本周拍卖清空率
Domain
统计截止至 2026-7-11 18:00:00
数据来源Domain
地区
售出中位价
拍卖结果
清空率
悉尼
135万
580
53%
墨尔本
86.8万
588
57%
布里斯班
93万
126
25%
阿德莱德
96万
83
42%
堪培拉
86.6万
75
42%
房市行情
Cotality针对 3000 个郊区长达 16 年的数据开展全新分析，结果显示：2010 至 2026 年间，自住房占比更高的郊区长期房产增值表现显著更优，公寓市场两类区域的增值差距更是高达 34 个百分点。
两类区域的房价表现分化在公寓市场最为突出，自住为主的郊区公寓价值长期走势更抗跌、增长更平稳。
公寓市场增值差额达 14.8 万澳元
2010 年 1 月至 2026 年 3 月，自住群体占主导的郊区公寓房价累计上涨 99%；而同一城市内以投资客为主的郊区公寓，涨幅仅 65%。
以 2010 年全国公寓中位价 43.6 万澳元为基数计算，两者总资本增值差额高达 14.8 万澳元。
独立屋市场中，房屋持有人群结构对涨幅的影响则相对有限。
投资客占比低的郊区独立屋房价上涨 136%，投资客扎堆区域涨幅为 117%；以 2010 年独立屋中位价 43.5 万澳元测算，增值差距约 8.3 万澳元。
科塔利经济学家安娜贝尔・梅济耶尔表示：“研究数据印证了一个规律：自住业主占比高的郊区房产长期增值能力更强，公寓品类的差异尤为明显。”
“投资客集中区域的公寓历来增值偏弱，这类房源更容易遭遇新增供应暴增、市场情绪波动与信贷政策收紧带来的冲击。”
“自住购房者置业核心考量居住舒适度与生活配套，常会投入资金翻新改造，且持有房产周期更长，长期托举房产价值。”
政策调整进一步放大投资风险
这项关于房屋持有结构的研究结论，出台于市场关键转折节点。
2026 年第一季度，投资购房贷款规模占全部住房贷款总额的 40%；与此同时，澳洲储备银行已完全收回 2025 年的降息政策，借贷门槛持续收紧。
当前投资客房贷利率处于 6% 中段水平，各大首府城市租金回报率均值仅 3.5%，依靠杠杆持有的房产正面临直接的现金流压力。
联邦预算案公布的税制改革将彻底改变房产投资收益逻辑：自 2027 年 7 月 1 日起，现有房产的负扣税政策实行祖父条款保护，而新入市投资者的税收优惠将仅面向新建住宅。
科塔利数据分析与数据科学高级主管托马斯・克拉克森补充道：“未来入手存量二手房的购房者，将无法享受现行同等税收优惠，借贷能力也会受限，以往受投资者青睐的片区，购房需求群体或将收窄。”
“新建住宅虽能享受税收红利，但高租赁供给占比可能拖累长期资本增值空间。”
“此外，投资者在做决策时，会综合权衡更高的购房门槛、二手房转售市场活跃度下滑、房源稀缺性降低等弊端，再对比新建住宅带来的税收利好。”
参考数据：CoreLogic，REA
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