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最近几年，房地产市场发生了翻天覆地的变化，市场也由普涨普跌的早期发展阶段逐渐走向分化，未来房价的涨跌或许不再会是单边行情了，而是会由其所在城市的基本面和楼市供求关系来决定。

也就是，未来的房价走势将会因城市而分化，且这一特征已经越来越明显了。

放眼全球房地产市场的发展历史，在市场经历完整的上涨和下跌周期后，市场就会走向成熟，房价涨跌就会因城市而分化，且超级大城市的房价会在调整后以较快的时间恢复上涨，且房价会在随后的时间里继续创新高。

目前国内房地产市场也已经开始呈现出了这样的特征。

从今年的房地产市场表现来看，一线城市的楼市走出明显的回升行情，尤其是上海和深圳，这种止跌回升的趋势更为明显。

今年3月份以来，一线城市及部分二线城市的楼市走出了小阳春行情，成交量增长的同时，房价也出现止跌回涨的迹象。四大一线城市的二手房房价自3月份起实现了连续3个月的上涨，而上海和深圳更是实现了连续4个月的上涨。关于这几个大城市在最近几个月的成交数据和房价走势，我就在这里就不赘述了，之前的文章里基本上都有列出来。

而随着大城市房地产市场的回暖，一些国际机构开始看多这些城市的楼市，其中以高盛为代表的，今年至少两次公开唱多上海和深圳的楼市，且在今年4月份上旬的一份研报里，给出明确的观点：

上海和深圳这两个城市房地产市场或将在2026年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月。且预计上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。（国际机构这类研报的结论一般是会设置一定前提条件的）

今年以来，上海、深圳等大城市楼市止跌回升的迹象很明显，且今年呈现出来的回升态势与前2年也不一样，前2年更多是积极性的脉冲式行情，基本上到了4月底，市场就明显回落了。而今年进入5月份之后，这几个大城市的楼市行情依然火爆，且目前来看已经延续到了6月份。实际上进入6月份，就是楼市传统的淡季了，但是这几个大城市楼市仍有如此表现算是非常不错了。

同时，今年这个大城市楼市还有一个与之前很不一样的特征，过去几年，即便是出现了脉冲式的回升行情，也基本上是以价换量，而今年呈现出来却是量价齐涨，一定程度上说明市场的心态和预期正在发生积极的变化。

有人可能会说，国内人口增长已经见顶了，未来住房的需求会减少，房价很难涨了。对于这个观点，我想说是我认同一部分，人口的减少对整体楼市的影响不容小觑，这也基本上意味着未来楼市很难有整体的普涨行情。但是，这对超级大城市的楼市影响并不大，因为超级大城市有绝对的资源优势，对人口仍具有巨大的吸引力，人口会继续向这些超级大城市聚集的。这些大城市的楼市仍具有很强的需求支撑，房价也有望很快地止跌回涨。

实际上，这一发展特征在国际上其他超级大城市的房地产市场发展过程中已经被证实了，而国内楼市这一特征大概率也会是越来越明显了。