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近期的楼市，正在悄然发生一场预期大变盘。
曾长期对中国楼市保持悲观态度的外资投行，态度正在集体逆转。其中，高盛最新的市场研判，彻底刷新了此前的看空基调，给核心城市楼市画出了一条清晰的修复曲线。
机构明确预判：上海、深圳楼市将于2026年底见底企稳，2026至2028年，核心区域房价将迎来累计15%的修复涨幅，且本轮回暖并非简单以价换量的短期炒作，是核心城区、高端改善需求主导的价量齐升。
不止是涨跌预判，高盛甚至给出了全国各大城市的楼市触底节奏表。
沪深率先见底回暖，北京在2027年上半年迎来企稳，广州及多数新一线紧随其后，而大部分二三线城市，仍将处于持续调整周期。
消息一出，楼市舆论瞬间沸腾。
有人认为，沉寂多年的楼市或将重回上涨通道；也有人保持谨慎，认为短暂修复难改长期格局。
外资态度为何集体反转？一线楼市的回暖，究竟是阶段性反弹，还是新一轮趋势的开启？今天我们结合真实市场数据、政策变化和城市基本面，客观拆解本轮楼市新周期。
一、三年三度改口，高盛完成彻底预期反转
纵观近几年高盛对国内楼市的研判，不难发现，机构的观点从未固执唱空，而是始终跟随市场基本面动态调整，每一次改口，都对应一轮楼市周期的切换。
2021年四季度，高盛精准预判全国房价见顶，提前锁定楼市下行大周期，与后续市场走势高度契合。
2024年初，市场情绪跌至冰点，机构给出极致悲观预期，认为楼市低迷状态或将延续至2035年，整体调整周期漫长，一线楼市也难以独善其身。
2024年底，第一轮预期修复到来。高盛将楼市整体见底时间大幅提前，从2035年修正至2027年，市场极度悲观的情绪开始松动。
2026年4月，预判进一步细化，明确上海、深圳两大核心城市，将率先结束调整、迎来企稳。
进入2026年7月，随着市场数据持续验证，这一预判彻底落地。高盛敲定具体修复空间与周期，确认核心一线楼市的结构性回暖趋势。
与此同时，外资投行已经形成统一看多共识。
7月8日，摩根士丹利首席经济学家公开表态，本轮楼市加速下行阶段已经接近尾声。7月13日，该观点全网扩散，进一步印证了核心城市楼市的底部特征。
顶级投行的集体转向，从来不是情绪使然，而是海量市场数据推演后的结论。
二、一线成交持续走强，结构性回暖已成既定事实
当下的楼市，早已告别全国同涨同跌的时代，强弱分化的格局，正在愈演愈烈，一线核心市场的韧性，已经完全凸显。
高端改善市场，率先走出独立行情。
6月底，北京海淀保利熙瑞项目开盘入市，均价12.5万每平，核心改善户型当天快速售罄，大面积高端房源去化表现远超行业平均水平，高净值人群入市意愿显著增强。
同期，深圳湾安缇雅苑全新开盘，凭借核心地段与优质配套，备案均价18.58万每平，房源开盘即清盘。在此之前，深圳光明核心新盘也曾出现短时售罄的火热场面，核心优质房源的稀缺性持续凸显。
二手房市场的持续回暖，更能反映真实居住需求的释放。
2026年上半年，深圳二手房累计成交超3.6万套，成交量稳步抬升。北京二手房市场表现更为亮眼，上半年成交93583套，创下五年新高，6月单月网签量同比上涨10%，市场活跃度持续攀升。
上海二手房市场则保持稳步修复态势，成交量连续四个月实现同比正增长。
市场结构也在悄然迭代，过去刚需房源独撑市场的局面彻底改变。三四百万、五百万至八百万的改善型房源成交占比大幅提升，刚需与改善需求同步释放，成为支撑楼市企稳的核心动力。
供需关系的逆转，是一线楼市企稳的核心底气。
根据易居研究院权威统计数据，2026年6月末，八大重点城市二手房挂牌量123万套，较去年同期减少28万套，整体降幅接近两成。
核心城市二手房积压房源持续去化，市场抛售压力缓解，供需关系逐步趋于平衡，为房价企稳修复奠定基础。
土地市场的走势，更是城市楼市价值的风向标。
2026年上半年，全国TOP20核心城市土地出让收入，占到全国总量的62%，较去年全年提升10个百分点。
上海、杭州土地收入领跑全国，北上广深四大一线城市土地交易热度稳居高位。资金、产业、人口，正在持续向头部核心城市集中，城市层级分化进一步固化。
58安居客研究院对此总结：核心城市二手房企稳信号明确，但多数中小城市新房市场仍在磨底，楼市分化，将是长期常态。
三、四大核心支撑，撑起一线楼市修复行情
外资投行敢于彻底反转预期，背后不是炒作，而是人口、产业、政策、供需四大维度的硬核支撑，多重利好叠加，构筑了核心一线楼市的底部韧性。
第一，人口持续正向流入，夯实楼市基本盘。
楼市的长期走势，归根结底由人口决定。
上海、深圳持续优化落户政策，敞开大门吸纳高校毕业生、高端技术人才，常住人口始终保持正向增长。源源不断的新增定居人口，构成了楼市稳固的刚需底盘。
同时，本地存量居民的居住升级需求持续释放，置换改善意愿强烈，进一步支撑起一线楼市的成交热度。
反观绝大多数三四线城市，人口持续净流出，年轻购房群体不断缩减，居住需求逐年萎缩，供需失衡的格局短期内难以改变，楼市自然缺乏回暖基础。
第二，高端产业集聚，筑牢真实购买力底盘。
房价的背后，是城市的产业实力与居民收入水平。
沪深等一线城市，聚集了金融、高端制造、数字经济等高附加值产业，高薪岗位集中，居民可支配收入长期领跑全国。
这类高收入群体收入稳定、抗风险能力强，即便经济存在小幅波动，购房与置换的核心需求也不会大幅收缩，为楼市提供了坚实的购买力支撑。
而中小城市产业结构单一，产业能级薄弱，居民收入增长缓慢，缺乏持续性的高端购房需求，楼市长期上涨动力不足。
第三，重磅新政持续托底，释放市场活力。
2026年7月，新一轮楼市政策落地，从供给、需求两端同时发力，精准托底核心城市楼市。
3000亿保障房专项再贷款全额落地，各地国资平台有序收储存量房源，重点消化核心城区优质存量住宅，有效盘活市场流动性，缓解库存压力。
同时，全国卖旧换新退税政策延期，个税全额退还，叠加首付比例下调、存量房贷利率降低、带押过户全面普及，大幅降低了居民的置换与置业成本，有效激活市场改善需求。
一系列政策红利，高度适配核心城市的市场特征，成为一线楼市企稳修复的关键催化剂。
第四，新房供给收缩，告别库存过剩时代。
近两年，上海、深圳主动优化土地出让节奏，严控新房供应规模，市场供给更加理性。
目前一线城市新房供应量，仅占市场总成交的35%-40%，不存在大规模库存积压的问题，供需关系相对健康。
而三四线城市早年土地供应过量，新房、二手房双重库存高企，部分城市去化周期长达5至10年，长期处于供大于求的状态，很难出现趋势性上涨行情。
四、看清两大核心边界，读懂真实楼市趋势
本轮一线楼市的回暖，绝不意味着全国楼市普涨时代回归，市场正在形成全新的运行逻辑，两大变化，将主导未来两年的楼市走向。
首先，房产去金融化已成长期趋势，全民炒房时代彻底落幕。
数据显示，2021年楼市顶峰时期，房产占据国内居民总资产的67%；截至2026年一季度，这一比例已回落至52%。按照机构测算，2035年居民房产资产占比或将降至42%。
这意味着，居民资产迁徙不可逆，资金持续从楼市流向各类金融资产。未来楼市不再具备全民投机属性，只有一线核心优质房产，能够保留保值修复能力，劣质房产将持续价值回落。
其次，楼市内部极致分化，房源价值差距持续拉大。
即便是同为一线城市，楼市行情也并非全域同步。
主城核心地段、配套成熟、品质过硬的次新房，流动性充沛，价格率先企稳修复；而远郊刚需大盘、配套缺失的老旧房源，成交持续低迷，价格调整压力仍在。
未来的楼市，早已不是“闭眼买房稳赚”，地段、配套、品质，将彻底决定一套房子的价值。
最后想说
高盛的本轮预期大转向，不是楼市过热的信号，而是中国楼市结构性拐点的正式确认。
历经多年调整，全国楼市彻底告别普涨周期，正式进入“核心城市修复、下沉城市调整”的分化新时代。
没有全面回暖，只有局部行情；没有全民红利，只有优质资产保值。
看清城市层级、认清房源价值、顺应市场趋势，是未来楼市不变的核心逻辑。
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