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京投发展·森屿文华是京投发展北熙区项目的最新一期（推广名森屿文华），位于朝阳东坝北西区第四使馆区核心带，是典型的TOD地铁上盖项目。
一、项目概况
基础信息
- 项目地址：北京市朝阳区东坝北西区，地铁12号线东坝西站东北约500米
- 产品类型：10-11层洋房 + 18层小高层
- 产权年限：70年住宅
- 占地面积：约76,681.88㎡（1101-A002-3地块）
- 建筑面积：约192,981㎡（A002-3地块总建面），其中地上约13.7万㎡，商品住宅约13.66万㎡
- 容积率：1.79
- 绿化率：33%
- 总户数：696户（五期）
- 车位配比：约1:1.2
- 物业：北京睿德发展物业管理服务有限公司（京投发展自持）
- 物业费：约6.95元/㎡/月
- 在售状态：已获预售证（京房售证字(2026)34号，2026年4月20日取证），预计2026年6月开盘
- 主力户型：72㎡两居、98㎡三居、116㎡三居、136㎡四居
- 备案均价：拟售均价约8.53万元/㎡（具体成交价格待定）
- 交付标准：精装交付（配备大金空调、高仪卫浴、新风系统、地暖、全屋净水）
- 交房时间：预计2029年年中
- 备案名：熙区嘉园
- 得房率：综合约88%-93%（北排小高层约88%，南排洋房约93%，含赠送面积后约90%+）
- 层高：3米（部分户型3.1-3.2米）
- 梯户比：南排洋房一梯三户/一梯两户；北排小高层两梯三户
二、核心区域与交通配套
区域价值
- 区位定位：森屿文华位于北京CBD第三极、朝阳涉外新封面——朝阳东坝北西区，紧邻金盏国际合作服务区，踞守东五环旁，机场二高速以西。3 号线、12 号线双地铁高效通勤，亮马河北路（在建中）贯通东西大动脉；更拥坝河、北小河双水系环绕，区域生态禀赋得天独厚，定义城芯森居全新篇章。
- 板块优势
- 东坝整体定位为集国际组织交往、服务贸易、文化交流与智慧生活于一体的复合型国际功能区，区域面积约35.5平方公里
- 内部划分第四使馆区、中区、东区、西区、南区及外围生态区六大板块
- 2026年《第四使馆区统建馆项目中标候选人公示》正式发布，使馆区建设进入实质推进阶段，2027-2030年将迎来使馆集中入驻期
- 自贸CBD核心区，以商业、高端居住为定位，规划3平方公里城市更新与轨道微中心
- 朝阳从国贸→望京→东坝的CBD东拓脉络清晰，东坝正从"规划可期"迈向"价值兑现期"
交通网络
- 轨道交通
- 地铁12号线东坝西站：步行约300-500米，直达海淀四季青，串联望京、大钟寺、中关村
- 地铁3号线东坝北站：5站可达三元桥，6站至朝阳公园，7站到三里屯，9站到国贸
- 双轨高效串联国贸、望京等核心商圈及海淀科教核心区
- R4快线（预计今年开工建设）加持
- 道路交通
- 东五环
- 机场第二高速
- 亮马河北路（在建中），建成后将贯通中心城区、北京朝阳站等功能组团，大幅提升出行效率，实现全城通达。亮马河北路工程西起东四环路，东至机场第二高速，规划为城市快速路，全长约9.1公里，将新建互通立交2座，是连接中心城区、北京朝阳站、第四使馆区、东坝、金盏等组团的重要交通主干道。
三、周边生活配套
商业配套
- 高端商圈
- 颐堤港一期、颐堤港二期（二期建成后整体命名北京太古坊）
- 蓝色港湾
- 东坝万达广场（2023年9月开业，建筑面积18.18万㎡，入驻258个品牌）
- 金隅嘉品Mall
- 恒大城市广场
- 项目自建绿谷人文街区（计划引入微风市集超市、Gravity健身中心、食之六七·面、一尺花园、新京烧、野人先生、德南面包房等品牌）
教育医疗
- 国际教育
- 朝阳凯文学校
- 爱迪国际学校
- 公立教育
- 北京中学（本部）：与项目一路之隔，步行约500米，2025年9月已正式启用，办学规模78个班，配备400米标准操场、50米标准泳池、室内篮球馆等，清北录取率稳居朝阳前列
- 项目配建18班小学（计划2026年开工、2027年投入使用）
- 周边规划5所幼儿园、3所小学
- 北京中学三分校、东泽校区、明德校区等多所分校
- 北京师范大学奥林匹克花园实验小学、白家庄小学（珑玺校区）等
- 医疗资源
- 北京市第一中西医结合医院（东坝院区，三甲，距项目约1.2km）
- 首都医科大学三博脑科医院新院区
- 和睦家医院
- 安贞东方医院（在建）
生态休闲
- 自然景观
- “两河一带”生态绿境，四季休闲氧居
- 坐拥“两河一带”约4公里滨河景观，坝河、北小河双河环抱， 将府公园、坝河千亩湖管护区、约90公顷东坝中心公园（在建）等多园环伺，生态资源富集。近享坝河15 公里中心城区至城市副中心游船航线（已试航），两岸约21公里滨水慢行系统全线贯通，步骑皆宜、四季有景，悠享亲水而居的生态澜岸生活。
- 高端配套
- 798艺术中心
- 郎园Station
- 中国电影博物馆
四、项目规划与产品设计
社区规划
- 整体布局
- 南北两排式布局，北排6栋18层小高层（2梯3户），南排6栋洋房（西侧3栋11层1梯2户、东侧3栋10层1梯3户）
- 人车分流设计，无感通行智慧动线
- 外卖快递与业主入户分离，强化归家隐私
- 配套设施
- 4.6万㎡立体空中花园（四期+五期），内含约1.5万㎡中央园林
- 台地微地形造景，艺术连廊穿梭
- 万平空中森林（东坝首个）
- 绿谷人文街区（第二生活平台）
- 业主共享中心（定制化社交与精神需求空间）
- 追光车库：约9.8米地上阳光车库，自然光漫入
- 儿童活动区、景观步道、中央草坪
建筑特色
- 立面设计
- 鸥翼美学建筑立面——汲取超跑鸥翼车门灵感，飞机机翼式挑檐
- 高端铝板+全景大落地窗（相较一期二期真石漆立面明显升级）
- 极简线条与通透质感兼具，辨识度高
- 技术标准
- 遵循RAMS体系（可靠性R、实用性A、可维护性M、安全性S）
- TOD轨道级精工标准
- 地铁上盖结构（9.8米以下为地铁停靠站，9.8-16.3米为小区车库，16.3米以上为住宅）
园林特点
规划跃升｜东坝首个万平空中森林立体生活
4.6万㎡立体空中花园（四期+五期），内含约1.5万㎡中央园林，包含台地微地形造景、艺术连廊穿梭，实现推“窗”见绿下楼入林的沉浸式森居体验。
户型设计
精奢收纳｜“三库七柜”十大收纳系统
玄关库、客厅库、家政库三大库式核心收纳，玄关柜、零食柜、餐边柜、洗衣机柜、镜柜、橱柜、浴室柜七大柜式收纳，构建“三库七柜”十大收纳系统，实现取物便捷与扩容管理，开启有序优雅人生。
精奢品牌｜甄选考究品牌，顶格生活标准
甄选考究品牌，从空间到精装，从功能到美学，匠心细节打磨，以高标精装系统打造朝阳精奢好房子。
精奢美学｜潮奢艺享一眼震撼
-圆弧造型吊顶设计：艺术穹顶意境，营造剧场级空间体验
-大砖通铺地面：少缝整洁易打理，视觉延伸更显开阔
精奢餐厨｜烟火与仪式并存，烹享高阶日常
洗切炒一体黄金动线、餐吧岛台设计、隐形烟机、灶蒸烤一体机、精致拉篮、预留洗碗机点位等。
精奢卫浴｜沉浸式奢护体验
美妆冰箱，恒温花洒、智能马桶、极窄浴霸、美颜灯女性关怀等奢护细节。
精奢智能|打造安全、智能细节豪宅
智能照明系统、智能窗帘系统、智能温控系统、恒氧新风系统、多联机空调、分室地暖等,营造真正会呼吸、会思考的智能精奢宅。
户型介绍
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