先问你一个问题。
你身边有没有人，去年还在说“组屋价格怎么还不跌”，今年突然开始看房了？
有的话，告诉他：先别急。
最近，建屋发展局发布了一组数据。
第二季组屋转售价指数202.7，环比下跌0.3%。
这已经是连续第二个季度下跌了。第一季已经跌了0.1%，那是近七年来的第一次。
0.3%不大。但“连续”两个字，是信号。
更扎眼的是交易量：第二季6268宗，比去年同期的6981宗少了10.2%。
价格在跌，交易量也在跌，市场在冷下来。
但事情没那么简单。
一、 从“涨9.7%”到“跌0.3%”——这条线画出来吓死人
先拉一条时间线，你看看这个落差有多大。
2021年，组屋转售价全年涨了12.7%，创下2010年以来最大年度涨幅。
2022年，涨了10.4%。
2023年，涨了4.9%。
2024年，涨了9.7%——比前一年多了一倍。
然后呢？
2025年，只涨了2.9%，六年来最低。
2026年上半年，跌了0.4%。
从12.7%到-0.4%，五年时间，一条从山顶滑到谷底的线。
2024年涨9.7%的时候，多少人冲进去买房，觉得“再不买就永远买不起了”。
2025年涨2.9%的时候，多少人还在观望，觉得“再等等还能跌”。
现在真的跌了。你买还是不买？
再说一个更扎心的细节。
2025年全年组屋转售交易量是2万6042宗，比2024年的2万8876宗少了9.8%。
价格没怎么涨，交易量却在缩。市场已经在冷下来了，只是很多人没注意到。
二、 为什么跌？三个原因，一个比一个扎心
第一个原因：供应多了，多得离谱。
2025年，满五年最低居住年限（MOP）的组屋是6973间。2026年，这个数字跳到了13484间，几乎翻倍。
而且2027年、2028年，一年比一年多——2027年预计18939间，2028年预计21393间。
这批房子从2021-2022年建成，当时正是组屋建设的高峰期。五年锁定期一到，全部涌进转售市场。
供应翻倍，价格能不跌？
具体到市镇，今年达到MOP的单位中，近70%位于热门市镇。
榜鹅将有3222个，女皇镇2405个，淡滨尼2133个，大巴窑1594个。
这些地方的转售供应量一下子涌出来，价格压力可想而知。
第二个原因：预购组屋（BTO）在抢人。
2021年到2025年，建屋局推出了超过10万套预购组屋。今年2月、6月、10月三次销售活动，一共计划推出近2万个单位。
10月这一轮，还有7960个新单位要推出，分布在勿洛、芽笼、三巴旺、登加、大巴窑和义顺。
BTO价格比转售便宜一大截，等两三年就能拿钥匙。越来越多年轻人选择直接等BTO，不去抢转售了。
更关键的是，建屋局还在增加“等候时间较短”的BTO项目。2026年约20%的BTO单位等候时间少于三年。以前等BTO要四五年，现在两三年就能拿钥匙——这个诱惑太大了。
数据不会骗人：屋龄少于10年的较新转售组屋，今年第二季只成交了1222宗，比去年同期的1563宗少了21.8%，创下六年同期新低。这类单位占整体转售交易的比重，也降到了19.7%，七年来第二季最低。
买家去哪了？
去BTO了。尤其是黄金地段项目，申请率一直很高。你想想，同样是大巴窑，BTO价格可能只有转售的六到七成，等三年拿钥匙——谁还去抢转售？
第三个原因：大家没钱了，或者说不敢花钱了。
SRI研究与数据分析部主管莫汉说，当前组屋转售价趋向温和，并非市场疲弱，而是市场正在回归正常水平。
ERA产业主要执行官林东荣说，转售价走软应被视为政策发挥成效的信号。
但瑞联集团首席研究与战略总监孙燕清说得更直白：就业和招聘前景不乐观，购房者态度更趋谨慎，削弱了入市信心与实际购买力。
简单说：以前是“抢不到”，现在是“不敢抢”。
Huttons数据分析部高级总监李思德也观察到了同样的趋势：买家在出价时更加谨慎，因为就业市场存在不确定性。
孙燕清还指出，第二季有16个市镇的组屋转售价出现季度下跌，其中跌幅最大的是实龙岗（7.9%）、马林百列（7.6%）和芽笼（6.9%）。不是个别地方在跌，是全线在跌。
三、市场严重分化 ——百万组屋还在创新高
价格在跌，交易量在跌——但有一件事在涨。
6月，188个组屋单位以超过100万元的价格转手，创下单月历史新高。占总交易量的8.8%。
大巴窑和红山最热闹，各卖出28套百万组屋。女皇镇23套。
当月“楼王”出自杜生阁（SkyTerrace@Dawson）的一个五房式阁楼单位，成交价飙到165万新元。
就连非成熟区也没闲着，后港中路一套公寓式单位卖到了127.5万新元。
你说市场冷了吗？那这些百万组屋是谁在买？
答案是：市场在分化。
成熟市镇、黄金地段的优质单位，依然有人抢着要。偏远地区、非成熟市镇的单位，价格在往下走。
一个一个案例说，这些数字背后都是真金白银的成交。
先看达士岭。
5月，达士岭1B座43楼到45楼的一个五房式单位，以163万元转手。面积约1130平方英尺。一年前，同项目五房式才卖160万。同一个项目，四房式也卖出了155万元——成了新加坡历来最贵的四房式转售组屋。每平方英尺1500元，跟全国组屋转售价最高纪录持平。
达士岭为什么这么贵？50层楼高，新加坡最高组屋，市中心核心区唯一屋契还超过80年的组屋。步行可达欧南园、丹戎巴葛、麦士威、牛车水四个地铁站。说白了，你买的不是组屋，是“CBD景观房”。
再看看红山。
4月，第96A座46楼到48楼的一个五房式单位，成交价172万8000元——全国组屋转售价最高纪录。面积113平方米。屋契还剩92年。这个项目只有两座楼有五房式单位，一共135间。过去一年只有8间转手，还都在36楼以下。高层的稀缺性，直接把价格推上了天。
然后是女皇镇杜生阁。
2月，第92座19楼到21楼的一个五房式阁楼单位，170万元成交。面积122平方米。阁楼单位全岛只有26间——稀缺到这种程度，价格能不高吗？
再看看非成熟区的天花板。 2月，榜鹅通道一个五房式单位卖到147万元，刷新非成熟区转售价纪录。6月，后港21街一个公寓式单位127.5万元成交。连非成熟区都破百万了，你说市场冷？只能说冷的不是所有房子。
大亨房地产网站首席研究员麦俊荣分析，本轮价格下滑主要由三房式和五房式带动。
4月数据显示，三房式跌0.9%、五房式跌1.7%、公寓式跌1.3%——四房式反而微涨0.1%。
所以“房价跌了”这个说法，要加一个前提：不是所有房子都在跌。
好房子依然贵，差房子在降价。市场在冷热交替中寻找新的平衡点。
四、 那你到底该不该买房？——几个实在的建议
没人知道。连建屋局自己都说：宏观经济前景仍存在高度不确定性，家庭在购房和申请房贷时应审慎行事。连官方都让你“审慎行事”了，你品品。
如果你是首次购屋、不急：
等。10月有7960个新单位要出来，BTO价格比转售便宜，等两三年拿钥匙，省下的钱够你装修两遍。而且2025年至2027年，政府计划推出约5万5000个BTO单位，供应充足，不用抢。
如果你是首次购屋、着急：
看非成熟市镇。三巴旺、义顺、登加这些地方，价格在跌，供应在增加，议价空间比去年大得多。别盯着大巴窑、红山、女皇镇——那是给有钱人准备的。
但要注意一个趋势：屋龄少于10年的较新转售组屋，近三年平均售价上涨了21.2%，高于整体组屋15.3%的涨幅。买较新的转售组屋，溢价已经很高了，不如直接等BTO。
如果你是升级换房：
你卖的房子可能卖不到好价钱，但你要买的房子也可能没那么贵。一卖一买，差价可能反而小了。关键是算清楚时间差——别卖了房子才发现买不到合适的。
如果你是投资者：
醒醒。组屋是用来住的，不是用来炒的。降温措施、供应增加、MOP翻倍——三道闸门同时落下，你还指望靠组屋发财？
组屋转售价连续两季下跌，交易量跌了10%。10月还有7960个新单位要出来，MOP满五年的单位比去年多了将近一倍。
数据就在那里，买还是不买——这个决定，只能由你自己来做。
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