界面新闻记者 | 王婷婷
上海顶豪市场年度大戏来了。
7月11日，上海西岸美高梅酒店将迎来两大豪宅同步开盘，一场关于高端市场的正面对决一触即发。这两大豪宅项目分别是嘉佰道·徐汇和中海云锦华庭，均位于徐汇龙华板块。
7月3日，嘉佰道·徐汇正式开启认购，共推出91套房源，包括3幢联排别墅及88套洋房。其中联排别墅备案单价约30.25万元/平方米，总价最高的一套约1.3亿元；小高层主力建筑面积100-122平方米，均价约17.53万元/平方米。
同日，中海云锦华庭低调入市，推出二批次44套房源，包括10套别墅类产品及34套洋房，均价约23.26万元/平方米。其中，单套联排别墅的最高备案单价达32.82万元/平方米（总价约1.5亿元），一举超过嘉佰道·徐汇联排30.25万元/平方米的取证价，再度刷新上海顶豪的价格天花板。
嘉佰道·徐汇销售人员告诉界面新闻，截至目前，项目已结束认购，认购成绩为1:1。上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻表示，“该认购成绩算是不错的，现在市场行情下，开盘能去化掉80%、90%已经很好了。”
值得一提的是，常规新盘入市大多会对外披露认购数据，但本次两个项目均未公示相关数据，市场竞争格局尚存悬念。那么，嘉佰道·徐汇能否成为宸嘉发展在上海第二个“日光盘”，中海云锦华庭此番能否突破首开成绩？
两大豪宅同台竞技
同为豪宅，位于同一板块，选择同一天开盘，但嘉佰道·徐汇和中海云锦华庭并非竞品关系。
“两个项目存在明显产品差异，走错位竞争路线，但二者均属区域重量级豪宅产品。”卢文曦向界面新闻表示，嘉佰道·徐汇依托品牌优势吸引力突出，从普陀长风项目的市场表现便能印证其产品打造实力，前期项目已拉高市场期待，能够精准吸纳认可高端产品价值的客群。
据界面新闻了解，两年前的6月3日，上海新晋红盘长风宸嘉100·嘉佰道开盘，推出422套主力面积约103-360平方米的房源，均价约10.4万元/平方米，当日2小时内全部售罄，录得销售额61.78亿元。
“中海云锦华庭依托地王价值，主打徐汇滨江概念，但项目实际与徐汇滨江存在一定距离，周边以AI智谷、科创实验室等产业载体为主，待片区产业配套持续成熟，项目价值有望进一步抬升。”卢文曦告诉界面新闻。
从户型定位，两者也有差别。嘉佰道·徐汇主推户型为100-120平方米区间，总价2000万元左右；中海云锦华庭主推户型为247-472平方米区间，总价达5000万元起。
虽然同一天入市，但两者拿地时间相隔大半年。
2024年最后一天，上海当年内第八批次土拍收官，最热门的徐汇区S030501单元N06-22地块被宸嘉发展拿得。现场经历101轮激烈竞拍，最终宸嘉发展击败保利发展、招商蛇口和越秀地产联合体、徐汇城投和中海地产联合体等三家竞买方，以总价43.8亿元夺得该地块，楼面价12.6万元/平方米，溢价率40%，成为当年上海土拍楼面价第二高地块。
该地块便是如今的嘉佰道·徐汇，从拿地到入市，用了足足一年半时间。宸嘉发展对该项目寄予极高期待，待实景示范区及艺术场景落地后，方才正式启动开盘。
中海云锦华庭项目的拿地时间是2025年10月。在上海当年第八批次土拍中，备受关注的徐汇区WS5单元188N-I-21地块最终被中海地产以44.65亿元竞得，成交楼面价14.85万元/平方米，溢价率10%，刷新了徐汇滨江板块住宅楼面价纪录，成为板块内新“地王”。
拿地8个月后，中海云锦华庭官宣入市。6月26日，中海云锦华庭迎来首次开盘，共推出30套房源，备案均价20.6万元/平方米。网上房地产显示，截至7月9日，30套房源已售出21套，去化率70%。另有5套显示已预定，仅剩4套处于可售状态。
首开收获较好成绩之后，中海地产选择“趁热打铁”，迅速推出二批次房源，开盘时间与片区内嘉佰道·徐汇正好形成正面交锋。
颇具看点的是，这两大豪宅还属于“中海系”高管的对决。
据界面新闻了解，嘉佰道·徐汇由宸嘉发展董事长崔帅统筹整体开发与战略操盘，崔帅曾担任中海地产上海公司总经理；中海云锦华庭则由中海上海城市公司总经理金天统筹。两人均出自中海体系。
如今，两大高端豪宅同期角逐，徐汇高端客群储备是否充足，能否同时承接两大重量级项目的供应体量吗？
卢文曦向界面新闻表示，徐汇区购买力不容小觑，区域动迁释放的消费基数充足，具备支撑高端豪宅的市场土壤。“但最终销售表现如何，更多取决于客户的杠杆选择意愿。”
上海某央企开发商营销负责人告诉界面新闻，今年上海高端市场开始逐渐退温，高净值客群储备趋紧。尽管当前股市行情表现好，但没能快速催生新富群体。“新晋财富群体的置业需求是在的。”
黑马房企豪宅之路面临挑战
本次与中海地产展开博弈的是一家成立仅5年多的创业型年轻房企。
据界面新闻了解，2020年11月，宸嘉发展在香港成立，内地总部设于上海。其高管团队带有明显的中海烙印，比如董事长崔帅曾任中海上海公司总经理，董事郭斌、梁飞此前亦供职于中海上海公司，在经过北外滩围标事件后陆续加盟宸嘉发展。
宸嘉发展不仅有经验丰富的职业经理人操盘，背后更依托资金实力雄厚的资本方支持——国华人寿。国华人寿由天茂实业集团（股票简称“*ST天茂”）持股51%，*ST天茂主要通过控股子公司国华人寿和华瑞保险从事保险业务。
在国华人寿的地产投资版图中，宸嘉发展是个极其重要的存在，其不仅参与了部分项目的代建管理，还接手了国华人寿不少地产项目。
如宸嘉发展在武汉的成名之作武汉宸嘉100·嘉佰道，正是国华人寿此前通过子公司国升置业将项目股权转移，最终出给至宸嘉发展开发。2021年9月，武汉宸嘉100·嘉佰道首次开盘，单价突破5.5万元/平方米，最终创下超20亿元销售纪录，成为2021年武汉千万级豪宅销冠。
同样是得益于国华人寿，宸嘉发展顺利接手了深圳龙华区大布头片区项目、宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围多个旧改项目。
不仅如此，宸嘉发展操盘的成都锦江区顺江路阿玛尼艺术公寓（案名后变更为“成都嘉佰道”），国华人寿正是投资方之一。最终，成都嘉佰道以222米艺术地标站稳城市顶豪梯队，单价突破10万元/平方米。
包括上海桃浦康养项目、北外滩国华金融中心两大项目，原始持有主体都是国华人寿，后续均交由宸嘉发展代建管理。
这期间，宸嘉发展逐渐在全国市场崭露头角，两年内便进入房企新增货值TOP50行列，超过中建智地等央国企。随后，宸嘉发展开始在公开市场拿地，成为行业不可忽视的“黑马”房企。
2022年6月，在上海当年首次土拍中，宸嘉发展以63.7亿元拿下普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块。首战成名之后，宸嘉发展近年来相继在上海拿下徐汇龙华地块和徐汇东安旧改地块。
业内认为，近些年行业处于深度调整期，宸嘉发展逆势加码布局，坚持高溢价拿地，深耕高端豪宅赛道，但在市场整体尚未完全走出下行通道的今天，这套逆周期打法能否经得住市场长期检验，存在较大变数。
现在，摆在宸嘉发展面前的至少有两个考验，一边要实现豪宅项目热销，一边还要面对频发的交付争议难题。
比如即将开盘的嘉佰道·徐汇共推出91套房源，推盘量超过总货值的50%，后续还有不少房源待推。而较之2024年曾一次性放出400多套房源入市，如今的市场行情早已今非昔比。
交付问题也需重视。近日，一名宸嘉发展业主告诉界面新闻，其购入长沙宸嘉嘉臣道二期房源，项目前期营销包装、产品设计宣传都很有美学调性，但实际落地交付效果落差明显。“房屋自去年6月底交付至今，各类维修问题迟迟未能妥善解决。”
上述长沙宸嘉嘉臣道业主向界面新闻表示，物业服务短板同样突出，宸嘉物业为全新组建团队，缺乏成熟服务标准、作业流程与完整管理制度，物业从业人员薪酬较低，服务水准与项目高端改善定位严重不匹配。
“嘉臣道在长沙属于高端改善楼盘，售价为片区天花板，当时（2022年下半年）入市时较周边同类型房源单价高出五六千元。”该名业主告诉界面新闻，其购入的大户型单价超1.5万元/平方米，目前小区公共区域多处存在质量缺陷，如地下车库渗水、地库墙面漆脱落、大门景观灯频繁故障、电梯厅顶部漏水、园林排水槽部分缺失等。
“有些人已经入住了，我本来打算年前入住，但因为开发商还没把问题解决好，就还没入住。”上述长沙宸嘉嘉臣道业主表示。
除此之外，上海网红盘长风宸嘉100·嘉佰道的交付也被业主吐槽“豪宅变身水帘洞”。 据凤凰网房产报道，项目收房仅两天，就有业主发布视频，显示房屋天花板持续漏水，地面摆满水桶接水，一副“屋外下雨、屋内淌水”的景象。
另有业主投诉，普陀长风嘉佰道交付后两日内，电梯接连发生多次坠落故障。
接下来，嘉佰道·徐汇的开盘成绩即将出炉。对于宸嘉发展而言，想要在豪宅赛道持续走下去，项目开盘只是开端，持续解决交付痛点，守住产品落地底线，才是其必须交出的长期答卷。
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