一栋楼两种命，市议会买走4套，奥克兰保险公司翻脸：整栋不保|住宅|奥克兰|市议会|沃德|法团|物业

一栋公寓楼，两种洪水风险评级，业主陷入“悬而未决”的处境当米歇尔·内森看着母亲在奥克兰埃普瑟姆拥有的一套公寓时，她看到的是同一栋建筑。这处公寓共有12个独立单元，但共用一些设施，包括底层洗衣房，以及从底层为楼上单元供电的电气设备。

内森对《Stuff》表示：“整栋楼完全是相互连通的。”但奥克兰市议会在风暴灾后处置过程中，是按单个单元分别评估的，结果同一栋楼的不同部分被划入了不同风险类别。市议会证实，底层6个单元被划为3类，楼上5个单元被划为1类。另有1个楼上单元因未登记评估，没有被分类。内森说，母亲位于底层的公寓就是3类单元之一，洪水过后已完成修缮并出租。她表示，家人后来决定不参加自愿收购计划。

她说：“我们拒绝了，因为我们不同意这种拆分式分类。这完全说不通……这是一个联合体，虽然有12个不同单元，但就应该被当作一处物业来处理。”3类物业被认为在未来洪水事件中存在“无法容忍的生命风险”，且没有可行干预措施能够降低这种风险，因此符合自愿收购条件。1类物业则不符合这一标准，既不能参加收购，也无法获得市议会的财政支持。此后，市议会已收购了该公寓群中的4个3类单元。Stuff》看到的一封市议会致内森的信中称，根据2010年《单元产权法》，同一栋建筑内的所有单元必须由同一份保单承保，因此市议会在该公寓群中持有的4处物业，也必须纳入业主立案法团的保单，保单才算合规。

但一份由保险经纪人发给业主立案法团的另一封函件则显示，已有3家保险公司拒绝报价，且市议会持有的3类单元将被排除在承保范围之外。更新后的续保条款仅以剩余8个单元为基础。内森说，这意味着整栋楼无法作为一个整体获得完整保险，剩余业主因此陷入悬而未决的状态，对自己物业的未来没有把握。她说：“现在整栋楼都无法获得完整保险，这一点足以让任何人警觉。”她表示，剩余业主在无法为整栋楼取得完整保险的情况下，只能艰难地为各自物业作决定，却看不到明确出路。

“显然，土地价值已经下降了，因为谁会想买一个位于洪水风险区、而且已被3类评级认定的物业呢？”她说，其中一个单元自大约去年11月起就一直挂牌出售。她表示，在该公寓群未来走向仍未解决的情况下，任何买家都很难获得贷款或保险。内森还说，市议会持有的4个单元目前也都空置，这给仍住在楼里或将单元出租的业主带来了另一层担忧。

她说：“空置单元通常会开始遭到破坏，也会让周边环境变得不那么体面。”所以这有点像两难局面。你拿不到保险，但你又在制造一个实际上可能更需要保险的环境，因为楼里有很大一部分无人居住。”她表示，市议会要么应重新评估这处公寓群，以便研究补救工程和整栋投保的可能性；要么就收购剩余业主的单元，把整个地块作为一个整体处理。

但内森说，她被告知，不会重新为剩余业主开放收购选项。所以，我们现在只能一直悬在那里。”另一位底层单元业主史蒂夫·奥尔德里奇，同样陷入这种不确定之中。他说，自己是在奥克兰周年纪念日洪灾之后买下这套公寓的，完成翻修后，从2024年6月起一直对外出租。但他表示，由于这处公寓群的未来迟迟没有定论，自己的房产“根本卖不出去”。

奥克兰市议会代理物业总经理梅斯·沃德在一份声明中承认，这种情况“复杂且令人痛苦”，尤其是当业主觉得自己在物业未来问题上“处于不利地位或充满不确定性”时。沃德表示，受风暴影响土地的分类框架是一项一次性举措，目的是帮助受影响居民搬离高风险地点。由于该计划采取自愿原则，市议会是与个别业主分别打交道，并按地点逐一进行风险评估后再确定类别。

沃德说：“同一地块上有多套住宅，并不意味着一定会被划入同一类别。”他说，有些物业本身风险水平不同；也有一些业主没有自愿申请评估，或者后来选择退出收购程序。谈到埃普瑟姆这处公寓群时，沃德说：“底层单元被评估为在未来洪水事件中存在无法容忍的生命风险，而楼上单元则没有。”

沃德表示，收购计划已于2024年10月正式结束，不会重新启动。他说，对于考虑退出的3类业主，市议会曾建议他们就安全性、可保性、按揭影响、未来建筑限制以及日后出售物业的能力等问题寻求独立意见。市议会也在业主退出时确认，他们日后将不能重新进入该计划。沃德说：“市议会的主要职能是监管和治理，而不是保险机构，也不是最后承保人。”他说，奥克兰市议会如今与该公寓群其他业主一样，承担着业主立案法团成员的义务，并正与业主立案法团一起研究保险方案。

“我们已为该地点指派一名场地处置经理，与业主立案法团共同推进下一步工作，并确定该地块的永久解决方案。”他说，市议会知道，其他一些同时存在私人业主和奥克兰市议会持有3类物业的业主立案法团，已经成功获得保险。

沃德表示，市议会在收购3类物业后的首要任务，是消除已评估出的生命风险。多数情况下，这意味着拆除市议会持有的物业；但他也说，包括这一处在内的部分地点情况更为复杂，在决定下一步之前还需要进一步处理。沃德说，在作出永久决定之前，市议会持有的3类物业会维持在合理状态；对于仍有住宅保留在地块上的地点，也会通过定期安保巡逻进行监控。