谁在疯狂扫货香港烂尾楼？上海佬、顺德仔和过江龙的千亿床位暗战|房地产|新加坡|施永青|过江龙

香港打造国际教育枢纽，非本地生学额提升，预计至2030年学生床位缺口将达近15万个。政府推出“城中学舍计划”简化商厦改建程序，催生千亿市场蓝海。

本地地产教父施永青、制衣代工大王罗乐风，与新加坡伟合资本吴友仁家族等”过江龙”近期连环扫货，激烈争夺学生宿舍这块“肥肉”。

地产教父、豪门二代与狮城“过江龙”，争夺香港学生宿舍千亿肥肉

在地缘政治重塑全球学术格局、科技角力白热化之际，香港教育的高度国际化优势——五所世界百强大学、全球领先的深港广科技集群，以及“通世界又通国家”的双重制度优势，将是国家“教育强国”战略中不可替代的关键支点。

目前，特区政府全力打造香港成为国际专上教育枢纽，随着非本地生学额上限提升，市场预计未来三年香港学生床位将出现近十五万个缺口。有鉴及此，特区政府于2025年推出“城中学舍计划”，简化酒店及商厦改建成学生宿舍的规划及建筑程序，希望增加学生宿舍的供应。

近一段时间以来，在学生宿舍市场表现最积极者，要数中原创办人、被誉为“地产教父”的施永青，一日内连扫两项物业；而疑做学生宿舍的UNIQLO的代工厂晶苑国际大股东罗乐风，也是加速进场、积极布局。此外，持有乐风集团大角咀商厦银主盘的新加坡伟合资本创办人吴友仁家族，也是跃跃欲试。

市场分析认为，由于香港学生宿舍租金，多采用半年或全年预缴，现金流相对稳定，加上政府政策推动、刚性需求带动，投资回本快；因此，香港本地豪门和“过江龙”外来者，都务求抢占先机，争夺千亿学生宿舍这块肥肉，竞争势必越来越激烈。

香港正以前所未有的力度推动国际专上教育枢纽建设。随着2024/25学年起非本地生学额上限提升，并于2026/27学年进一步放宽至50%，汹涌而来的学生潮与捉襟见肘的宿位供应形成巨大矛盾。仲量联行报告预测，学生床位缺口将从2025/26学年的7.6万个，急剧扩大至2029/30学年的近15万个。

巨大的供需失衡与稳定的现金流预期，令学生宿舍一跃成为当下香港楼市最炙手可热的另类资产。政策层面亦为此推波助澜，政府推出的“城中学舍计划”为商厦及酒店改建成学生宿舍大开绿灯，简化规划及建筑程序。这一背景下，本地实力财团与外来资本巨头纷纷跑马圈地，一场围绕“千亿肥肉”的争夺战已然白热化。

本土地产及实业资本反应最为迅速。最为引人注目的是，中原地产创办人施永青名下基金近期斥资逾1.3亿港元购入多个住宅单位，而他本人更直言看好学生宿舍大型项目，认为楼市已度过底部，学生宿舍回报可观。

另一边，“制衣代工大王”罗乐风旗下的晶苑投资，则宣布斥资4.4亿港元收购九龙城及红磡两处物业，计划改造为学生公寓，进一步扩大其早已布局的学生宿舍版图。

面对本地豪门的强势布局，“过江龙”同样来势汹汹。来自新加坡的伟合资本创办人吴友仁家族，继在澳洲学生宿舍市场大获全胜后，高调杀入香港。其以约7.2亿港元承接大角咀商厦银主盘，并与创星图控股合作取得炮台山项目，提供246个床位，正式进军香港市场。这家在澳洲拥有价值近14亿元学生宿舍业务的新加坡上市集团，显然希望将海外成功经验复制到香港这个新兴市场。

本文截稿时，又有“过江龙”瞄着香港学生宿舍市场，7月6日，刘强东的京东集团公告称，旗下主题拟耗资7.5亿港元，收购远东发展旗下一附属公司，此公司主要持有香港油麻地的一处学生宿舍物业。此栋项目前身是海景丝丽酒店，本来有客房268间。一段时间以来，受供需错配影响，香港有不少存量酒店、整栋住宅，正在改造为学生宿舍。相比于李嘉诚的长和系、施永青的中原投资，刘强东仅是新参与者之一。

这场传统与外来势力的交锋中，三大豪门的故事尤为传奇

中原集团创始人施永青与女儿施慧勤

在这场千亿争夺战中，本地资本巨头反应最为迅速。其中最具代表性的，当属中原地产创办人施永青与晶苑国际创办人罗乐风——两人均出身草根或豪门旁支，却凭借过人胆识和商业嗅觉，在香港地产与实业界打下江山，如今又不约而同地盯上了学生宿舍这块新蛋糕。

施永青：从半张写字台到地产教父，再战学生宿舍

1949年生于上海、4岁移居香港的施永青，是香港地产代理界公认的传奇人物。他的创业起点低得令人难以置信——1978年，29岁的他与中学同学王文彦各出5000港元，在中环一栋旧写字楼里合租了一张写字台，创立“中原地产”。两个人轮流上街拉客、在写字台前接电话，每天在报纸上登几十块钱的小广告，周末同行休息时他们依然奔波看楼。取名“中原”，取其“逐鹿中原”之意，但施永青后来坦言，当时“只希望赚到的钱比打工多一点，志向不是很高”。

然而，正是这个低起点的公司，凭着一项关键原则异军突起——摒弃当时地产代理行业盛行的炒楼陋习，坚持只做中介服务，不与买卖双方争利。三个月后，业务从一张写字台扩张到半层楼；一年后，半层变成一整层；那一年，施永青赚了超过100万港元。此后中原逐步发展为中港知名的地产代理龙头，员工逾3万人，业务遍及59个城市，施永青也由此获得“香港地产教父”的称号。

年过七旬的施永青并未停下脚步。面对学生宿舍市场的巨大机遇，他旗下基金近期斥资逾1.3亿港元连环扫入多个住宅单位，更公开表示看好学生宿舍大型改造项目。他认为，香港楼市已度过最艰难时期，学生宿舍因政策驱动和刚性需求，将成为未来数年最稳健的投资方向。市场人士透露，施永青正积极物色位于港铁沿线、邻近大专院校的旧商厦，计划大规模改建为学生公寓，其动作之快、判断之准，尽显老将本色。

罗乐风

罗乐风：制衣代工大王的“单飞”传奇与学舍布局

如果说施永青是白手兴家的典型，那么罗乐风则是“制衣代工大王”罗乐风的故事则是一部不甘于家族荫庇的奋斗史。

作为香港纺织大王、堡狮龙创办人罗定邦的长子，罗乐风本可顺理成章继承庞大家族产业。然而，由于二弟罗蜀凯更得父亲欢心，年少气盛的罗乐风20岁时毅然决定“单飞”，脱离家族生意。

1970年，26岁的罗乐风与妻子蔡玉清仅凭几台缝纫机和针织机，开设了一家小型针织工厂，靠为客户加工毛衣维持生计。这是名副其实的“夫妻店”——罗乐风负责生产和销售，妻子管财务和行政。凭借敏锐的商业嗅觉和坚韧毅力，他抓住香港制衣业向内地转移的浪潮，1990年率先在东莞常平镇开设洗水厂，随后十多年间不断扩充版图。如今，晶苑国际已成为全球产量第二的服装代工巨头，代工ZARA、H&M、优衣库等国际品牌，2017年更以“全球制衣第一股”的身份登陆港交所。

罗乐风的金句“世界上从无所谓夕阳工业，有的只是夕阳管理”，激励了无数创业者。如今，这位制衣大王将目光投向学生宿舍。2025年，晶苑投资斥资4.4亿港元收购九龙城及红磡两处物业，计划改造为学生公寓，进一步扩大其早已布局的学舍版图。罗乐风看中的，正是学生宿舍与制衣业相似的“稳定订单、批量生产”逻辑——只要生源不断，租金回报便如流水般稳健。

吴友仁（左）家族

过江龙来势汹汹：新加坡伟合资本的跨界奇袭

面对本地豪门的深厚根基，“过江龙”同样毫不示弱。其中最具震撼力的，当属新加坡伟合资本创办人吴友仁家族的强势登陆。

吴友仁的父亲吴育金，祖籍福建南安，1932年生于新加坡。他早年任职于股票行EG陈公司，积累了丰富的金融经验，1979年创立吴氏投资控股有限公司，从事证券交易，业务迅速拓展至马来西亚、印尼、菲律宾、英国及香港，并于1990年成为新加坡第二家上市的证券公司。至1996年，吴育金家族财富已接近3亿美元。

吴友仁作为独子，自幼在英国接受教育，回到新加坡后逐步接手家族生意，展现出远超父辈的国际视野和投资胆略。

真正令吴友仁家族在国际资本界声名鹊起的，并非证券业务，而是其在澳洲学生宿舍市场的“神级操作”。2012年，伟合控股在新加坡汤申景花园集体出售项目触礁后，果断转战澳洲，收购了墨尔本一处破旧的学生宿舍。谁也没想到，这步“无奈之举”竟意外开辟出一条黄金赛道。短短数年间，吴友仁大刀阔斧整合澳洲学生宿舍资产，引入新加坡政府投资公司（GIC）等重磅股东，最终将澳洲业务以16亿澳元的天价出售，获利极为丰厚。

这一役，让吴友仁家族跻身新加坡顶级富豪之列，也令其成为亚太地区学生宿舍投资领域的标杆人物。

如今，这位71岁的新加坡富豪携海外成功经验与充沛资本，高调杀入香港市场。2025年，伟合资本以约7.2亿港元承接大角咀商厦银主盘，宣布将改造为现代化学生公寓。同年，伟合还与创星图控股合作，取得炮台山项目，计划提供246个床位。吴友仁的策略相当清晰——复制澳洲模式，依托香港非本地生涌入的政策红利，快速建立市场份额。

他曾在内部会议上表示，香港与澳洲的学生宿舍市场逻辑相通，都是“供不应求、租金刚性”，但香港的租金回报率和资本化率更具吸引力。

本地豪门与过江龙的正面交锋正在上演。施永青凭借深耕半世纪的地产网络和人脉，在物色物业和改建成效上具有先天优势；罗乐风则以实业家的精细化管理能力，擅长将旧楼改造成高性价比的宜居空间。而吴友仁家族则携国际资本运作经验与澳洲成功案例，在项目估值和退出机制上技高一筹。三方各有所长，亦各怀算盘。

可以预见，随着更多资本涌入，学生宿舍的品质和运营模式将不断升级，市场竞争也将从单纯的“抢物业”升级为“拼管理、拼服务、拼品牌”。这场千亿级别的博弈，不仅是财富的角力，更是香港作为国际教育枢纽能否兑现承诺的重要试金石。无论如何，最终受益的，将是那些拖着行李箱、在寸土寸金的香港寻觅一方安身之所的莘莘学子。