2008年之前，那时候还没有“四万亿”政策，房价也没有飙升，大家可能还经常能听到“以租养贷”这四个字。
以租养贷是什么意思呢？就是说买房人交完首付后，之后把房子租出去，每个月的租金跟要还银行的贷款差不多。要做到这一点，就意味着房子的租金回报率要大于房贷利率才行。
大家不要觉得这件事情不可思议，其实在20年前的中国，这是很常见的。即使是现在，在成熟的房地产市场上，也是普遍存在的事情。
以日本为例，2012年之后，面向本国人的按揭利率普遍降低至1%以下。
而东京住宅的租金回报率长期位于6%以上，即便是核心地段的港区，也有4-6%。扣除固都税、修缮基金大约2%，套利空间至少有6%（租金回报率）- 2%（税费）-1%（按揭利率） = 3%。
即使最近两年日本房价又涨了一波，但是租金回报率仍然有4-5%，依旧比税费+按揭利率更高。
另外一个例子就是香港，香港的租金回报率长期高达4%，按揭利率则在1%以下。就算是大家都说的房价非常贵的香港，租金回报率也比大陆高，并且也高于按揭利率。
遗憾的是，大陆各大城市的楼市从未出现过类似的机会，按揭利率总是高于租金回报率。
目前全国各大城市租售比也就2%左右，但是按揭利率3.15%，近期LPR会调低10BP，就算3.05%吧。公积金贷款利率低一些，不过也有2.6%。以租养贷的成熟市场吃息模式，仍然难以在大陆楼市执行。
目前我国房价这么高，并不完全是由租金（收入）支撑，还有一大部分的原因是被居民杠杆支撑起来的。过去几年国内的居民杠杆率快速提升，目前已达到60%的发达国家水平，难再大幅度提升。
虽然房价最近几年已经跌了很多，不过遗憾的是经济也随着下滑，租金回报率并没有上升太多。客观来说现在房价泡沫确实有所缩小，不过跟成熟地区的房地产市场相比，现在的租金回报率还是没有达到应有的水平。更不要说房地产税还没有出台，出台后以目前的租金回报率，房价更支撑不住。
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