一路之隔的龍樾海序开盘热销，城建发展趁热打铁，瞄准了昌平东小口二期地块。但45亿元起始价、100亿元总投资上限，对当前“钱袋子并不宽裕”的城建发展而言并非小数目。于是，其拟与关联方住总开发以50%:50%对等联合、限定自身借款不超过50亿元。
这家国企为什么瞄准东小口区域，并且选择以这样的姿势入场？
趁热打铁，联合竞买背后的资金账
7月11日，城建发展公告披露，拟与关联方住总开发以50%：50%的股权比例组成联合体，参与北京市昌平区东小口二期地块的竞买，项目整体地价款及后续开发建设资金总额度不超过100亿元。目前这一关联交易已获董事会审议通过，但尚需提交公司股东会审批。
北京市规划和自然资源委员会官网显示，东小口二期地块将于7月16日正式进入线下竞价环节。该地块用地面积约5.64万平方米，建筑规模约13.81万平方米，容积率2.45，土地竞买起始价45亿元。
图/北京市规划和自然资源委员会官网截图
东小口二期地块紧邻城建发展正在开发的龍樾海序项目（即东小口一期），周边路网便捷、配套完善。龍樾海序于今年5月开盘即实现热销，这也成为城建发展在此积极拿地的最大理由。
龍樾海序地块于2025年10月由城建发展与北京铭嘉联合体以28.09亿元底价摘得。龍樾海序共规划12栋住宅楼，超800套房源。5月16日，开盘认购589套。这样的销售速度在当下市场是难得的热盘。
昌平东小口板块位于北五环外三区交界处，这决定了它能同时吃到海淀和朝阳的外溢红利。周边近五年没有新房供应，改善需求积累充分，竞品压力小。更关键的是，二期紧邻一期，施工组织、营销团队、客户资源均可复用，开发效率具备先天优势。有了一期打底，二期拿地的确定性显然更高了。
对于二期地块，城建发展表示，考虑东小口二期投资较大，本次公司与住总开发联合参与竞买，符合公司整体发展战略，不会对公司财务状况和经营成果产生不利影响。
根据合作方案，城建发展与住总开发以现金形式支付竞买保证金和后续地价款。竞得土地后，双方共同申请设立具有独立法人资格的项目公司，负责具体开发运作。
在资金安排方面，项目后续开发建设所需资金首先由项目公司通过向金融机构申请开发贷款融资方式解决，不能解决的，由各方股东按照股权比例对应金额同时、同条件向项目公司提供资金支持。其中，城建发展对项目公司总借款额度不超过50亿元。
此举也透露出城建发展当前的钱袋子并不宽裕。从其2025年年报来看，销售端“造血”能力减弱。2025年公司销售金额140.39亿元，同比下降三成，经营活动现金流净额骤降至6.23亿元；归母净利润亏损4.13亿元，叠加计提资产减值损失，进一步侵蚀了家底。
对此，业内人士认为，城建发展要独自吞下东小口二期这块体量不小的土地，确实有些吃力，联手拿地是为分摊风险。
从竞争到联合，一盘棋下的关联交易
此次联合拿地构成关联交易。住总开发系住总集团全资子公司，住总集团为城建发展控股股东城建集团全资子公司。
早在2019年，北京城建集团与北京住总集团实施合并重组。但下属涉房业务公司存在的同业竞争问题一直存在。2025年11月，北京城建集团党委常委、副总经理张锁全兼任住总集团党委书记、董事长，被视为进一步强化地产板块统筹、推动深度融合的一次安排。
值得注意的是，根据公告，城建发展已与城建集团、住总集团签订《委托经营管理协议》，委托城建发展对住总开发的经营权进行管理。据悉，这也是为了解决同业竞争问题，2023年9月，住总集团将包括住总开发在内的8家涉房子公司经营权，统一委托给城建发展管理。
公告显示，过去12个月内，城建发展与住总开发未发生关联交易。但与另一关联人北京金第及北京建邦憬瑞曾按48%:10%:42%的投资比例合作，以29亿元竞得北京丰台区岳各庄村地块。
关于东小口二期地块的竞争热度，市场判断存在分歧。从有利因素看，地块紧邻热销盘龍樾海序，市场接受度已获验证，且东小口板块近五年无新增供应，改善需求积累充分，具备较强的去化确定性，这无疑会吸引头部房企的关注。但是，45亿元的起始价和最高100亿元的总投资体量在当前市场环境下门槛偏高，对房企的资金实力和周转能力构成考验。
在市场分析人士看来，上半年北京土地市场分化明显，昌平区域成交地块均以底价出让。综合来看，东小口二期地块大概率不会出现上半年丰台、通州核心地块那样上百轮竞价的激烈争夺。城建发展凭借一期项目的协同优势和成本控制能力，在竞争中占据主动，其他房企若要参与，需在资金成本和利润空间之间作出权衡。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 杨利
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