来源：市场资讯
（来源：中国房地产报大湾区）
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程国飞/发自深圳
刚刚过去的6月份，深圳土地市场经历了一场近年罕见的“地王风暴”。从南山科技园到前海桂湾，再到宝安中心区，三宗核心宅地在短短20天内接连刷新区域楼面价纪录，平均溢价率超过120%。
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“我们已计划收回首次开盘的折扣。”近日，当中房君以购房者身份走进深圳观潮营销中心时，相关人员这样表示。
该人士坦言，项目方正在开会研究新的价格方案。“旁边地价都拍到快9万元/平方米了，我们现在的售价肯定要重新评估，但是否收回折扣，还要以项目正式对外公布的信息为准。”
与此同时，在深圳南山区科技园附近的一家房地产中介机构门店里，负责人何先生的手机几乎没停过。“T204地块成交那天下午，我就接到好几个业主电话，要求把挂牌价往上调。”他翻出手机记录给中房君看，“滨海之窗一套86平方米的房子，业主直接把报价从1250万元改到1280万元，说‘地价都每平方米10万多元了，我这房子多卖30万元不过分吧’。”
如今，一场由土地市场引爆的价格传导，正在深圳核心区不同程度地蔓延。
01
地王效应传导
各方反应不一
中房君近日走访发现，“地王”周边的在售项目几乎都进入了“价格观望期”。
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在深圳宝安中心区，除了前述计划收回折扣的深圳观潮之外，临近地块的另一项目负责人对中房君表示，“集团正在重新制定下半年的定价策略，近期不会有大的促销动作”。当中房君追问是否意味着要涨价时，对方未予否认，仅表示“随行就市。”
在深圳前海“建发地王”旁边，招商海晏府的表现非常直接，宣布全线折扣回收。
宣传海报。
招商海晏府位于前海桂湾核心区，该地块2025年7月由招商蛇口以8.42万元/平方米楼面价摘得，一度刷新深圳宅地单价纪录。
4月19日，项目开盘，折后均价约13万元/平方米。今年6月，紧邻该项目的桂湾T201-0233地块由厦门建发以约9.6万元/平方米楼面价竞得，溢价率达114%。“面粉价格逼近面包”的现实，成为招商海晏府调整价格策略的直接催化剂。
在深圳南山区，粤海街道地块以超10万元/平方米的楼面价成交后，周边二手房市场的反应则更为直接。贝壳找房深圳站数据显示，6月6日至7月5日，科技园南片区挂牌房源中，约有17%的业主上调了报价，调价幅度集中在5%至12%之间。
与二手房相比，科技园地王地块周边的新房项目则“淡定”很多。
深圳湾澐玺因为处于尾盘阶段，再加上项目本身足够优质，外部因素干扰少，目前依然按照既定销售节奏推盘。
此外，同样处于科技园片区的翰熙典居相关人士则明确表示，还是按照之前的价格，近期没有调整价格的打算。
整体来看，深圳“地王三连拍”后市场反应不一，但大多数开发商及二手房东对后市都持“乐观态度”。
02
“科技新贵”购买力撑场
房企敢于高价下注
在市场仍处修复期的背景下，房企为何敢于以超高溢价拿地重仓深圳？周边项目酝酿调整价格的“底气”又在哪里？
多位业内人士指向了一个共同的答案，科技新贵群体带来的确定性购买力。
“我们这个片区最近的客户，60%是科技企业出来的。”在深圳湾某豪宅项目售楼处，相关人员对中房君说，“腾讯、大疆、华为、字节跳动的居多，还有做芯片的创业公司老板，年纪普遍在40岁上下，决策很快，基本看几次就下定。”
在前海从事10年“打新”业务的刘女士看来，这批科技新贵的购房逻辑与传统富豪截然不同：“他们最看重‘科技+生态’的双重配置，到公司的通勤时间不能超过20分钟，周边要有好的公园和环境，对智能化配置要求很高。他们对总价不那么敏感，决策周期通常在一个月以内，而且偏爱高首付买房。”
在她看来，房企敢于在核心地块出高价，本质上是对这群人购买力的投票，但是这个群体究竟有多少人，购买力能否延续，市场仍充满着不确定性，这也是当下地王周边项目进入“价格观望期”或者试探性收回折扣，不敢直接涨价的重要原因之一，市场还在深度的博弈之中。
03
“冰火两重天”格局延续
业内提示理性看待
地王频出的背后，深圳土地拍卖市场正呈现极致的结构性分化。
核心区价格不断创下新高，但位于深圳龙岗、坪山等外围区域的地块多以底价成交，与核心区动辄翻倍的溢价形成鲜明反差。
分析人士认为，所有成交地块均由头部房企竞得，普通民企基本淡出核心区土拍视野。这也意味着，未来深圳房地产市场的供应结构将进一步向高端倾斜，刚需群体的选择空间可能会更加集中在二手市场或外围区域。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示，土拍热度提升，带动了周边项目销售，这是房地联动的正反馈效应，这也反映了房地产企业看好深圳高端住宅市场。虽然今年入市的高端住宅项目占比有所提升，深圳新房在售项目中，高端住宅占比仍然明显低于其他一线城市，预计后续区位好、配套优的居住用地出让仍将保持这一热度，同时带动周边一二手住宅的销售。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市分化仍将持续，后续豪宅价格行情取决于AI及半导体这些行业的造富能力能否持续。当下在应用端，特别是AI+消费的应用端前景还不明朗，需进一步观察。“豪宅热”与“刚需冷”并存的分化格局短期内难以改变，地王效应更多体现的是核心城市优质不动产的价值重估，而非普涨行情的启动信号。
普通购房者不必因核心区地王出现，周边项目借势调价而产生恐慌性购房情绪，不同群体的购房决策应当基于自身需求和支付能力理性看待。
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