01
澳洲或迎史上最大房价暴跌！
澳洲或将面临“史上最大幅房价修正”，悉尼、墨尔本两大城市房价恐出现两位数跌幅，而一场“持续数年”的通胀阻击战就在前方。
顶级经济学家 Christopher Joye 描绘了这一“严峻”的房市前景，他认为澳洲将遭遇“有史以来最严重的房价修正之一”。
作为 Cotality 房价指数的设计者，Joye在Straight Talk播客节目中，阐述了2026年全年房价跌幅在长期内的深远含义。
“根据过去三个月的数据，悉尼房价正以年率12%的速度下跌，墨尔本的房价也以两位数的年率下跌。” “因此，我们可能正面临有史以来最严重的房价修正。全澳房价此前录得的最大跌幅是11%。”
Yellow Brick Road 主席 Mark Bouris和这位 Coolabah Capital 首席投资官讨论了联邦政府五月预算案的影响，Joye 将其描述为“对国家的灾难性打击”。
Bouris 指出，财政部曾预测，修改负扣税和资本利得税后房价仍会增长，只是速度放慢，但这一预测“并未成真”。
他表示，房价“会像石头一样坠落”，情况很糟，他不想“粉饰太平”。
“而且在一些地方，某些地区或州的情况比别处更糟，比如维州。但整体情况很糟，悉尼也不例外。”
Cotality 最新数据显示，悉尼房市上个季度下跌3.3%，全年涨幅已彻底蒸发，同比增幅为-0.1%；墨尔本季度下跌2.7%，同比下跌1.7%。五大首府城市的季度平均跌幅为1.5%。
此次放缓被归因于多重经济压力，包括利率上升、消费者信心下滑，以及五月预算案中针对投资者的新税收政策。
Bouris 问嘉宾复苏是否即将到来，并表示澳洲房市的历史表明，下跌之后往往会迎来“更高的”峰值。
Joye 则表示，他预计下跌趋势将持续，主要原因有两个——移民数量可能重置，以及进一步加息。
他所在的 Coolabah 公司预计，澳联储（RBA）将在未来几个月将现金利率上调至4.75%或5%，以彻底控制住通胀。
“我认为这将是有史以来最严重、甚至可能是史上最严重的房价修正之一。这将是一场持续数年的通胀阻击战，可能还需要澳联储进一步大幅加息。”
Joye 说，一个“没人真正在谈论”的问题，是围绕移民水平的政治压力，以及人口增长停滞对住房市场的影响。
近年来，随着移民问题在澳洲乃至其他西方国家成为政治焦点，澳洲的移民接收量已受到抑制。
数据显示，2025年海外净移民人数为30.1万，较2022年疫情后超过55万的水平大幅下降。
朝野两党及新兴政党一国党，都已承诺不同程度地削减澳洲海外移民接收量，部分原因是对住房短缺和可负担性的担忧。
一位专家上个月告诉澳洲新闻集团，一国党提出的将年度移民削减至13万的方案，可能导致房价下跌15%。
Joye 表示，澳洲人需要为一个“人口零增长”的国家做好准备。在经历十年高移民接收量后，这将是一个“完全不同的局面”。
“所以，这对房市来说将是非常、非常负面的。更高的利率，再加上极端的税收、法律、监管和政治不确定性，然后是需求侧的推动力——那个一直带来红利的、全球领先的人口增长——突然消失的世界。”
“而这可能发生得非常快。如果关上移民的水龙头，就不会有任何人口增长，只有微乎其微的增长，因为我们的自然生育率很低。所以我认为，房市的前景有些严峻。”
Joye 并非唯一做出如此重大预测的人。摩根士丹利（Morgan Stanley）分析师在五月就预测，这将是“过去40年来最大规模的房价修正之一”。
本周，汇丰银行（HSBC）澳洲首席经济学家 Paul Bloxham 表示，2026年的房价下跌“仅仅是个开始”。他注意到投资者需求正在枯竭，并预测到2027年底房价将下跌8%。
“近期投资房产相关的重大税收政策变化，以及澳联储早些时候的三次加息，已迅速削弱了市场中的投资者需求。在我们看来，首次购房者和其他自住买家不太可能愿意去‘接飞刀’。”
另外两家主要银行澳新银行（ANZ）和国民银行（NAB）则预测，同一时间段内，悉尼和墨尔本的房价将下跌约10%。
02
新州规划体系全面改革，加速大型住宅项目储备落地
新南威尔士州全新修订的规划审批流程，正在重塑该州未来住宅项目储备规模，并大幅压缩大型开发项目的落地审批周期。
新州政府表示，住宅交付管理局（HDA）仅用 18 个月就储备了约 15 万套潜在住宅房源。该局将数百个大型住宅项目划定为州级重点项目，为大悉尼地区与新州乡镇区域开通加急审批通道。
在最新一轮审核中，管理局又新增推荐 94 个项目认定为州级重点开发项目，为快速审批通道新增超 2.2 万套住宅房源，同时清理积压的意向开发申请。
政府称，若全部 484 个已认定项目最终完成申报并获批，将为大悉尼地区新增超 13.4 万套住宅，乡镇地区新增近 1.64 万套住宅，其中包含指定保障性住房。
截至目前，已有 14 个住宅交付管理局项目拿到规划许可，可落地建设 2500 余套住宅；另有 74 份开发申请已提交，合计约 2.6 万套住宅进入评审流程。
规划与公共空间厅长 Paul Scully 表示，最新数据充分证明这套审批流程彻底改变了大型项目的审批效率。
“住宅交付管理局正在实实在在为新州住房市场创造增量，累计储备 15 万套潜在住宅，让普通家庭、年轻人以及换小户型的中老年群体更快找到居所。”
住宅交付管理局机制的核心亮点，是开发商入选加急通道后必须严格遵守各项时间规定。
开发商在收到秘书长出具的环境评估要求文件后，须在 9 个月内提交州级重点开发项目正式申请；项目获批后，需在 12 个月内启动施工。
Scully 称，当前大量项目稳步推进，也印证政府将这套加急审批机制定为长期固定制度的必要性。
“这项政策落地成效远超预期，储备中的每一个住宅项目，都足以说明我们将其设为永久规划审批通道的决策是正确的。”
“该机制是明斯工党政府全州加大住房供给整体规划的核心一环，助力新州在建住宅数量稳居全澳各州首位。”
展望后续工作重心，Scully 表示政府工作重点将从 “储备项目总量” 转向 “住宅实际建成交付”。
“我期待住宅交付管理局名下所有项目顺利走完规划审批流程，最终转化为新州民众急需的住宅房源。”
03
澳租金持续飙升，创历史新高！
全澳租金增速已明显放缓，但仍处于历史高位，租客的钱包压力依旧不小。
Cotality数据显示，今年第二季度全澳租金上涨1.6%，低于3月的2.1%。
尽管涨速放缓，全澳房屋租金中位数已攀升至705澳元/周。其中悉尼最贵，为841 澳元/周；霍巴特则是所有首府城市中租金最便宜的，为632澳元/周。
叠加房源短缺的问题，租客面临的处境依然不容乐观。
与12个月前相比，几乎所有首府城市的空置率都更低——而彼时的租金水平还远不及现在。
不过，下个季度或许会带来一丝喘息空间。Cotality研究主管Gerard Burg表示，租赁市场可能正趋于降温。
“我们一直在探讨、但目前仍无明确答案的一个问题是：住房可负担性是否已经在某种程度上限制了租金的上涨空间。”
他指出，目前澳洲家庭平均要将约三分之一的收入用于支付房租，这一比例创下历史新高，充分反映出租房市场普遍存在的压力。
今年5月联邦预算案宣布调整负扣税和资本利得税折扣政策后，大多数投资者的策略已从追求资本增值转向注重租金收益。
不过Burg认为，将居高不下的租金及其带来的高收益全部归咎于预算案的做法有失偏颇。
中东冲突、持续攀升的生活成本以及供应紧张，同样是推高租金的重要因素。
整个第二季度的租金收益上涨了3.7%，这也从侧面反映出自5月预算案出台以来，房价有所下滑。
04
酒店基金资产估值大幅缩水，引发投资人强烈不满
地产基金管理公司 Pro-Invest Group 管理资产总规模约 30 亿澳元。受新西兰旅游业持续走弱影响，旗下一支非上市酒店基金大幅计提资产减值，此举招致投资人集体批评。
《澳洲金融评论报》获取的基金机密季度报告显示，Pro-Invest 旗下持有 6 处酒店资产的一号澳洲酒店基金（Australian Hospitality Fund 11）同时布局澳新两地酒店，截至今年一季度，基金净资产价值暴跌至 1.179 亿澳元，不足投资人承诺出资总额 2.557 亿澳元的一半。
自去年四季度估值 1.487 亿澳元以来，该基金资产组合净值累计下跌约 21%。
更令投资人愤慨的是，基金成立近十年，截至今年一季度管理费累计已高达 2940 万澳元。这笔费用相当于十年间投资人每年投入资金总额 2.632 亿澳元的 1% 出头。
该基金 3 月季度未向投资人分配收益。基金方解释，这类以物业开发为核心的基金在投资与建设期通常不分红，资金会留存并持续投入底层物业升级改造。
一位不愿具名、因涉及基金保密信息要求匿名的投资人表示：“投资人本金大幅亏损，基金却累计收取近 3000 万澳元管理费，这一情况完全不合理。
“高额收费与投资人惨淡回报形成巨大落差，暴露出严重的利益错配，值得各方严格审视。
“在投资人持续承受巨额亏损的同时，基金照常收取高额管理费，难免让人质疑管理人是否尽到受托责任、能否做到权责对等，以及是否真正把投资人利益放在首位。”
Pro-Invest 向投资人表示，计划在未来 18 个月分批处置基金全部 6 处酒店资产，但资产出售进程取决于中东冲突是否缓和。地缘冲突已重创旅游业，基金旗下两处新西兰酒店受冲击尤为明显：客房预订量下滑，燃油涨价进一步推高行业运营成本。
Pro-Invest 联合创始人、管理合伙人 Sabine Schaffer 博士回应称，这类聚焦物业开发的非上市酒店基金，投资回报应在资产完全退出后综合评判，不能仅凭持有周期中段的估值下定论。她表示，基金在澳新两地的资产处置计划均在有序推进。
Schaffer 称，上一季度大额资产减值主要来自基金两处新西兰酒店资产的最新独立外部估值调整，分别为奥克兰市中心 voco 酒店、奥克兰市中心智选假日酒店。两处新西兰物业合计占基金总投入股权规模近一半。
她向《澳洲金融评论报》表示：“新西兰连续四个季度 GDP 萎缩，2025 年当地酒店经营持续疲软，独立估值机构因此下调远期收益预期，奥克兰酒店估值由此走低。
“同一时期，基金内所有澳洲资产的独立估值均保持稳定或实现上涨。
“若仅凭基金整体净值变动，就断定澳洲酒店资产表现不佳，是严重的片面解读。”
除两处新西兰酒店外，基金持有的澳洲资产还包括悉尼市中心金普顿玛戈特酒店、波茨角英迪格酒店、帕拉马塔开发地块，以及昆士兰州阳光海岸智选假日套房酒店。
Schaffer 表示，2 月末中东冲突升级给整个酒店行业带来多重短期压力：客房预订周期缩短、燃油与供应链成本走高，澳新两地酒店收入前景同步转弱。
“这些是全行业共同面临的外部环境，单一基金管理人无力掌控。Pro-Invest 集团已针对全部资产组合出台统一应对方案，降低负面冲击。”
针对管理费争议，Schaffer 作出辩解：管理费收取标准严格遵循基金有限合伙协议，基金设立之初已完整披露，且获得全部投资人签字认可。
“该收费架构符合封闭式地产基金行业通行惯例，对应多年持有期内、覆盖两国 6 处资产的持续投资管理、物业运营与合规治理工作。
“管理人履职范围涵盖两国六家酒店的开发、开业、运营稳定化，品牌升级改造与资本翻新项目落地，对接多家信贷机构洽谈授信，同时推进帕拉马塔地块专项城市住宿项目前期筹备。”
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