最近走访了几个中介门店，发现租金确实上涨了，很多人听到这个消息高兴不已：
02.靠公寓发财的逻辑，早翻篇儿了03.什么样的房子才值得你掏钱？04.一线城市房租反弹，房价不一定跟风
这里给大家泼个冷水，别高兴太早，租金报复性上涨不可能，房价反弹也没那么简单。
01.租金上涨的真相
很多人只听说租金涨了，却不知道，这哪是真涨，分明是房租跌得比房价少，显得它“涨”了。
比如我们现在所在的这个小区，现在房价对比四五年，已经跌了40%～50%。
但租金下跌明显没那么夸张，原来2500一个月的房子现在租金只要2000，跌幅也就10-20%左右。附近几个区域的房租都有这样幅度的下跌。
房租跟着房价跌，这个也不难理解。房子买来投资，最看重的就是租金回报率，租金回报率越高，这套房子越划算；反过来就坑了。
但是，当房价降40%～50%，租金却只降了10%～20%，这么算下来，房租其实是在“偷偷涨价”。
这就是为啥大家都说租金涨了，投资客们也开始蠢蠢欲动要买房出租赚现金流。
以前为啥老说公寓是高收益投资？我讲几个真人真事儿你就明白了。
记得十几年前有个哥们在江西买了个二手公寓，总价45万，出租每月最后2000，年回报率能达到5.4％。
对比那时候的普通商住房，租金收益只有1.85％～2.05％左右，特别是那时候的旅游地产。有的年收益率甚至高达7%，有个哥们跑去贵州花30万买了个海景房，每月出租收益1800。
如今呢？买公寓的和买海景房的哥俩，都掉进同一个坑里。房子降价也卖不掉，租金？一年多了，连个租客都找不到。投进去的钱本金都收不回。
不过，种情况在大城市又不同，有个哥们2000年在深圳买个公寓。30多平米，租金高的时候能到5000一个月，租金回报率2.6%，比商品房高出一大截。现在这套房市场价130万，租金也就降了几百块，一个月租4700，租金回报率反而提高到了4.5%，比深圳商品房平均2.07%的回报率高出整整一倍。
这几个案例摆在这儿，一眼就能看透：同样是公寓，小城市的越来越不值钱，大城市的才算勉强划算。
就一个硬指标：租金回报率必须大于房贷利率，这房子才值得拿。不然就是倒贴钱供楼。
为什么？过去房价最高那几年，一线城市的租售比可怜巴巴只有1.1%左右，二线大概1.8%，三线也就2.05%，想超过3%简直跟做梦一样。
但现在的情况都变了。
房价相对于最高点跌了40%到50%，房租回报率自然噌噌往上走。当然，房租也确实跌了，可跌幅一般也就10%到20%。这就让房租“变相涨价”了。
就拿最近的香港来说吧，不仅房租涨得特别凶，房子也跟着越来越贵。但这是个特例，香港不仅人才疯狂涌入，更重要的是，它是面向全世界市场的。比如外资盯着香港房价，对比全世界其他地方在上涨，香港却是下跌大，于是外资就疯狂涌入抄底了。
有机构数据显示，一线城市1-5月价格环比上涨，平均租金也比上一年涨0.29%。很多人一看房租上来了，就觉得房价也要跟着涨。
说实话还真不一定。因为哪怕现在一线城市屡屡有消息说销量大涨，但很多地区依旧处于调整周期里。房租回暖可能在一定程度上稳定市场走势，让大家心态稳一稳心态，但绝对不等于房价马上就要涨。
不特别是那些经济可以不咋的的城市，想要它快速上涨可能性更不大，毕竟人少了，需求难上去。
不过最近也有个特别意思的现象：一些经济发展不咋样的城市，租金回报率反而挺高了。
比如有的地区整体经济一般，房价也一般，但租金回报却达到3%以上。由此可见，高租金回报率有时候反映的是房价被严重低估，根本不能当成房价要涨的信号。
05.保障房大举入市，房租压力会缓解
租金上涨，让在大城市打工的年轻人叫苦不迭，要我说，先别急，未来租金大概率不会有太大变动。
最大的原因是啥？大规模的公租房建设，正铺天盖地地来。
公租房就是直戳咱普通老百姓住房痛点的，对租赁市场会产生很强的压制效果。公租房多了，商品房的房租就没了大幅上涨的底气。而且这不是什么短期政策，而是长期、结构性的改变，别指望着房租坐火箭。
总之，房租回暖确实是个积极信号，说明市场在慢慢稳住。但房价能不能真正起飞，还得看人口还流不流入、经济能不能支棱起来、政策往哪边使劲……一堆因素凑齐了才行。别光盯着房租一根筋，就跟房价要飙车似的。
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