CBRE最新研报显示，达拉斯-沃斯堡（DFW）写字楼市场在2026年上半年吸纳量达760万平方英尺，同比2025年同期增长近13%。整体空置率从28.1%降至26%，房东继续推高租金报价。这些数字表面看是全面回暖，但拆开看各板块表现，市场正出现明显的分化——高端楼宇一房难求，老旧物业仍在失血。

Savills USA的报告点出一个关键变化：过去12个月，全市转租库存减少了约250万平方英尺。这意味着企业不再大规模甩卖多余空间，疫情后持续多年的"缩租潮"正在退潮。需求端也不再依赖零星的头部企业总部搬迁，而是连续多个季度跑赢了五年季度均值线。

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高端物业垄断了这轮复苏红利。金融、医疗、科技和法律行业的租户持续续租、迁入新建楼宇或升级办公环境。Preston Center子市场的空置率已压至6.8%，全区20笔最大租约中有4笔落在这里——众达律师事务所、五三银行、Arctos Partners和Welltower合计签下超20万平方英尺。Welltower更是从Preston Commons直接搬进了Preston Center，拿下逾14万平方英尺。

大型交易的名单印证着品质偏好。GEICO在理查森签下超20.5万平方英尺，Oncor在沃斯堡市中心续约近17.7万平方英尺，Mercury One租赁了Las Colinas地区北麦克阿瑟大道6655号约17.2万平方英尺，计划将美国之旅体验博物馆迁入。这些租约的共同特征是：楼宇品质、地段交通和配套设施都属区域顶配。

但高端市场的热度没有传导到老牌商务区。达拉斯市中心尽管整体基本面在改善，空置率仍居高不下。那些建于上世纪80-90年代、硬件老化且缺乏现代配套的办公楼，即便降价也难阻租户外流。市场正在用脚投票——企业宁可支付更高租金，也要搬进能帮助招人留人的物业环境。

这场分化背后的逻辑并不复杂。疫情后，混合办公让员工对办公环境的要求大幅提升。楼宇的空气质量、自然采光、健身房、餐饮配套从"加分项"变成了"基础项"。房东如果拒绝投入资金改造旧楼，就只能等着租约到期。Savills的数据指向一个现实：这不是全面回暖，而是有品质门槛的洗牌。那些能拿出优质楼宇的业主，正把租金和出租率同时往上推；而手里攥着老旧资产的，还在为填满空置率发愁。