关于立丰（西安）商业运营管理有限公司债权的招商信息，6月中旬的时候曾经引发大家关注。
这笔债权规模为5.7942亿元，处置机构为信达资产，抵押物是立丰国际购物广场360套房产，另外西安立丰企业发展投资（集团）有限公司以持有立丰商业公司60%股权质押担保。
详见《5.79亿元不良债权压顶，立丰国际迎来“生死抉择”！》
如今，这笔债权的招商依然在进行中，但又传来了最新信息：立丰国际购物广场360套房产，已经被摆上了司法拍卖平台，将于2026年8月10日拍卖，起始价格为5.171亿元！
从目前来看，立丰国际购物广场易主已成必然！
易主之后，这座存量商业的盘活，也将成为值得关注的。
01
约9.95万㎡，5.17亿元起
阿里资产交易平台上此次发布的标的物名称为“陕西省西安市碑林区金花南路6号1幢10177室等共计360套房产”，处置单位为西安市碑林区人民法院。
值得注意的是，与此前的债权招商中该标的物为抵押物不同的是，此次则是直接进行房产司法拍卖。
评估机构出具的评估报告显示，这360套房产位于立丰国际购物广场的地下1至3层以及地上1至10层，总面积为99491.95平方米，单套面积从12.95㎡至13242.56㎡不等，这些房屋已经重新分隔布局打破了原有边界。
360套房产中，358套的规划用途为商业，另外2套用途为其它（实际用途为车位），主体建成时间为2006年，内部装修开始营业时间为2008年。
也就是说，此次将进行拍卖的房产已经使用了将近20年。
评估机构给出的该标的物评估值为51710.75万元，此次一拍将按照评估价作为起始价进行拍卖，竞买保证金为7000万元，拍卖时间为2026年8月10日10时。
另外，评估报告中显示，这360套房产有《租赁合同》（2023年8月1日），租赁截止时间为2038年7月31日，这意味着租赁期还有12年时间。
同时，根据拍卖公告，该标的物有优先购买权人。
总之，这座地处西安东二环边开业了18年、承载太多西安人回忆的商业地标，如今要进行司法拍卖了。
这座商业走到今天的局面，主要还是由于企业所遇到的困境。
这种困境，这不仅仅是立丰遇到的困境，也是很多民营企业遇到的困境。特别是对于投资运营商业地产的民营企业来讲，一方面是自持大型商业沉淀着几亿甚至几十亿的资金资产，另一方面则是为了企业运营与发展需要从金融机构借款，压力可想而知。
在西安，这两年被摆上司法拍卖平台的大型商业不仅仅是立丰国际购物中心，西二环边的丰禾万达广场、锦业路上的益田假日里等大型商业也曾经被摆上司法拍卖平台。
至于立丰国际购物广场一拍能否顺利成交，正在进行的债权招商与抵押物拍卖如何来协调，这都是接下来需要关注的。
只不过，这种动辄数亿元的超大宗资产，在目前的环境之下能够出手去竞买的企业本身就比较少，这进一步加大了处置难度。
对于投资者来讲，即使斥资拿下了这种大型商业，后续面临的已有租约、运营等，都是需要面对的。
总之，没那么简单。
02
存量商业盘活
实际上，抛开企业自身的困境，立丰国际购物广场本身也面临着一定的经营难题，2023年8月起其北区多个楼层或局部已经空置，这一点在评估报告中也有提到。
很多时候，大家将目光更多聚焦在新建商业方面，但实际上存量商业的盘活也非常重要，西安有大量的存量商业待盘活。
回顾过去多年西安商业发展，商业盘活的典范应该是曲江的大悦城。
这座占据曲江核心位置的大型商业，之前叫做秦汉唐国际文化商业广场，15万方的体量，2012年12月开业，但一直运营的不温不火，随后在2017年被大悦城收购，对其进行改造，2018年12月西安大悦城开业，目前年客流量在2000万人次左右， 年销售额在19亿元左右，成为西安最火爆的商业之一！
另外，解放路上的民生百货大楼，这是一座承载着西安人回忆的商业地标，过去几年传统百货遇到困局之后，这座商业4层及以上调整成了办公、公寓，1至3层商业保留进行改造，通过建筑内退，露台设计，将传统封闭的“水泥盒子”商业打造成类商业街区，让老商场真正融入现代城市生活。
业态方面，成功引进京东奥莱西北首店、食楽hub美食街区、和子足浴等品牌，由此实现了焕新。
与民生百货大楼紧邻的原苏宁广场、悦荟广场，新城区通过城市更新基金，17万余平方米回购改造为复兴商务中心、解放数创广场。
目前，西安还有多座大型商业正在盘活。例如：东大街上的群光广场停业多年之后如今在改造为华侨印象，北二环太华路立交东北角的大明宫购物中心搁置了十余年后如今正在复活迎来大明宫梦中心……
这些存量商业，有的是开业后经营遇到困境而关闭，有的是建成多年未能开业运营，有的是空置率高企但依然在苦苦挣扎……
而存量商业的盘活，有的是直接被新的投资人收购然后进行改造升级重新开业，有的是被地方政府的城市更新基因回购进行改造盘活，有的则是通过与商业运营公司的合作进行盘活。
除了这些大型商业之外，西安的安置房项目动辄配套有数万平米的商业，实际上也需要专业的商业运营公司进行运营，只有真正运营起来才能确保村民的收益，这一点未央城建与龙湖在团结片区合作的龙湖未央天街是一个典范。
总之，西安不仅仅有各种高大上的新建商业，还有更多具有烟火气息的存量商业挣扎盘活……
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