一、项目完整规划详情

本项目为济南市历城区重点有机更新标杆工程，纳入济南“中优”城市更新专项行动、山东省重点城市建设清单，规划文件、施工公示可在济南市自然资源和规划局、舜网、济南市政府官网核验，全部内容真实可查。

项目整体统称洪家楼片区有机更新（洪楼TOD），片区总更新范围覆盖洪家楼核心商圈、山东大学老校区周边、洪家楼教堂历史街区，统筹商业综合体开发、老旧小区微改造、历史街巷风貌保护、全福河生态提升四大板块，总投资超950亿元，核心TOD商业组团投资22.16亿元，依托地铁7号线洪家楼站打造站城一体文旅商业综合体，深度融合百年山大文教底蕴、洪家楼百年教堂历史文脉与老牌花园路商圈资源，构建轨道上的文商旅消费新地标 。

核心洪楼TOD商业组团分为多地块分期开发，其中二期A1地块为核心商业主楼，占地1.09公顷，总建面7.87万㎡，规划13层商务办公塔楼搭配4层商业裙房，地下三层连通地铁7号线站点，实现出站直达商场；地下一层3.3万㎡空间引入济南首家京东MALL，布局数码潮玩、家居体验、休闲餐饮业态；相邻K12地块命名“洪楼1905”，采用街区+购物中心复合模式，规划退台观景空间，直面洪家楼教堂，引进钟书阁、轻奢潮牌、影城、主题酒店等多元业态，打造特色文旅步行街 。

片区更新同步配套两大民生与文化工程：一是连片老旧小区微改造，覆盖洪楼小区、东环花园、单位宿舍等大量老龄化住宅，实施外立面翻新、屋面防水、管网更新、批量加装电梯、口袋公园、无障碍步道、社区养老配套升级，采用居民议事协商模式按需改造，保留老城烟火肌理；二是历史街巷风貌保护工程，针对洪家楼南路、山大北路等百年街巷执行风貌管控，修缮老建筑外立面、复原老式街巷铺装，划定教堂周边风貌管控缓冲区，落实最小干预文物保护原则，同步贯通全福河滨水景观带，打造串联山大、教堂、商圈的慢行文旅廊道 。

整体规划坚持“文脉传承、轨交赋能、民生提质”三位一体，打破传统商圈单一购物功能，实现轨道交通、商业消费、历史文旅、居住社区有机融合。

二、2026年最新建设进展

核心商业主楼主体按期封顶，装修施工全面铺开

洪楼TOD二期A1地块商业裙房已于2026年4月完成主体封顶，13层办公塔楼同步推进主体结构施工，2026年内完成整栋商业主楼全部封顶；K12洪楼1905区块5月完成主体封顶，两大核心商业建筑同步转入二次结构、幕墙安装、内部精装阶段，京东MALL进场开展室内商业规划，招商进度完成50%，超千余家品牌完成洽谈签约，计划2026年底商业部分具备开业条件。

地铁配套同步施工，实现地下无缝衔接

地铁7号线洪家楼站主体结构持续施工，地下连通通道预留接口同步浇筑，地下商业、地下车库与轨交站点一体化施工，建成后乘客无需出站即可直达商场，完善片区公共交通集散能力，缓解花园路、二环东路交通拥堵压力。

老旧小区微改造分段落地，便民配套同步建设

2026年片区同步启动多批次老旧小区微改造工程，优先完成屋面防水、雨污管网改造，多栋多层住宅电梯加装勘察、方案设计全部完成并分批动工；小区闲置空地改造微型口袋公园，无障碍步道、休闲座椅、非机动车充电棚同步施工，社区便民服务站、泉城书房等公共配套同步规划落地，改造全程邀请居民参与方案调整，兼顾居住实用性与老城风貌统一。

历史街巷风貌保护与河道景观同步推进

洪家楼核心历史街巷完成现状测绘、老旧建筑修缮方案编制，对沿街老式商铺外立面进行复原式翻新，严控新建建筑高度、风格，与洪家楼教堂风貌协调；全福河山大北路至花园路河段景观改造过半，滨水慢行步道、绿化景观、休闲平台持续施工，2026年完成河段全线开放，串联起山大文化节点、教堂文旅节点与商圈消费节点，形成完整文旅步行环线 。

片区配套市政工程同步完善

同步推进片区道路拓宽、管网更新、智慧停车设施建设，新增多处地下集中停车场，分流商圈地面车流；施工采用气膜全封闭工艺降低扬尘噪音，减少对周边学校、居民日常生活干扰，多施工标段错峰作业，保障更新、居住、商业活动同步有序推进。

三、项目综合价值

项目破解洪家楼老牌商圈交通拥堵、业态老旧、人居环境落后、历史资源活化不足多重难题，依托地铁TOD打通客流通道，以百年山大、教堂文化打造差异化文旅商业；老旧小区微改造一次性改善十几万常住居民居住条件，历史街巷保护留住济南老城核心文脉，建成后将成为济南东部集通勤、购物、文旅、居住于一体的复合型城市更新示范片区，助力济南“中优”战略落地。