建成近30年、商品房与售后公房各占一半、物业费长期0.8元/平方米、设施老化、矛盾集中……普陀区真如镇街道真光新村第四小区，曾是上海中心城区老旧小区治理典型的“难点样本”。在“为民解忧、马上就办”要求指引下，普陀区与真如镇街道坚持先综合修缮、后物业提质的科学顺序，以全过程人民民主贯穿工作始终，精准对接居民所盼，走出一条硬件焕新、服务升级、治理提效、生态良性循环的路径。
科学路径：先修缮，后提质
真光新村第四小区建于1996年，总面积11.5万平方米，1788户、超4000名居民常住，50%售后公房、50%早期商品房的产权结构叠加，形成了老人多、困难户多、历史遗留问题多的治理格局。自2013年上一轮大规模修缮后，十余年间小区硬件设施持续老化，雨污水管堵塞、化粪池外溢、墙面渗水、道路坑洼、架空线凌乱、停车拥堵等问题集中爆发，12345市民服务热线工单居高不下。“这些问题光靠一两次疏通，无法根本性解决。小区建设时用的是老旧雨污水管，排水排污效率低，已经很难满足当下居住的需求。要从根上解决，必须等‘大修’。”真光新村第四小区党总支书记钱燕萍在采访中坦言。
按照上海原有房管政策，商品房占比超50%的小区不得纳入政府修缮补贴范围，真光新村第四小区一度被挡在政策门外。面对居民多次反映的修缮需求，区领导实地调研后明确：“这个小区本质是动迁基地演变而来，虽产权登记为商品房，却具备老旧小区全部特征，必须向上争取政策突破。”随后，区房管局主动赴市级部门沟通，将真光新村第四小区作为“混合型老旧小区修缮”试点课题上报。恰逢市委领导下基层，居民现场展示道路破损、绿化占道、化粪池溢流等实景照片，直指居住痛点。市领导了解情况后，将真光新村第四小区纳入市级综合修缮项目，推动修缮政策扩容，把2000年前建成、产权结构复杂的老旧小区一并纳入政策支持范围。“这个小区两次修缮，两次推动市级政策调整。2013年提升修缮标准，2025年突破产权限制，堪称上海老旧小区更新的‘政策试验田’。”真如镇街道党工委副书记顾佳凡这样评价。
真光新村第四小区的治理路径始终遵循着清晰的逻辑：第一步由政府投入开展综合修缮，解决“居住安全与环境底线”问题；第二步同步推进物业质价双升，解决“长效管护与服务品质”问题，避免“只修不管、前修后乱”。在修缮环节，项目覆盖房屋防水、雨污分流、强弱电入地、绿化优化、消防升级、违建清零、公共空间再造等全维度内容，按照1500元/平方米的标准投入，一次性补齐小区30年的硬件欠缺；在提质环节，待小区环境改观、民心趋同、信任建立后，再稳妥推进物业费调整、服务升级、机制重塑，把“政府投入”转化为“居民自觉”。钱燕萍用一线工作的切身感受总结道：“老百姓看到路平了、墙新了、管道通了，才会信你说的‘服务要跟上、费用要合理’。先给实惠，再谈责任，顺序不能乱。”
真光新村第四小区的实践并非孤例，而是普陀区“双业红”三年行动计划的标杆样板。按照规划，全区285个物业费0.8元/平方米以下的小区，将在三年内全部实现质价相符；同步打造12个“类真光四”示范项目，以点带面实现全域推广，最终形成“综合修缮+质价双升+民主协商+长效机制”的成套治理打法。“老小区改造不是一拆了之，也不是小修小补。先把房子修好，再把管家配好，最后把机制建好，这就是真光新村第四小区给出的答案。”顾佳凡表示。
破题关键：全过程人民民主
老旧小区改造最大的阻力，从来不是工程技术难题，而是群众工作的落地见效。真光新村第四小区最终创造了99.88%的修缮征询同意率，防盗窗拆除完成率突破97%，27场质价宣讲会场场覆盖到位，其核心法宝就是全过程人民民主——始终坚持听民意、汇民智、释民惑、解民忧、请民督，让居民从项目的旁观者变成决策者、监督者、受益者。
修缮方案从第一稿到最终定稿，前后历经9次重大修改，每一次调整都源于群众的真实呼声。第二版方案公示仅5天，就收到150余条居民意见和建议，专班当即在方案中增补化粪池清零、雨污分流系统建设内容；针对居民反复反映的东门人车混行安全隐患，专班与设计团队反复推敲论证，最终通过绿化带与硬隔离结合的方式，彻底实现“机非分离”；在绿化调整中，始终坚守“绿化只增不减”的底线，通过立体绿化补植、树木集中布局的方式，让小区绿化总面积从1.8万平方米微增至1.81万平方米，同时新增停车位50余个，有效缓解了小区停车难问题；针对地下管线施工中发现的441处“碰撞点”，专班联动多部门调试，最终将碰撞点降至61处，同时引入BIM建模技术实现精准施工，最大限度减少反复开挖对居民生活的干扰。“不是我们‘配菜’，而是居民‘点菜’。方案改到群众满意，工程才敢动工。”街道专班工作人员说。
外置防盗窗是消防逃生的“致命障碍”，却也是居民心中的“安全屏障”，成为改造中最难啃的“硬骨头”。专班没有采取“一刀切”的强制推进方式，而是坚持情理法并用、个性化托底的工作原则：组织居民走进消防站，请消防员现场演示火灾中防盗窗对逃生通道的阻断影响；公示小区近三年入室盗窃案发率极低的公安数据，向居民承诺同步升级小区安防系统；为所有住户窗口加装限位器、红外报警器，在全域加密监控探头；针对不同住户的特殊需求，为一楼居民安装可开启式防盗窗，为高层住户配置美观实用的不锈钢花架，真正实现“一户一策”。
47号楼有一户居民起初闭门不见，坚决反对拆除防盗窗，工作人员先后六次上门沟通，得知女主人骨折失业、孩子正在读高中，家庭存在实际困难后，当即联动民政、就业等部门，为其指导申领失业金、办理医保报销、预审退休资格，顺带解决了困扰住户多年的外墙渗水问题。“你们是真为我家着想，不是为了完成任务。”住户最终主动签字同意拆除防盗窗。钱燕萍谈及这段经历时眼眶泛红：“群众工作没有捷径，就是一次不通去两次，两次不通去三次，用脚步换信任，用真心换支持。不到半年，头发熬白了大半，但看到老百姓点头，值。”
小区42号居民李兰芬的故事，更是全过程人民民主中“执法有力度、治理有温度”的生动体现。李兰芬丧偶后独自带大女儿，在自家住宅“破墙开店”经营网红美发店15年，靠着一手精湛的“手推波”造型手艺谋生，粉丝遍布全网。综合修缮要求封墙复位，李兰芬一度情绪激动地表示：“封了门，就是断我生路！”街道与执法队没有简单“一拆了之”，而是坚持生计与治理兼顾，主动为其协调高陵集市公益价商铺，协助办理正规营业执照，安排施工队帮忙完成新店装修，实现客源无缝衔接，同时与她约定定期为小区高龄独居老人提供公益理发服务。如今“李李美发工作室”生意愈发红火，李兰芬主动向街道、居委会送上锦旗：“原来怕丢饭碗，现在反而有了正规店面、稳定收入，真心感谢党组织。”
小区里还有一位靠收旧家具谋生的黄师傅，长期在公共区域占道堆物。专班了解到他有维修手艺后，直接将其聘为小区专职维修工，既解决了他的生计问题，又清理了小区环境，还充实了物业维修力量，实现“一举三得”。“执法者眼里的违建，可能是居民的生计。拆违不拆心，治乱不乱民生，这才是人民城市的温度。”真如镇街道综合行政执法队队员说。
为了让每一位居民都能参与到小区改造中，专班构建了“会议全覆盖、信息全透明、监督全流程”的民主参与体系。从党员大会、楼组长会、分区居民会，到线上同步直播，27场质价宣讲会、百余场座谈会层层推进，确保“户户知晓、人人参与”；项目方案、预算明细、施工单位资质、工程进度、验收标准等全部内容，通过小区公告栏、居民微信群、“上海物业”小程序实现全公开；由居民代表组成的监督小组，全程监督施工过程、随时查验工程质量，发现不合格内容立即要求返工。居民徐兰芳6年前因小区环境差搬去与女儿同住，如今天天回小区查看改造进展：“等修清爽了，我肯定搬回来。这么透明、这么用心的改造，我们信得过！”
重塑生态：质价双升
真光新村第四小区的深层突破，不止于“墙面刷新、道路铺平”的硬件焕新，更在于通过重塑物业生态，破解了老旧小区普遍存在的物业费低、收缴难、服务差的恶性循环，最终实现质价相符、优质优价、长效管护的良性循环。
小区0.8元/平方米的物业费标准已经持续了十余年，仅能支撑一级最低服务标准，配置2个门岗、9名保洁人员，保安人数因人工费持续上涨一减再减，小区消防设施过期无人更换、公共区域小修小补全靠动用维修资金，原本就不多的维修资金濒临见底。物业公司相关负责人直言：“10年前的人工费和现在没法比。0.8元/平方米的物业费连保安保洁的基本工资都发不出，服务质量怎么可能上得去？”而居民也有自己的怨气：“付了物业费，楼道没人扫、报修没人理，楼道灯泡坏了还要动用维修资金，这钱花得不明不白。”
面对这一困局，真光新村第四小区确立了“先提服务、再谈调价，先见实效、再达共识”的原则，稳步推进物业提质工作。在物业费尚未调整的情况下，物业先按照三级服务标准提升服务能级，增配保安人员、加密公共区域清扫频次、推出24小时物业管家服务、上门维修免收人工费、家电清洗推出公益价、为行动不便的老人提供爬楼机助老服务，让居民提前感受到服务升级的实效。在收益分配上，原本公共收益按照物业六成、居民四成的比例分配，此次调整为物业两成、居民八成，居民所得部分全部注入小区维修资金，有效减轻了后续维修资金续筹的压力。同时，小区计划将物业费动态调整机制写入物业合同，物业费随上海市最低工资标准小幅联动上涨，避免了“多年一调、矛盾集中爆发”的问题；针对公共收益管理，建立业委会与物业共管账户，引入第三方机构代理记账、开展年度审计，杜绝“糊涂账”。目前，小区物业费收缴率已经从原来的86%进一步提升至92%，更有不少居民主动补缴了历史欠费，大家纷纷表示：“服务看得见，交钱才心甘。”
为了打通物业服务的“最后一米”，小区创新推出“物业管家”服务模式，将小区划分为ABCD四个片区，每个片区配备一名专职物业管家，实行“首问负责、全程跟踪、24小时响应”的服务机制。居民通过企业微信、“ZR邻+”小程序就能一键报修，以图文形式上传问题，实现快速派单、闭环处置；夜间8点后仍有专人值班接听电话，确保急事急办、难事领办；停水停电通知、施工进度公示、便民服务信息等内容，通过管家点对点推送给居民，彻底告别了过去喇叭喊、公告贴的低效传播模式。曾有居民发现自己的电动车因施工被挪移后失踪，于是通过企业微信联系了物业管家。正在休息的物业工作人员立即调取监控，仅用一个多小时就帮居民找回了车辆。“现在找得到人、问得清进展、办得成事，这才叫管家。”居民们纷纷为这项服务点赞。
在物业提质的过程中，真光新村第四小区始终强化党组织全面领导，推动居委会、业委会、物业“三驾马车”同向发力。小区第四届业委会成员中80%为党员，居委会主任实现交叉任职，确保业委会始终正气充盈、为民服务；小区重大事项先经居民区党组织把关，再通过民主协商形成共识，依法表决落地；同步修订小区“一规两约”，大幅压缩业委会自由裁量权，明确2万元以上支出必须征得居民同意；建立年度审计、第三方记账、信息常态化公示等制度，把权力关进制度的笼子里。“以前‘三驾马车’各想各的，现在党建领航、目标一致。党组织顶在前面，物业、业委会就有底气，居民就有信心。”顾佳凡说。
“为民解忧、马上就办”，短短八个字，重逾千钧。真光新村第四小区的蜕变，是人民城市重要理念在基层落地生根的生动缩影，是党建引领基层治理的鲜活样板，更是老旧小区更新从“有形覆盖”到“有效覆盖”的破题之路。既修“面子”，更强“里子”；以民主聚民心，以服务暖人心，以机制守长效。
记者手记：久久为功，终能找到破解之道
从“脏乱差的老破小”到“整洁有序的示范小区”，从“矛盾多发的治理难点”到“民心顺畅的和谐家园”，真光新村第四小区用生动实践给出了党建引领老旧小区治理的系统答案，为上海超大城市基层治理提供了可复制、可推广的宝贵经验。
老旧小区治理，要遵循科学的治理顺序，坚持先修缮后提质，尊重基层治理的客观规律。同时，牢牢把握全过程人民民主这一制胜法宝，始终坚持以人民为中心的发展思想，听民声、解民忧、聚民心。而治理的核心，是要破解低质低价的恶性循环，通过质价相符重塑物业治理良性生态。
过程中，根本保证是坚持和加强党的全面领导，构建上下联动、多方协同的治理格局。在真光新村第四小区的改造过程中，市区两级主动推动政策突破、统筹资源下沉，为基层攻坚撑腰鼓劲；街道成立工作专班全员下沉、攻坚克难；居民区党组织靠前指挥、以心换心，织密基层治理网络；业委会、物业在党建引领下同向发力，形成了治理合力，真正把党的政治优势、组织优势转化为基层治理效能。
真光新村第四小区的经验告诉我们：只要始终坚持以人民为中心的发展思想，尊重治理规律、紧紧依靠群众、持续久久为功，再难的治理难题也能找到破解之道，再旧的小区也能焕发全新生机。
原标题：《矛盾集中的老旧小区如何焕新？先把房子修好，再把管家配好，最后把机制建好！》
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