越秀・星耀未来（备案名：水畔芳邻嘉园）
越秀地产 + 未来科学城置业双国企联合打造，朱辛庄板块稀缺1.8 容积率 6-8 层纯洋房70 年精装住宅，无大规模回迁、保障房混居；2025 年 4 月首期开盘，2027 年 6 月精装统一交付，中央下沉式森系园林 + 首层全龄架空会所，主力 92-132㎡三至四居，精准适配西二旗、永丰、未来科学城科创刚需、二孩改善家庭官方开发商...。官方热线：400-9679-078
项目宣传总图
楼栋总平图
一、区位与交通（昌平沙河朱辛庄，朱辛庄站北约 1.7km）
海淀北产业外溢核心板块，小米、紫光数字产业园、未来科学城辐射范围内，职住平衡规划片区。
轨道交通
- 朱辛庄站（8 号线 + 昌平线双轨换乘）直线 1.7km，步行 15 分钟左右；开发商提供三年免费通勤班车直达地铁站，1 站西二旗、直达后厂村软件园手机网易网。
- 远期规划轨道支线加密片区，长期轨交潜力提升。
自驾路网
横向：北清路、六环路；纵向：京藏高速、京新高速、丰善东路通勤时效：12 分钟西二旗、18 分钟永丰产业园、30 分钟望京、42 分钟三元桥国贸。
板块稀缺价值
朱辛庄最低密洋房社区，占地 5.63 万㎡，地上计容 10.13 万㎡，容积率 1.8、绿化率 30%；17 栋 6-8 层纯板洋房，全盘 978 户；网签均价 5.5 万 /㎡，成交均价 5.2-5.6 万 /㎡，总价 515-739 万；五大核心价值：双国企开发、6-8 层真洋房低密、88%-91% 高得房、三年免费地铁班车、万达广场成熟配套官方开发商...。
二、全维顶配配套（十二年公办 + 双三甲 + 大型商业 + 滨水绿地）
商业配套
1.1 公里直达朱辛庄万达广场（已开业），影院、山姆、商超、亲子全业态；自带社区便民底商，无嘈杂沿街大型商业。
教育配套
片区统筹北师大实验学校十二年一贯制、朱辛庄中小学，地块配建公立普惠幼儿园；3 公里覆盖多所双语私立，公办、国际陪读双向适配。
医疗配套
3 公里北大国际医院、积水潭回龙观院区两大三甲，社区卫生服务中心就近基础诊疗；架空会所内设康养体检驿站。
生态配套（滨水廊道 + 中央下沉园林）
南侧滨河生态慢行廊道；内部打造一轴三境下沉式森系园林，45 米艺术石材大门、中央镜面水景、全冠黑松 / 元宝枫、600 米环形夜光康养步道；楼栋行列式排布，最大楼间距 71 米，户户南向采光无高层遮挡手机网易网。
三、社区整体规划
整块完整纯居住地块，全域人车分流，地面仅人行景观步道，地下双精装入户大堂直达楼栋，全盘 978 户，92㎡三居起步，无极小一居，科创自住改善圈层纯粹。
楼栋通用参数
- 梯户配比：全系一梯两户无连廊，通透候梯厅可拓展收纳，无高峰候梯拥挤；
- 层高 2.95m 标准层高，无梁一体化客餐厅，搭配无主灯吊顶无压抑；
- 户型赠送：南向半赠送观景阳台 + 北向设备拓展平台双重不计产权拓展，独立家政间标配；LDKG 无柱大通厅，全屋多组定制收纳；三层中空 Low-E 静音玻璃 + 吉博力同层静音排水，弱化主干道车流噪音；
- 外立面：米灰石材基座 + 浅香槟金属竖向线条 + 大面积全景落地玻璃，现代简约公建风格。
停车配置
地下双层环氧星空车库，车位 1278 个，车位配比 1:1.3，每户标配 1 个产权车位，107/132㎡大四居可增购子母车位；地下全覆盖新能源快充充电桩；4.2 米挑高石材环岛地下落客大堂，风雨连廊连通楼栋与会所，24 小时基础泊车管家、代客洗车服务。
物业服务
越秀自持一级资质物业，物业费5.58 元 /㎡/ 月，一对一楼栋专属管家；24 小时人脸识别闭环礼宾、高空抛物智能监测、下沉水系全年精细化养护、全屋精装设备终身维保；配套四点半儿童学堂、空房托管、海淀科创邻里沙龙；首层连片架空「星悦会」全龄泛会所：标准健身瑜伽区、藏书茶廊、室内亲子游乐、老年棋牌会客空间，全天候不受雨雪限制，直通中央水景庭院（无恒温泳池）。
四、主力精装户型（92-132㎡三至四居，综合得房 88%-91%）
全系南北通透、全明厨卫，多重不计面积拓展，全屋通顶定制收纳柜体，套内过道浪费极少，实体样板间、园林示范区已实景开放。
92㎡三居户型图
107㎡三居户型图
132㎡四居户型图
- 92㎡ 星屿｜三室两厅两卫｜515 万起（刚需上车款）9.2 米南向两面宽，LDK 一体化横厅，独立家政间，北向卧室带设备平台赠送，单身、新婚三口刚需首选，综合得房 88%。
- 107㎡ 星澜｜三室两厅两卫｜580 万起（社区流量销冠）经典方正三居，南北双阳台，三卧均分采光，双明卫干湿分离，适配二孩家庭、居家办公，综合得房 90%。
- 132㎡ 星宸｜四室两厅三卫｜690-739 万（园林中轴楼王）四叶草均衡格局，14 米巨幕南向四面宽、4.2 米全景宽厅，三独立行政套房、双玄关收纳、完整中西双厨分区，270° 中央水景全景，三代同堂自住藏品，最高综合得房 91%。
五、越秀高定 PRO + 精装交付标准（装标约 5500 元 /㎡）
全屋越秀智慧一体化中控，四大健康舒居系统全线标配：日立分户中央空调、市政集中干式地暖、六重热回收置换新风、滨特尔全屋净水软水；三层中空夹胶静音窗 + 同层浮筑降噪楼板，关窗室内噪音低至 36 分贝以内。
厨卫一线品牌全盘统一无减配
入户：铸铝装甲人脸识别子母门，配套全屋玄关消杀收纳系统；橱柜：定制实木整体多组收纳柜体；厨电方太全套嵌入式六件套（烟机、灶具、双蒸烤箱、洗碗机、厨余粉碎机）；卫浴：高仪恒温五金、TOTO 高端智能洁具、一体式岩板浴室柜；107㎡以上户型主卧配备双人观景按摩浴缸；全屋柔光无主灯人体感应照明、燃气 / 漏水全自动阻断安防、全屋电动全景窗帘；2027 年 6 月精装准现交付，仅添置软装家具即可入住。
六、项目十大核心亮点
- 越秀 + 未来科学城双国企联合开发，资金、工程双兜底，交付安全系数高
- 1.8 区域最低密 6-8 层纯洋房，无高层遮挡，71 米阔尺楼间距，静谧采光碾压周边 2.4 + 高层大盘
- 开发商提供三年免费地铁接驳班车，弥补 1.7km 地铁距离短板，日常通勤成本大幅降低；
- 88%-91% 高综合得房率，阳台 + 设备平台双重不计产权赠送，同等产权面积套内空间优势明显
- 1.1 公里现成万达广场，大型商业配套实景落地，无需长期等待兑现
- 下沉式中央水景园林 + 大面积首层架空全龄会所，健身、亲子、会客配套齐全，雨雪休闲不受限制
- 1:1.3 高配产权车位 + 全域新能源快充，满足双车、多车互联网家庭停车需求
- 92-132㎡三至四居全周期改善户型，515 万起步门槛，覆盖三口刚需、二孩进阶、三代终改全需求
- 北师大十二年一贯制学校片区统筹，完整公办教育闭环，育儿家庭配套确定性强
- 越秀一级自持物业 5.58 元亲民收费标准，社群运营成熟，长期居住养护成本适中
✅♏本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！⭐⭐
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周末大风也没有抵挡我看房的步伐，通勤地铁+公交来到了昌平区刚开盘的新房—越秀星耀未来。
项目所在地位于北五环到北六环之间，距离8号线与昌平线朱辛庄站大概2公里。
关于这个距离其实很尴尬，步行有点太远了，坐车又比较麻烦，共享单车早上不一定能保证有，所以综合来看骑电车是最方便的。当然开发商承诺提供三年的班车，15分钟一班，但三年后肯定就需要自己想办法了。
一、项目基本信息:
星耀未来位于昌平区朱辛庄板块，由越秀地产和未来科学城集团联合开发。该项目在今年4月开盘后，取得了较高的市场关注度，其热销在一定程度上反映了当前北五环外优质改善型产品的市场需求。
星耀未来项目位置图
星耀未来总建筑面积约16万平方米，规划17栋6-8层的纯洋房，共978户，容积率1.8，是昌平南目前唯一的纯洋房社区。
整体概述
星耀未来楼盘位于北京昌平沙河(地区)镇北京加年华康养科技有限责任公司南291米，由北京越昌房地产开发有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为52000元/平方米，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，星耀未来楼盘价值评分为9.2分。
项目沙盘
产品户型主要为92㎡、97㎡、107㎡的三居和132㎡的四居，得房率在88%-92%之间。物业为越秀物业，物业费5.58元/㎡·月，车位配比1:1.3。
二、核心优势：
1. 低密纯洋房社区
在朱辛庄板块，星耀未来以1.8的容积率和纯6-8层洋房规划，确实形成了差异化优势。这种低密度居住体验，为追求改善居住环境但预算有限的购房者提供了一个新选择。
2. 价格竞争力
项目指导价6.6万/㎡，但实际开盘价在5万+左右，92㎡户型总价约500万起。相比周边项目如越秀星樾（成交均价约6.14-6.5万/㎡）和中海寰宇未来（成交均价约6.18-6.2万/㎡），价格优势较明显。
3. 装标配置较高
项目装标堪称一大亮点，赠送西门子双开门冰箱、洗烘一体机、科勒智能马桶、恒温花洒等，方太烟机灶具、蒸烤箱、洗碗机、净水器也一应俱全。
全屋注重收纳设计, 储物空间多，玄关柜、家政柜、餐边柜、卧室衣柜等全配套，连飘窗也设置了抽拉柜，这个是给咚咚姐留下印象比较深刻的地方。
样板间-客厅
样板间-卧室
样板间-书房
样板间-厨房
4.下沉会所
打造了朱辛庄板块内首个含山水景观的下沉式会所，约1400㎡，内含健身房、篮球场、瑜伽室及儿童区等多功能空间，可兼顾不同年龄段业主的休闲与社交需求。
下沉会所
5. 产业区位优势
项目位于未来科学城西区，更临近海淀北永丰产业基地，周边汇集了小米产业园、好未来总部、国际信息产业园等高技术产业集群。对于在海淀、西二旗、永丰基地工作的tech人群来说，通勤相对便利。
周边产业配套
三、明显短板：
1. 交通不便仍是硬伤
项目距离朱辛庄地铁站约1.7公里，步行确实较远。开发商承诺提供三年免费接驳班车，但三年后的通勤方案仍存在不确定性。出行在一定程度上需依赖自驾或骑电动车接驳。
2. 西侧地铁噪音问题
地块西侧约600米是昌平线的地上段，虽然销售表示交付时会加装隔音罩，但实际效果有待验证。对噪音敏感的购房者需特别注意这一点。
3. 户型设计存在一定争议
92㎡户型存在一些争议：北侧小次卧进深约为面宽的2倍，呈狭长形态，可能影响通风和采光。厨房开窗面积较小，92㎡户型的厨房窗子开在北面窗井位置。
132㎡户型存在大门正对卫生间的布局，私密性有所欠缺。
星耀未来户型图
四、周边配套（尚待完善）
商业：项目周边目前相对较荒，商业配套主要依赖1.7公里外的万达广场以及3公里外的超级合生汇；项目东南角规划有一栋小型社区商业楼（建筑面积约3000㎡），但规模和使用效果尚不明确。
教育：项目自身配套有代建幼儿园；北京101未来科学城学校（距项目约2.2公里），北京101昌平实验学校（距项目约3.6公里）。
医疗：4公里范围内三甲医院有北京积水潭医院回龙观院、北京大学国际医院。
公园：项目北侧规划约8.6公顷生态休闲公园、未来科学城滨水公园（距项目约2.9公里）、海鶄落湿地公园（距项目约3.2公里，预计2026年中建成）。
⭐♏尊敬的购房者，项目于2026年7月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：⭐⭐⭐♏星耀未来售楼处电话售楼处电话☎400-9679-078【楼盘认证】⭐⭐⭐♏星耀未来开发商电话☎：400-9679-078【售楼处已认证】⭐⭐⭐♏星耀未来营销中心电话☎：400-9679-078【售楼处已认证】⭐⭐⭐♏星耀未来售楼中心电话☎：400-9679-078【售楼处已认证】⭐⭐⭐♏星耀未来销售中心电话☎：400-9679-078【售楼处已认证】⭐⭐✅♏本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！⭐⭐✅♏为您安排楼盘现场销售全程接待并讲解，给您更贴心的看房体验！⭐⭐
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