当物业服务的边界从社区空间向内延伸至业主家庭，向外拓宽至城市公共空间，行业迎来的不仅是服务内容与范围的全面扩容，更是一场底层运营逻辑的深层重构。
财报显示，最近几年，受房地产行业深度调整、关联方流动性危机、低效资产减值、人工成本刚性上涨以及物业费收缴率持续下滑等多重因素叠加影响，物业行业以往的规模粗放扩张模式已难以为继，整体营收增速进一步放缓，盈利能力持续承压，资本市场上的市值不断滑落。
为破局突围，物企强化市场化拓展，降低对关联母公司的依赖，寻求独立发展；同时，主动剥离低效项目，聚焦核心城市深耕，从“拼规模”转向“拼内功”；在此基础上，焕新增值服务，精准聚焦商企或社区业主的真实需求以挖掘增量价值；此外，加速人工智能与机器人应用，重塑运营流程，以科技赋能业务降本增效。
服务进家庭
2026上半年，国家及地方层面密集释放政策信号，从顶层设计到基层实践全面发力，推动物业服务行业由过往的“管理重心”加速向“服务重心”深刻转型。
今年两会期间，“实施物业服务质量提升行动”被首次写入了政府工作报告。这也标志着物业服务被提升至国家战略与民生保障的高度，不仅明确了行业从“有物业”向“好物业、优服务”升维的清晰路径，更指引着物业服务从传统的“房地产配套”向“现代生活服务商”实现根本性跃升，全面迈入高质量发展的新周期。
而如何将顶层设计的政策红利转化为居民可感可及的居住体验，也成为行业亟待破解的核心命题。
从一些重点城市的先行实践中，可以提炼出实现这一目标的核心举措。其中，包括探索合理的收费模式，推动建立“质价相符”的定价机制；构建党组织、社区、业委会与物业多方协同的共治格局；完善监管与信用评价体系，通过规范机制和资金强监管保障收支透明与履约规范；寻求科技赋能与绿色发展，依托智慧平台提升管理效能与业主通达性；拓展服务边界，大力推行“物业+养老/托育/家政”等多元生活服务模式，全面推动行业走向精细化、高品质。
其中，作为打通社区物业主流入口与构建便民生活圈的主要通道，“物业服务进家庭”已经明确获纳入最近印发的《城市更新“十五五”规划》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸。推动住宅小区建设骑手友好社区。加强互嵌式社区建设。
一系列顶层规划的指引下，相关配套实践正在探索推进。
例如，招商积余今年5月在深圳、上海、武汉三地的代表性项目同步完成“物业+康养”站点的焕新开放/运营启动，将“物业+康养”服务体系扎根进业主的家门口。
保利物业在上海杨浦定海路街道12个老旧小区落地“团购物业”的基础上，精准捕捉片区高龄老人多、养老服务分散的痛点，联动集团旗下保利健投把专业康养资源导入社区。
并通过推出“稳稳扶计划”，针对成熟体系对接长者居家安全需求，定制改造方案、排查安全隐患，推动适老服务。从而搭建起“社区15分钟康养圈+居家上门定制服务+精神文化活动”的闭环，把养老服务从社区场景真正延伸到居民家里，走通“物业搭台、专业赋能、服务入户”的完整路径。
不过，一切增值服务的开展都必须建立在安保、保洁等基础服务口碑之上，以此作为叩开业主家门、建立信任的基石。未来，随着社区生活服务生态的日益丰富，那些具备深厚专业能力、对业主需求洞察更为精细的物企，将能更精准地匹配多元服务场景，从而在广阔的市场空间中赢得更大的竞争优势。
机器入场景
与此同时，物业服务行业也迎来作业模式的深刻重塑。随着AI大模型与智能机器人技术的不断成熟，行业正加速跨越早期的单点试验阶段，全面迈入人机协同的普遍应用期，推动物业服务从传统的人力密集型向数智化精细运营转型。
业内企业中，万物云通过部署“灵石”AI大脑，将传统依赖人工经验的重复性服务流程转化为标准化的自动执行模式。相关介绍显示，该系统能够实时处理多维数据流，自动完成设备巡检、能耗调控及工单调度等繁杂工作，从而让机器与算法高效接管标准化作业，彻底改变传统物业“人找事”的低效状态。
2025年，该公司实现管理费用绝对额同比下降近2亿元，降幅约10.1%，也验证了技术红利对组织效率的实质贡献。
在持续构建高效精益运营体系的维度上，碧桂园服务也不遑多让，通过投入智能研发创新、人工智能及物联网等核心能力建设，持续提升自身的服务质量、运营效率及客户体验。
其中一大特色便是自研的清洁机器人“零号居民”，实现规模化交付落地，截至2025年末实现1053台规模化交付，覆盖以广东为核心的244个项目、2455栋楼宇，服务数十万户家庭的日常生活。同时，实现单项目作业工时提升超100%，人均作业面积提升超60%，项目满意度显著提升。
但相较于物业服务的庞大规模，机器人在物企乃至行业中的整体渗透率仍较低，尚处于商业化探索、技术验证与真实场景深度适配的早期阶段。
更重要的是，当前行业普遍面临物业费水平较低以及物业费收缴率下滑的挑战，叠加老旧小区等场景环境碎片化、空间动线复杂，导致机器人难以有效协作人工，限制了其大规模普及。
也因此，现阶段真正落地应用的主要是商业综合体、产业园区以及高端住宅等项目，这类场景不仅公共区域面积大、动线规整，且具备更高的管理费标准，能够支撑机器人等的常态化作业。
近期，物企对机器人的布局热情不减，并在探索模式上不断推陈出新。
6月中旬，融信服务与高仙机器人达成战略合作，通过开放高端住宅及商业综合体等场景，引入成熟的清洁机器人及定制化解决方案，实现业务层面的优势互补。
荣万家则更进一步，与北京可安可智能科技有限公司签订股权战略合资协议，共同出资设立合资公司，将场景数据与AI算法硬件进行资本层面的深度绑定，共同推进物业服务场景人机协同运营模式建设。
总结而言，物业服务行业正处于变革的关键期，从顶层设计的政策引导到市场主体的创新实践，都在为服务边界的延伸与运营效能的跃升开辟新道路。
有鉴于此，8月11-14日，观点机构将在海南举办“2026博鳌系列活动”，其中，针对物业暨城市服务板块，将邀请物业企业、环卫城服企业、服务商、发展商、投资商、金融机构等，以“服务的修炼”为主题，举办“2026博鳌物业暨城市服务大会”，透过与会者的思想碰撞及智慧交流，为行业带来全新的未来视角。
届时，观点指数研究院还将发布《观点指数•2026博鳌报告》，内容中将会对物业暨城市服务行业的现状与发展进行深度分析，给企业实践提供参考。还将从多个维度出发，构建出客观、全面的研究成果，发布“2026年度影响力物业服务企业”、“2026年度影响力城市服务企业”、“2026年度影响力智慧创新物业企业”，表彰上半年以来在物业暨城市服务中极具影响力的企业、项目或人物。
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