上海长宁一套月租金将近一万二的老房子，和普陀一套月租金七千多的老房子，租售比差不多。这个数据放在2023年，没人会多看一眼。那时候租售比才1.61%，房价一年能涨10%，谁在乎那点租金。
现在不一样了。最新的数据是1.96%。破2%也就是这几天的事。但同样是租售比高，里头的东西完全不一样。长宁的租售比靠的是真本事。拼多多那帮高薪的，加上外企高管，这帮人租房子不太看价格，就看房子行不行。古北、西郊那一带，大户型多，租金自然就顶上去了。这是市场认这个区域的价值。
普陀就不一样了。光新、曹杨、真如，老房子一片一片的，城市界面十几年没怎么变过。房价起不来，被压得死死的。租金也就那样，全市排第九。租售比高，纯粹是因为房子卖得太便宜了。
同样一个数字，一个是含着金汤匙，一个是硬扛。黄浦更惨。租金全市最高，没毛病。但二手房价11万1一平，连老破小都敢挂8万6。别的区还在追，黄浦已经领先至少30%了。再高的租金，也填不平这个房价的坑。租售比垫底，一点都不冤。住黄浦的人，不管是买的还是租的，都在为那个地段掏钱。
再看郊区。青浦的租售比全市第一，2.31%。租金7667，这哪是郊区的水平。徐泾、赵巷那一带，月租金过一万四的板块，全市前十里头郊区就这俩能上榜。为什么？大虹桥的商务差旅，民办和国际学校的陪读家长，还有一大片别墅区。这拨人不是普通租客，支付能力摆在那。高租金挑人，人又反过来养板块。刚需那边，数据更直白。今年上半年，300万以下的房子成交占了62.4%，比去年整整多了10个百分点。
极致刚需还在进场。老公房、早期商品房，租售比全线站上2%。内中环、中外环的老破小尤其明显。配套熟、通勤方便，总价又可控。买了不住，租出去也是一笔现金流。普陀那几个板块又冒出来了。光新、曹杨、真新，内中环到中外环那一片，房价洼地。同样的总价，能买到的面积比内环大一圈，租金差不了多少。
但次新商品房是另一回事。整体还在2%以下晃悠。但分环线看，内环内的次新房租售比1.91%，比内中环的1.65%和中外环的1.77%都高。内环的土地就那么点，2020年以后盖的新房子更是稀缺品。租赁市场上没竞品，房东说了算。租客呢，预算足，对价格不敏感。
内环次新房租的从来不是房子本身。现在租金也在动。3月份开始，上海住宅租金连着三个月往上走。4月份环比涨了0.5%以上，5月份也是0.5%以上。全国50个城市租金还在跌，上海走出了独立行情。
一个原因是房东心态变了。前两年房价不稳，一堆人把房子转售为租，租赁池子挤爆了，租金一路往下砸。现在二手房成交量起来了，房东没那么慌了，价格能扛就扛一扛。另一个原因是租客。今年1270万高校毕业生，创了新高。来上海的那批，学历、收入预期都在往上走。核心产业区周边的刚需户型，租金先动了起来。远郊还在以价换量。
6月份毕业季接上，热门片区的房子去化快了，空置期短了，房东议价的空间就小了。上海易居房地产研究院副院长严跃进说了一句话：理想状态是“量升价稳”，但实际上还是“以价换量”。
今年3月到4月，上海二手房成交5.41万套，同比增长14%，创了近五年的同期高位。数据看着挺热。但微观层面，一套房子挂牌1067天，将近三年，降了17次价，终于卖掉了。那是浦东联洋板块，一套113平的一楼，不带花园，最后860万成交。这个板块的房产经纪人说，新“沪七条”政策出台后，确实加速卖出了一些挂牌时间长的房子。3月到4月，他们区域卖了98套二手房，挂牌超过5个月的占了将近48%，比前两个月多了6.58个百分点。
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