，决心不可谓不大！

但市场交出的答卷，却有些“反直觉”——新房成交仍在磨底，房价涨跌互现，乍看之下似乎波澜不惊。

然而，如果只盯着整体数据，会错过三个值得关注的结构性信号：二手房成交量回暖，库存连续回落，核心城市土地市场竞价热度显著走高。

这三个信号，或许才是读懂2026年上半年楼市的关键。

PART.01

第一个没想到：没想到二手房成交量率先回暖！

第一个信号，来自二手房市场。

过去两年，“二手房挂牌量激增”是楼市最刺眼的风险信号——业主降价抛售、挂牌量屡创新高，市场一度陷入“越跌越卖、越卖越跌”的负循环。

但2026年上半年，这个循环正在被打破。

成交端率先回暖。据中指研究院2026年7月3日发布的半年数据来看，上半年重点20城二手住宅成交76.1万套，同比增长5.6%，需求保持稳定释放。进入二季度后，单月同比增幅均超10%，其中6月成交13.3万套，同比增长12.6%，呈现逐月走强的态势。

表：2026年上半年（截至6.28）重点城市二手房成交情况（单位：套）图源自：中指院

城市层面的数据更为直观。据北京市住建委官网网签数据显示，北京上半年二手房网签量93583套，创近5年新高，6月网签16618套，同比增长9.77%。

据上海市房地产交易中心网签数据，上海上半年二手房累计成交147287套，月均约24547套，创近五年新高，6月同比增长23.1%。

据中指研究院监测，成都上半年二手房成交119530套，环比增长8%，6月单月成交约20785套，高新区成交面积87万㎡、均价19075元/㎡均为全市第一，高新区、龙泉驿、金牛华侨城等板块均价较2025年下半年上涨4%-7.5%，市场筑底态势明确。

挂牌端出现收缩。据中指研究院监测，北京、上海等地挂牌量较前期高位已回落两成左右，“挂牌收缩、成交放量”的组合意味着市场预期已经从“集中抛售”逐步回归理性。

“挂牌降、成交增”的组合，说明二手房市场正在告别“量价齐跌”的负循环，进入“抛售出清→挂牌收缩→成交放量”的正常化通道。虚高挂牌逐步出清，业主定价趋于务实，购房者开始接受当前价格入市——这正是市场从流动性危机走向正常化的第一个信号。

PART.02

第二个没想到：没想到新房库存连续回落！

第二个信号，来自新房库存。

2021年7月以来，全国商品房待售面积持续增加，成为压在市场上的一块巨石。但2026年3月起，这根持续了近4年的上升曲线，终于掉头向下。

据国家统计局2026年6月16日发布的《2026年1-5月份全国房地产市场基本情况》，截至2026年5月末，商品房待售面积为7.71亿平方米，同比下降0.4%，已连续3个月同比回落。其中，待售3年以下面积5.7亿平方米，下降2.8%，降幅较4月末扩大0.2个百分点，短期库存下降速度更快。

据中指研究院监测，截至5月末，50个代表城市新建商品住宅可售面积为2.95亿平方米，环比下降1.8%，同比下降4.3%。

库存“拐点”的出现，与上半年土地供应大幅收缩直接相关。据克而瑞研究中心2026年7月发布的《2026上半年土地市场研究报告》，上半年重点50城土地成交建面同比下降34.6%，供给端主动“踩刹车”的效力已传导至库存端。

待售面积从“持续增加”到“连续下降”，标志着楼市供给侧最沉重的压力正在减轻。

PART.03

第三个没想到：核心城市土地竞价热度显著走高！

如果说前两个信号是“温和改善”，那么第三个信号则更显突出——全国土地市场整体仍在下行，但深圳、杭州、上海的核心地块，正被多家房企以较高溢价竞逐。

深圳：连续三宗区域高溢价涉宅地块成交

6月的深圳土地市场，高溢价地块成交密集。

据深圳公共资源交易中心出让公示，2026年6月5日，南山区粤海街道地块经过近300轮竞价，保利置业以57.72亿元竞得，溢价率150.74%，成交楼面价约10.86万元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价历史纪录。6月12日，前海桂湾地块经过300轮报价，建发房产以35.25亿元竞得，溢价率114.29%，楼面价9.6万元/平方米，创前海宅地楼面价新高。6月25日，宝安中心区地块历经355轮竞价，保利发展以105.1亿元总价竞得，溢价率99.05%，成为2026年深圳首宗百亿宅地。

短短20天内，深圳三大核心片区接连诞生区域楼面价新高地块。

杭州：243轮竞价，高溢价成交！

据杭州公共资源交易中心出让公示，2026年6月26日，杭州滨江区永久河单元宅地出让，吸引了滨江、绿城、保利、建发、招商、越秀、中海、华润等12家品牌房企到场参拍。经过243轮竞价，招商蛇口以60.9亿元竞得，成交楼面价约5.15万元/平方米，溢价率79.03%，刷新2026年上半年杭州土拍单宗地块成交总价、成交单价、溢价率三项纪录。

上海：168轮竞价成交

据上海公共资源交易中心出让公示，2026年6月30日，上海第五批次土拍收官。静安区大宁核心地块吸引了保利、中海、招商蛇口、华润联合越秀、建发五组实力房企角逐。经过168轮竞价，建发以72.89亿元竞得，成交楼面价约8.17万元/平方米，溢价率29.63%。

为什么会出现这种现象？

据克而瑞研究中心《2026上半年土地市场研究报告》分析，土地市场的“结构性高热”背后，是房企投资逻辑的转变：上半年溢价率呈“倒V型”走势，二季度受核心城市优质地块集中出让带动显著攀升，全市场平均溢价率约12.0%，热度高度集中于一二线核心地块；一线城市6月溢价率高达52.9%，断层领先，而杭州、苏州等热点二线城市溢价突破30%，与普通二线城市底价成交形成显著背离。TOP5城市（上海、杭州、北京、广州、深圳）贡献了重点50城近半数的土地出让金（49.7%）。

业内普遍判断，这是结构性行情，并非全面回暖。克而瑞研究中心报告指出，本轮高溢价反映出房企优先布局一二线核心优质地块、看重资产长期确定性的投资策略，而非全国普涨的前兆。

三个信号，指向同一个结论：2026年上半年的楼市，正在发生结构性修复。

二手房成交量回暖，说明市场流动性在恢复；库存掉头向下，说明供给端调控开始生效；核心城市土拍竞价热度走高，说明房企仍在积极布局确定性资产。三个信号互为印证，共同指向一个判断——楼市正在从“全面下行”走向“分化筑底”。

但这并不意味着全面回暖。克而瑞研究中心在《2026上半年土地市场研究报告》中明确指出：部分核心城市出现的行情回暖，本质是政策精准托底驱动的结构性底部修复，并非市场全面趋势性反转，不具备全国普涨的基础与条件。

下半年，核心城市与三四线城市的差距只会进一步拉大。对于购房者而言，看清“二八分化”的格局，比判断“整体涨跌”更有意义。

2026年，或许正是楼市的“筑底之年”。筑底之后是反弹还是漫长的磨底，取决于政策的执行力，也取决于经济基本面和居民信心的修复进程。但至少，上半年出现的这三个结构性信号，表明市场已出现积极变化。

数据来源说明：

政策总量及公积金政策数据：中指研究院《2026年6月全国房地产市场月报》（2026年7月3日发布）

重点20城二手住宅成交数据：中指研究院《2026年6月全国房地产市场月报》（2026年7月3日发布）

北京二手房网签数据：北京市住建委官网

上海二手房网签数据：上海市房地产交易中心官网

成都二手房成交数据：中指研究院监测